開始価格が低すぎるため、土地オークションで「不当利得」を得る機会が生まれます。

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Batdongsan.com.vnのレポートによると、2024年の最初の6か月間の不動産市場は、不動産が投資収益率で金と株式の両方を上回り、1位になり、活況を記録しました。

市場の影響としては、郊外への移住の傾向が継続し、郊外の土地区画が徐々に買い手にとって魅力的なセグメントになっていったことが記録されています。

８月１日から早期適用された土地法、住宅法、不動産業法は、前向きな調整によって不動産市場の活性化につながると期待される。

しかし、現実には、新法の施行初日には、郊外の土地オークションで価格が急騰し、不動産市場は瞬く間に火がついたように熱狂した。

ハノイ郊外の土地は、開始価格がわずか数百万ドン/平方メートルから、最高数億ドン/平方メートルで競売にかけられていますが、インフラ、交通、収益性が低いという点では、それほど目立った価格ではないと考える人が多くいます。

開始価格はソースですか?

この問題について、ハノイ弁護士会所属のチンファップ法律事務所ダン・ヴァン・クオン弁護士は、金価格の継続的な変動、株価の低迷、サプライチェーンによる事業活動の影響を受けること、世界市場の変動などにより、キャッシュフローの安全な避難場所として、不動産は依然として投資家に好まれる選択肢となっていると述べた。

クオン氏によると、2024年8月1日より部分的に施行された不動産関連法では、個人や企業による土地の購入、区画の分割、土地の売却は禁止されており、区画の分割やオークションの開催は国家のみに許可されている。

これにより供給不足が生じ、顧客や投資家の心理に影響を与え、彼らは最近のような土地オークションに重点的に集中することになります。

さらに弁護士は、土地価格が高騰している理由は、最高額を支払った者が落札するというオークションの原則によるものだと述べた。

一方、上記の土地のオークションは、数千人が登録し、直接オークションに参加したという注目を集めました。「これは、多くの人が関心を持っていることを示しています。これほど多くの人が参加すれば、価格が押し上げられる可能性は十分にあります」とクオン氏は分析しました。

さらに、弁護士ダン・ヴァン・クオン氏は、一部の個人や組織が不動産市場を操作する目的で地価高騰が起きているという状況について、「現在まで当局は結論づけていない」可能性も指摘した。

Giá khởi điểm quá thấp tạo cơ hội — *ダン・ヴァン・クオン弁護士 - チン・パップ法律事務所、ハノイ弁護士協会。*

弁護士ダン・ヴァン・クオン氏は、上記の状況の原因の一部はオークションの開始価格を低く設定しすぎたことにあると述べた。

これまで、競売の開始価格は諮問委員会が提示した価格に基づいていました。しかし、2024年2月に公布された政令第12号により、開始価格は土地価格表に係数を乗じた価格に基づいて地域ごとに決定されることになります。

「現在は、2023年土地法の新たな文書を実施するための移行期間であり、その一部のみが発効しており、そのほとんどは2025年1月1日まで完全に発効しません。

問題は、土地価格制度の廃止に関する規制がまだ施行されていないため、今年末まで旧地価表の規制が適用されることです。そのため、計算式は依然として旧地価表に係数Kを乗じて開始価格を算出しており、その結果、開始価格が低くなるのです」とクオン弁護士は述べています。

しかし、クオン氏は、政府令の規定の公布自体は間違いではないものの、今回の交差点の時点ではまだ書類が同期的に発効しておらず、新しい土地価格表が制定されていなかったため、上記のような事態が発生したという話も強調した。

開始価格が低いため、投資家はごく少額の資金を預けるだけで済みますが、オークションに参加している一部の組織がこの点につけ込み、希望価格をつり上げ、私腹を肥やして預け金を取り消すリスクが依然として残ります。

一方、不動産競売法は2025年初頭まで施行されず、6か月から5年間競売への参加を禁止するなど、保証金取り消しの件を厳しく扱うことになるという話もある。

現在、オークション参加者が保証金を放棄した場合の取り扱いに関する規制は依然として行政的なものが多く、抑止力や取り扱いが不十分であるため、多くの個人や組織がこの抜け穴を利用して市場を混乱させています。

土地オークションを通じて予算収入のすべてを徴収すべきではない

一晩の土地オークションについての意見を述べたハノイ弁護士会ギャラクシー法律事務所副所長ヴー・ゴック・バン弁護士は、公開されていないものの、最終価格を確定するために一晩のラウンドを制限せずに行われたオークションは前例があり、初めてではないと述べた。

この形式のオークションの利点は、各ラウンドで価格が驚くほど上昇し、最終価格で国が各オークションを通じて数千億ドンの収入を得ることができるため、予算に多額かつほぼ「突然の」収入をもたらすことです。

良い面としては、すべての法的規制が満たされていることを保証するオークションを通じて、予算を補うのに役立ちます。

しかし、弁護士のヴー・ゴック・バン氏は逆に、「土地が高値で売却されることで生じる結果は、それがもたらす経済的利益よりも悲惨だ」と述べた。

同時に、弁護士は、最近の熱いオークションにおける土地オークション組織は法律の規定を完全に遵守していたとも断言したが、オークション参加者に法律を尊重する精神があったかどうかは別の話であり、捜査機関の結論を待つ必要がある。

「オークション参加者が個人的な利益のために『ブルーチーム、レッドチーム』のような状況に陥り、市場操作を目的としてオークションに参加すると、長期的な影響が生じ、その地域の地価が高騰して不動産『バブル』に陥ることになる。この問題の解決は、短期的に集めた予算から得られる利益よりも何倍も困難だろう」とパン氏は分析した。

弁護士ダン・ヴァン・クオン氏も同じ見解を示し、国が土地オークションですべての土地を徴収する必要はないと述べた。

「価格が高ければ、国はすぐに多少の増額という利益を得るが、その後土地は放棄され、投機家らが価格をつり上げるため、土地は利用も開発もされなくなり、貴重な資源であるにもかかわらず、結果ははるかに深刻になるだろう」と弁護士は述べた。