ハノイ、土地区画整理を厳格化：住宅価格は上昇するか？

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ハノイ市人民委員会の2024年9月27日付決定61/2024/QD-UBNDによれば、10月7日からハノイ市は土地区画の最小住宅用地面積に関する新しい規制を適用する。

したがって、区市町村に所在する宅地を区画する場合には、面積が50平方メートル以上、長さが4メートル以上、かつ交通道路に接する幅が4メートル以上である必要があります。区画する最小面積は、平野部にある町村では80平方メートル、中部地方にある町村では100平方メートル、山間部にある町村では150平方メートル以上です。

ベトナム不動産協会のグエン・テ・ディープ氏は、長期的には多くの国で同時に適用される避けられない傾向であり、市場の透明性向上を目指していると述べた。区画整理の厳格化は、一部の人々にのみ影響を与えるわけではない。ハノイだけでなく、タイプIIおよびタイプIIIの都市では、土地市場に参加する投資家の数が非常に多いためだ。このタイプの土地は流動性が高く需要も高いため、一部の投資家は物件を「買いだめ」し、高値で転売している。

しかし、専門家は、この規制がもたらすメリットに加え、ハノイにおける不動産供給を減少させ、不動産価格の上昇を招く可能性があると指摘しています。具体的には、この新規制により、小規模で手頃な価格のアパートの供給が制限され、住宅価格の下落が困難になり、場合によっては上昇に転じる可能性もあるとしています。

新たな規制の施行後、土地価格が上昇することを懸念する人が多い。（イラスト写真：チャウ・アン）

ベトナム南部地域におけるPropertyGuruのディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏も同様の見解を示し、土地の分割・売買規制の強化は不動産購入者の権利確保に役立ち、不動産市場の透明性向上にも貢献し、将来の持続可能な開発に向けた弾みとなると述べた。しかし、トゥアン氏は、上記の新たな規制は土地市場の供給と販売価格の両面に影響を及ぼす可能性があると指摘した。

現在、販売用地の供給の90%以上は、個人が区画を分割し、プロジェクトを立ち上げて販売する商品です。そのため、新たな規制による規制強化は、乱開発の蔓延を緩和する可能性がありますが、市場への供給量も「減少」し、販売価格の上昇につながります。

ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、土地の需要は常に非常に高い一方で、市場には公式プロジェクトからの供給が不足している。そのため、土地の分割と売買を厳しく制限する今回の規制は必要不可欠ではあるものの、供給不足と価格上昇により、来年は土地市場が激しい変動を繰り返すことになるだろう。

価格上昇だけでなく、ハノイの新しい分譲規制により、ハノイで住宅を購入するには、購入者がはるかに高額な費用を負担する必要が生じます。例えば、30㎡の住宅を1㎡あたり1億5000万ドンで購入する場合、購入者は45億ドンが必要です。しかし、同じ価格で最小50㎡の土地を購入する場合、75億ドンが必要になります。

EZプロパティのCEO、ファム・ドゥック・トアン氏は、30～40㎡の土地は、価格が手頃で、複数階建てにして使用可能面積を増やすことができるため、多くの人にとって人気のあるセグメントだと述べました。最近では、多くの投資家が90～120㎡の土地を購入し、それを分割して複数の小さな区画に分割して売却することで、大きな利益を得ています。区画分割の最小面積が拡大すると、十分な広さの土地を購入するために多大な労力と資金を費やす必要があり、分割後の土地価格の上昇につながる可能性があります。

「この規制は短期的に土地取引活動を減少させ、市場における供給を制限し、既存の分譲地の価格を押し上げる可能性があります。さらに、特にハノイの不動産価格が近年急騰し高止まりしていることを考えると、住宅や土地を必要としている人々にとって大きなプレッシャーとなる可能性もあります」とトアン氏は予測した。

チャウ・アン

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