工場プロジェクトへの新たなFDIの波を歓迎

既設工場セグメントは、サプライチェーン競争における加速ソリューションと考えられています。写真：ドゥック・タン

FDI資本が急増、製造業が牽引

外国投資誘致の面では、ベトナムは引き続き「明るい兆し」を見せており、2025年の最初の7か月間で登録されたFDI資本の総額は240億9000万米ドルに達し、2024年の同時期と比べて27.3%増加しました。実現資本は136億米ドルに達し、同時期と比べて8.4%増加しました。

これは、ベトナム市場への外国投資にとって継続的な好材料です。特に製造業は、サプライチェーンの転換と世界的な構造改革の波を受け、2025年上半期の対外直接投資（FDI）総額の56.5%にあたる約119億7000万米ドルを占め、引き続き主要セクターとなっています。新規認可された製造業プロジェクト759件（前年同期比40%増）のうち、410件（54%）が土地ではなく工場の賃貸を選択しました。これは、プロジェクト件数において初めて工場取引が土地取引を上回った重要な転換点です。

北部は引き続きリードしており、2025年上半期には総資本の54%と380件以上のFDIプロジェクトが投資対象となりました。中でもバクニン省は総資本の13%と115件のプロジェクトを抱え、注目を集めています。中部地域は、低コストと物流の改善により、市場シェアを倍増させ、6%という驚くべき結果となりました。南部は引き続き重要であり、ドンナイ省とバリア・ブンタウ省が魅力的な投資先として台頭しています。

既設工場セグメントは、サプライチェーン競争における加速ソリューションと考えられています。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、ベトナムにおける既設工場の供給面積は約1,100万平方メートルに達し、2025年第2四半期までに稼働率は85%を超えると予想されています。主要な地域としては、ホーチミン市（300万平方メートル）、ドンナイ省（220万平方メートル）、バクニン省（160万平方メートル）、ハイフォン市（220万平方メートル）などが挙げられます。

このコンサルタントによると、既設工場市場の急成長にはいくつかの要因がある。まず第一に、市場参入のスピードだ。既設工場を借りることで、企業は土地の購入、許可申請、設計、建設といったプロセスに比べて、数か月、場合によっては数年も時間を短縮できる。さらに、工場を借りることで、実装期間を12倍から18倍も短縮できるため、急速に変化するグローバルサプライチェーンの状況に適応できる。

上記の 2 つの利点により、プレビルドファクトリーモデルは、電子機器、パッケージング、医療機器、または 3 ～ 5 年の短いライフサイクルを持つプロジェクトなど、製品を迅速に市場に投入する必要がある業界にとって戦略的な選択肢になります。

次の要素は、生産の拡大・縮小の柔軟性です。企業は、大きな固定資産に縛られることなく、事業規模を容易に調整できます。これは、市場の変動に迅速に対応する必要があるハイテク、エレクトロニクス、組立産業にとって特に重要です。

特に、このモデルは初期投資コストの削減に役立ちます。土地の購入と建設に数千万ドルを費やす代わりに、企業は定期的な賃料のみを支払うだけで済みます。これはキャッシュフローの最適化に役立つだけでなく、市場の変動が激しい時期における財務リスクの軽減にもつながります。

具体的には、企業は定期的に（月払いまたは四半期払い）賃料と一定の保証金を支払うだけで済みます。北部では平均4～6米ドル/㎡/月、南部では5～7米ドル/㎡/月（クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド調べ）で、10,000㎡の工場の年間費用は48万米ドルから84万米ドルの範囲となります。

一方、企業が土地を購入し、自ら建設する場合、50年間の一時借地料（場所によって平均100～250米ドル/㎡）に加え、200～350米ドル/㎡の建設費など、多くの費用が発生します。同様の規模（10,000㎡）の場合、初期費用はライセンス費用、設計費用、その他の付帯費用を除いて、最大300万～600万米ドルに達する可能性があります。

したがって、事前に構築された工場は初期投資コストの 70 ～ 80% を節約するのに役立ち、これは急速に拡大している企業や市場をテストしている企業にとって特に重要です。

世界的な政策と貿易による後押し

2025年8月1日、アジアからの輸出に適用される米国の新たな税率が正式に発効しました。当初の案では46%でしたが、20%に引き下げられました。この税率は「耐えられる」と評価され、投資家の信頼を回復させ、第2四半期に停滞していた資本フローは力強く回復しました。

10年以上前から具体化されてきた「チャイナ＋1」戦略は今、加速化しており、ベトナムは競争力のある労働コスト（タイやマレーシアよりも低い）と有利な地理的条件（中国に隣接し、航路に近い）により、優先的な投資先となっています。さらに、ベトナムはインフラ開発に対する安定した政策とコミットメントも有しています。

サヴィルズ・ハノイのディレクター、マシュー・パウエル氏によると、ベトナムの産業用不動産セクターは、労働力、コスト、戦略的な立地の利点により、依然として魅力的な投資先となっている。

米国との貿易障壁に関する懸念にもかかわらず、ベトナムは依然として世界のサプライチェーンにおける役割を維持している。

特に、かつてベトナムの弱点であった技術的制約は克服されつつあります。現在、工場はプレハブ鋼構造、断熱・防錆屋根、自動生産ラインに対応した4～13mの天井高、1,000～4,000kg/m²の床荷重、TCVNおよびQCVN規格を満たす防火・電気・照明システム、100～750ルクスの照度、自然換気と負圧排気ファンを備えています。

典型的な例として、KTGベトナム工業開発株式会社のVSIPバクニン2にあるKTGインダストリアルが挙げられます。この工場はACI 117-10規格に準拠した設計で、ハイテク産業にとって重要な要素とされる平坦性、振動低減などの要件を満たしています。「私たちの目標は、生産性を向上させながら環境を保護し、ますます厳しくなるESG要件を満たす作業環境を創造することです」と、KTGインダストリアルのプロジェクト開発ディレクター、トラン・クアン・チュン氏は述べています。

同様に、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムのジェネラル・ディレクター、トラン・ブイ氏によると、この変化の傾向はもはや最終組立段階に留まらず、多くの企業がサプライチェーン全体をベトナムに移転することを検討しているという。これは、産業用不動産の戦略的セグメントである高級既設工場市場を強力に牽引する原動力となっている。

一般的な製造企業だけでなく、ハイテク企業も、床荷重、天井高からESG関連の要素まで、技術基準に厳しい要件があるこのモデルに興味を持っています。

米国の新たな関税は、グローバルサプライチェーンの再編の触媒となっています。こうした状況において、既設工場はベトナムの工業用不動産の「新たなスター」として台頭しています。コスト優位性、戦略的な立地、そして柔軟な導入体制により、このモデルはベトナムがFDI誘致の機会を活かすだけでなく、統合プロセスにおける工業用不動産の価値向上にも貢献します。

出典: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html