住宅価格の「ボトルネック」を解消する：社会住宅の開発は戦略的優先事項でなければならない

イラスト写真。

こうした状況に直面し、ファム・ミン・チン首相は先日開催された住宅政策と不動産市場に関する中央指導委員会会議において、業界全体を「縛り付ける」問いを投げかけた。「マンション価格がなぜ高騰し、高止まりしているのか、その問いに答えなければならない」。この問いは、市場の合理性に対する懸念を反映しているだけでなく、マンション価格を大幅に引き下げる鍵となると考えられている社会住宅分野を中心に、住宅開発に関する政策、メカニズム、考え方を早急に調整する必要があることを示している。

* 実需 - 供給の不均衡

建設省財務計画局元局長のブイ・ドゥック・フン博士は、現在の市場状況を分析すると、需給の齟齬が根本的な原因の一つであることが明らかになったとコメントした。商業住宅、特に中高級住宅分野では供給過剰となっている一方、公営住宅は深刻な不足に陥っている。マンション価格の高騰には多くの理由があるが、長年続いている根本的な原因は、購入者にとって手頃な価格の公営住宅の供給不足である。

ファム・ミン・チン首相は、不動産市場が不均衡な発展を遂げており、供給の大部分が高級住宅地に集中し、社会の真のニーズからかけ離れていると指摘した。住宅価格は高騰し、特にハノイとホーチミン市の二大都市では、時に劇的な上昇を見せている。「多くの人が住宅を必要としているのに、価格が高すぎるために購入できない。1平方メートルあたり7,000万ドン、あるいは1億ドンもする住宅を、誰が買えるというのか？」と首相は強調した。

建設省の報告によると、ハノイ市とホーチミン市のマンション価格は現在、平均7,000万～8,000万ドン/㎡で推移しており、年初から約5.6%上昇しています。一方、多くの社会住宅プロジェクトは予定通りに実施されておらず、2030年までに100万戸の社会住宅を建設するという計画の達成率はわずか59.6%にとどまっています。この分野の開発を支援するための145兆ドン規模の融資パッケージは、実施開始から2年が経過した現在でも、わずか4兆ドン強しか支出されていません。

ブイ・ドゥック・フン博士は専門家の視点から、マンション価格がなかなか下がらない主な理由の一つは、企業が投資資金を調達しにくいことだと述べた。金融政策は不動産開発業者が銀行融資を受けやすい環境を整えておらず、社債や株式市場といった長期的な資金調達チャネルも未発達である。

銀行からの短期信用資本が大きな割合を占める状況では、流動性リスクの高まりにより、銀行は融資に慎重になります。その結果、企業は新規プロジェクトの実施を不可能にしたり、遅延したりし、実際の供給不足につながり、価格が上昇します。

同時に、法制度は多くの調整が行われたにもかかわらず、依然として多くの重複や不明確さを抱えており、実施プロセスに困難をもたらしています。行政手続きの煩雑さ、機能機関と地方自治体間の連携の欠如、そして草の根レベルの管理能力の限界も、建設投資と住宅市場への投入プロセスを遅らせています。

法的および資本的要因に加え、マンションプロジェクトの投入コストも上昇している。土地価格、用地取得費、土地使用料、税金、手数料、建設資材価格など、いずれも上昇しているにもかかわらず、厳格な管理体制は整っていない。これらのコストは最終的に販売価格に含まれており、購入者に負担を押し付けている、と洪氏は分析した。

実際、多くの企業は、現在の土地価格表と土地使用料の算定方法がプロジェクト開発コストに大きな負担をかけていると認識しています。また、土地評価と土地使用料の徴収方法は地域によってばらつきがあり、透明性の欠如と投資コストの増大につながっています。

* 市場の再編

上記の状況を受け、G6グループ会長であり、ベトナム不動産協会執行委員でもあるグエン・アン・クエ氏は、2025年から2027年にかけてマンション価格を落ち着かせるための具体的かつ実現可能な提言を複数行った。まず、より合理的な方向性を示した新たな土地価格表を早急に完成・発行するとともに、法的手続きを徹底的に撤廃し、企業がより円滑にプロジェクトを実施できる環境を整える必要がある。

