20億ドン以下の家を探している「レッドアイズ」

ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、 不動産市場と住宅を必要とする消費者を支援するため、1戸あたり18億ドンまたは20億ドン以下の商業用住宅の購入者に対し、現在から2023年末まで年2％の銀行ローン金利支援を受けられるようにすることを首相と国家銀行に提案した。

20億ドン相当の家を持っているが、お金を借りることができない

HoREAが上記の勧告を行った理由は、現在の市場には社会住宅アパートがほとんど存在しないためです。多くの商業住宅プロジェクトの投資家が住宅価格を引き下げる政策を実施しており、約50%の大幅値引きによって、一部のプロジェクトではアパートの販売価格が1戸あたり約20億ドンとなっています。しかし、商業住宅購入者は適切な金利で融資を受けることができていません。

2022年12月14日付首相官邸通信第1164/CD-TTg号では、 経済への信用資本のタイムリーな供給、迅速な貸付と支払い、主要分野への重点、資格のある企業と不動産プロジェクトへの集中を指示しているが、1戸あたり18億ドンまたは20億ドン未満の商業住宅の購入者に対する信用金利の年間2%引き下げや合理的な商業金利での融資を支援する政策はない。

ホーチミン市の不動産市場には現在、20億ドン以下のマンションはほとんどない。写真：TAN THANH

さらに、政令31/2022/ND-CPに基づき、年2%の金利引き下げを支援する40兆VND規模の融資パッケージが実施されたにもかかわらず、2022年10月末までに支出されたのは約21兆VNDで、全体の52.5%にとどまっています。もし全額が活用されなければ、国家予算からの支援資源の無駄遣いとなってしまいます。

しかし、グオイ・ラオ・ドン紙の記者による調査によると、ホーチミン市には20億ドン以下の住宅はほとんどない。トゥドゥック市の不動産ブローカー、ホア氏は、ビンホームズ・グランドパーク（トゥドゥック市）にある、1戸あたり20億ドン以下の小規模アパートを数戸の顧客に販売しているという。各アパートの面積は約30～40平方メートルで、寝室は1つだけでリビングルームはなく、価格は1戸あたり16～18億ドンとなっている。

しかし、これらのアパートは非常に希少で、投資家から引き渡されたものの、家具やアメニティが不足しているため、購入者は生活に必要な設備を自分で揃えなければなりません。「5～6戸のアパートを売りに出しましたが、売れたのは4戸です。これらのアパートは以前の契約に基づく銀行ローンが残っているため、お客様は購入に同意しました。残りのアパートは面積が狭く、ローンの対象外であるため、売却は困難です」とホア氏は説明しました。

ホア氏によれば、このエリアにはこのような低価格のアパートは数件しかなく、残りは60㎡以上の面積、2ベッドルームのアパートが多く、最低販売価格も1戸あたり25〜28億ドンだという。

一方、20億VND未満のアパートは現在、主に社会住宅で、中心部から遠く、面積も狭く、投資家によって完売し、購入者が転売しているため、新築アパートはありません。さらに、中心部から12km以上離れた、築10年以上の商業用アパートも存在します。しかし、これらのタイプのアパートは銀行融資の対象とならないか、対象となったとしても金利が非常に低いです。

ホーチミン市のある不動産会社のゼネラル・ディレクターは、現在市場に出ている新規プロジェクトはすべてハイエンドセグメントであり、20億ドン以下のマンションはほとんどないと断言した。20億ドン以下のマンションのほとんどは2018～2019年に売却され、本来は2021～2022年に引き渡しが行われるはずだったが、法的問題や投資家の財政難により、引き渡しが継続できなくなった。顧客が以前に購入していた場合は売買契約を譲渡できるが、新規顧客はプロジェクトが未完成であり、新たな銀行融資条件も整っていないため、購入をためらっているという。

借りるのは非常に難しい

不動産業界で長年のマーケティング経験を持つホアン・ライ・ド・テ・グエン氏は、1戸あたり20億ドン以下の住宅ローンの金利を2%引き下げる提案が承認されれば、心理的にはプラスの影響を与え、市場の活性化につながるだろうと述べた。しかし、対象となる商品と購入者の面では、20億ドン以下の住宅が市場からほぼ「消えて」いるため、実現は非常に困難だろう。

ホーチミン市の商業銀行の融資専門家は、現段階では銀行は個人顧客、特に住宅ローンに長期融資を行うための資本を有していないと述べた。常連顧客であれば、1年以内の短期融資のみで対応し、その後は銀行の資本に応じて返済することになる。

しかし、融資条件も非常に厳しく、生命保険への加入を義務付ける銀行もあります…また、借り手は口座を通じて実際に毎月1400万～1500万ドンの収入を得ている必要がありますが、収入が不安定なフリーランサーは融資を受けることができません…

「さらに、住宅ローン商品は法的書類が完備したアパートでなければならず、銀行は市場価格の約70%で評価し、その価格に最大60%～70%上乗せした金額しか貸し出しません。個々の住宅については、路地が広く、住宅の幅が3m以上、延べ面積が25㎡以上、住宅前の路地が3m以上といった規制を満たす必要があります。しかし、このタイプの住宅で20億ドン以下の価格のものはありません。もしあったとしても、かなり離れた場所にあるはずです…」と専門家は説明した。

こうした現状を踏まえ、HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、この異常事態において、政府は不動産市場の困難に迅速かつ効果的に対処するために、異例の解決策を講じる必要があると述べた。2014年不動産事業法第7条第5項には、「政府は、変動の局面において不動産市場を安定させ、投資家と顧客の利益を確保するためのメカニズムと政策を有する」と規定されている。そのため、チャウ会長は、国家銀行は現在の異常事態において、信用基準を据え置くのではなく、「若干」緩和し、企業と住宅購入者を支援することを検討すべきだと提言した。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm