一連の新しい政策は2024年8月から施行される

土地、住宅、不動産事業に関する法律は2024年8月1日から施行されます

6月29日、 国会は土地法第31/2024/QH15号、住宅法第27/2023/QH15号、不動産事業法第29/2023/QH15号、信用機関法第32/2024/QH15号の複数の条項を修正および補足する法律を可決した。

5条から成り、2024年8月1日に発効するこの法律は、土地法第31/2024/QH15号のいくつかの条項の改正および補足を規定しており、たとえば、第251条第2項の改正および補足として、「国防および安全保障用地の管理と使用における困難および遅延を解消し、労働生産および経済建設活動と組み合わせるための一連の政策を試行する、2020年11月17日付国会決議第132/2020/QH14号を、2025年1月1日から廃止する」が挙げられます。

土地、住宅、不動産事業に関する法律は2024年8月1日から施行される。写真：ファム・フン

第252条第1項の改正および補足「この法律は、本条第2項および第3項に規定する場合を除き、2024年8月1日から施行される」。

また、第255条第10項を改正および補足する。「土地法第45/2013/QH13号の規定、関連法、および土地利用計画および計画に従って土地使用権オークションの形式をとらずに土地の割り当ておよび賃貸が行われている場合の投資プロジェクトは、土地の割り当てまたは賃貸が行われておらず、次のいずれかに該当する場合は、本法律の規定に従って投資家およびプロジェクト所有者に土地を割り当て、賃貸するために、土地の割り当ておよび賃貸の手順および手続きの次のステップを引き続き実行しなければならない。」

a) プロジェクトは、2014 年 7 月 1 日から 2024 年 8 月 1 日までに、投資法、住宅法、入札法の規定に従って投資家またはプロジェクト所有者を選定している。

b) 投資家が2024年8月1日までに投資家およびプロジェクトオーナーの選定手続きを行うための有効な書類を提出し、2025年1月1日までに投資家およびプロジェクトオーナーを選定したプロジェクト。

この点に規定するプロジェクトの投資家およびプロジェクト所有者の選定は、書類提出時点で有効な投資法、住宅法および入札法の規定に従って実施されるものとする。

同時に、この法律は、住宅法第27/2023/QH15号の第197条第1項を改正および補足し、不動産事業法第29/2023/QH15号の第82条第1項を改正および補足し、信用機関法第32/2024/QH15号の第209条第2項を改正および補足し、2024年8月1日から発効します。

補償、支援、移住に関する新たな規制

政府は、国が土地を取得する場合の補償、支援、移住を規制する2024年7月13日付の政令第88/2024/ND-CP号を発行し、2024年8月1日から施行しました。

政令第88号は、土地法第96条第1項、第98条第1項、第99条第1項の規定に従って国家が土地を回収する場合、回収された土地の種類とは異なる用途の土地または住宅の形での補償を規定しています。

規定によれば、ベトナム国内で土地使用権付帯住宅や宅地を使用している世帯、個人、海外在住のベトナム系住民に対して、回収した土地の種類と使用目的が異なる土地で補償する場合の土地使用料算定のための土地価格は、補償・支援・再定住計画の承認時点での土地価格表に基づいて決定される土地価格とする。

土地賃貸による補償の場合、賃貸期間全体にわたって地代を一括して支払うこととなり、地代計算のための土地価格は、補償・支援・再定住計画の承認時に管轄人民委員会が決定した具体的な土地価格となります。

回収された居住用地を有する経済組織に対し、回収された土地の種類とは異なる用途の土地で補償する場合の土地使用料及び地代金の算定に用いられる土地価格は、補償・支援・再定住計画の承認時に所管レベルの人民委員会が決定する具体的な土地価格とする。

土地を回復された者に対し、回復された土地の種類と用途が異なる土地や住宅を補償する場合において、補償額と土地支援金、土地使用料、土地の割り当て、他の土地の賃借、住宅の購入の際に支払われる地代との間に差額が生じたときは、次のように取り扱う。

土地に対する補償及び支援が、回収された土地の種類又は家屋の代金と異なる用途に土地を割り当て、又は貸した場合に支払われる土地使用料又は地代を超えるときは、その差額を土地を回収された者が受け取る。

土地に対する補償及び支援の額が、回収された土地の種類又は家屋の代金と異なる用途に土地を割り当て、又は貸した場合に支払われるべき土地使用料又は地代金に満たない場合には、土地を回収された者は、その差額を支払わなければならない。

省人民委員会は、土地基金、住宅基金及び当該地域の実情に基づき、規定に従って土地を収用された人々に補償するため、収用した土地の種類と用途の異なる土地又は住宅の形態への転換率及び補償条件を定めるものとする。

不動産評価基準

財務省は、2024年6月20日付でベトナム不動産評価基準を公布する通達第42/2024/TT-BTC号を発行し、2024年8月5日から施行されました。

したがって、ベトナム不動産評価基準は、価格法の規定に従って価格を鑑定する際の不動産評価について規定し、指針としています。ただし、このベトナム不動産評価基準は、土地法の規定に従って土地を評価する場合には適用されません。

不動産評価に適用されるアプローチには、ベトナムの評価基準に規定されている市場アプローチ、原価アプローチ、収益アプローチ、またはこれらのアプローチの組み合わせが含まれます。

不動産評価に用いられる評価方法には、上記の評価方法のいずれか、またはそれらの組み合わせに属する評価方法が含まれます。サープラス法は、市場アプローチ、原価アプローチ、収益還元法を組み合わせた評価方法です。

評価対象となる不動産の特性、評価の目的、評価時期、評価額の根拠、収集可能な評価対象となる不動産に関する情報やデータに基づいて、適切な評価アプローチと評価方法を選択します。

信用機関による社債の売買に関する新たな規制

国立銀行は、信用機関および外国銀行支店による社債の売買を規制する通達第16/2021/TT-NHNN号のいくつかの条項を修正および補足する通達第11/2024/TT-NHNN号を2024年6月28日付で発行しました。この通達は2024年8月12日から有効です。

通達11/2024/TT-NHNNは、社債売買原則に関する第4条に第14項を追加し、発行企業は、信用機関が社債を購入する前に、信用機関法に規定される関連者に関する情報を信用機関に提出しなければならないと定めています。発行企業の関連者とは、信用機関法第4条第24項に規定される発行企業と関係のある組織および個人を指します。

個人の場合、氏名、個人識別番号、国籍、パスポート番号、発行日、外国人の場合の発行地、発行企業との関係を含む関連者に関する情報。組織の場合、名称、企業コード、本社住所、商業登記証または同等の法的文書の番号、法定代表者、発行企業との関係を含む関連者に関する情報。

さらに、この通達は第 4 条に第 15 項を追加し、信用機関は社債の売買における支払いの際に、非現金支払いに関する法律の規定に従って非現金支払いサービスを利用しなければならないと規定しています。

本通達は、社債購入限度額に関する第8条第1項も改正・補足する。これにより、社債購入残高（企業およびその関連当事者が発行する債券を含む）は、信用機関法およびベトナム国家銀行の信用機関業務における限度額および安全比率に関する規則の規定に従い、顧客および関連当事者に対する総信用残高に算入される。

海外間接投資規制の改正

国立銀行は、2015年12月31日付の政府による海外間接投資を規制する政令第135/2015/ND-CP号に規定されたいくつかの内容をガイドする2016年6月29日付通達第10/2016/TT-NHNN号のいくつかの記事を修正および補足する2024年6月28日付通達第23/2024/TT-NHNN号を発行した。

海外株式ボーナスプログラムの実施原則に関する第8条の改正および補足に関する通達。これに伴い、海外株式ボーナスプログラムの実施においては、以下の原則を遵守する必要があります。ベトナム人従業員が参加する海外株式ボーナスプログラムは、株式ボーナスプログラムを実施する組織を通じてのみ実施することができます。

海外株式報酬プログラムに関連する配当金およびその他の合法的な収入から徴収された外貨は、本通達第12条に規定するプログラム実施口座を通じてベトナム人従業員に送金されなければならない。ベトナム法における外貨管理、所得税納付義務およびその他の関連規定を遵守する。

現行の規制と比較して、回状 23/2024/TT-NHNN では、海外で発行された株式を報奨するプログラムを実施する前に国立銀行から登録を確認するという要件が削除されました。

同時に、この通達は、ボーナスの形式に関する第9条を改正および補足します：（1）株式による直接ボーナス、（2）海外にキャッシュフローを生成しない海外でのボーナス株式のその他の形式。

この通達は、海外でキャッシュフローを生み出さない他の形態の海外株式報酬を追加しています。現行の規制では、直接株式報酬と優遇条件付き株式購入権付与のみが規定されています。

出典: https://kinhtedothi.vn/hang-loat-chinh-sach-moi-co-hieu-luc-tu-thang-8-2024.html