同時に、個人が競売にかけた土地については、価格上昇を待って土地を買い占める投機を排除するために、譲渡を2年以内に制限し、高額の保証金を要求し、資金力を証明し、同時に落札後7日以内に支払いを強制する仕組みを明確に規定する必要があると提案した。

同時に、マンションプロジェクトの一次販売利益率を50%以下に抑える必要がある。クエ氏によると、現在多くのプロジェクトでは利益率が2～3倍高く、販売価格が実際のコストの2倍以上になっているためだ。例えば、2022年のハノイの高級マンションプロジェクトは、建設費が約2,500万ドン/㎡で、価格は4,000万ドン/㎡だが、2025年には価格は9,000万ドン/㎡に上昇する一方で、建設費は約3,500万ドン/㎡にとどまると予測されている。

特に、大都市とその周辺地域において、同期した計画と良好なインフラを備えた社会住宅を強力に開発し、実際の市場需要に適した供給源を創出する必要がある。

ブイ・ドゥック・フン博士も同様の見解を示し、住宅投資を売買中心から賃貸住宅や割賦販売への投資増加へと意識改革する必要があると強調した。これは社会住宅政策の実施における画期的な進歩と言えるだろう。

これは住宅問題を解決するだけでなく、社会労働を規制する解決策でもあります。労働者は、収入に見合った住居さえあれば、どの職場にも就くことができます。特に、組織再編、二層制の地方自治の導入、省の合併、郡レベルの廃止、コミューンの合併といった状況においては、この傾向が顕著です。

「2013年憲法、党の決議、そして2021～2030年社会経済開発戦略の理念には、『国家、地域社会、そして国民は住宅開発に責任を持つ』と明確に規定されています。特に、国家は社会住宅開発において主導的な役割を果たさなければなりません。したがって、社会住宅の建設と事業における公共サービス活動を行う企業のモデルを見直す必要があります」とブイ・フン博士は提言しました。

市場について、ベトアンホア不動産会社のトラン・カイン・クアン社長は、「現在の市場には物件が不足しているのではなく、適切な物件が不足している」と述べた。現在の住宅購入者の多くは、居住目的ではなく、利益を期待する投資や投機目的である。一方で、真のニーズを持つ人々は、価格高騰のために物件にアクセスできない。

現在の土地管理・都市開発政策の中には、市場統制を目的としているものの、意図せず供給を阻害しているものもある。例えば、土地の分割・売買に関する規制の強化や「自己交渉による補償」メカニズムは、小規模プロジェクトの実施をほぼ不可能にし、市場の柔軟性と分散性を著しく低下させている。

したがって、クアン氏によると、アパートの価格を下げるには、資本や行政手続きに関する解決策だけでなく、計画、土地、財務管理、持続可能な住宅開発の方向性に関するより深い改革も必要である。

ファム・ミン・チン首相は、社会経済開発政策における社会住宅の戦略的役割を繰り返し強調しており、社会保障に貢献するだけでなく、マクロ経済の安定にも貢献している。

このように、社会住宅は市場のてこ入れ策として認識されています。アパート価格を引き下げるためには、資本、土地、税制、計画に関する具体的なメカニズムを整備し、社会住宅の開発を国家投資の優先事項として位置付ける必要があります。同時に、具体的かつ実現可能なインセンティブ政策を通じて、民間企業がこの分野に積極的に参入するよう促す必要があります。

専門家は概ね、マンション価格の引き下げ問題は、いくつかの単発的あるいは短期的な対策だけでは解決できないという点で一致しています。これは、都市計画、法律、金融、税務、住宅開発の考え方、マクロ経済運営戦略など、多くの分野に関連する問題です。

特に、省庁、部局、地方自治体、そして経済界との緊密な連携が必要です。さらに重要なのは、住宅開発を単なる投資手段としてではなく、国民に奉仕するものとして捉えるという意識改革です。不動産市場が本来の価値を取り戻し、適切な商品、適正で透明性のある価格が提供されれば、人々は住宅へのアクセス機会を増やし、経済は安定的、健全、かつ持続可能な市場から恩恵を受けるでしょう。

出典: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm