地方指導者の社会住宅問題における「不作為」を懲戒する提案

公営住宅は依然として開発のボトルネックを抱えている

建設省の報告によると、投資プロジェクトの実施から3年間で少なくとも100万戸の社会住宅が建設され、これまでに692件のプロジェクトが実施され、63万3000戸以上の住宅が建設された。そのうち146件のプロジェクトが完了し、10万3000戸以上の住宅が建設された。

今年の最初の7か月だけで、約37,000戸の住宅が完成しました。これは昨年の実績の80%に相当し、2022年の7倍に相当します。現在、402件のプロジェクトが40万戸以上で原則承認されており、これは2030年の目標の約60%に相当します。

ハイフォン市、バクニン省、バクザン省、ゲアン省など多くの地域が積極的に参加し、目標値を上回る達成率を達成しました。しかし、一部の地域は十分な注意を払わず、プロジェクトが全く開始されなかったり、開始されても完了率が依然として低い状況に陥っています。

ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARS IRE）の専門家によると、社会住宅市場は「不足と販売不能の両方」というパラドックスに陥っている。供給量は低所得者層のニーズを満たすには不十分だが、多くの販売プロジェクトは3つの大きなボトルネックにより販売が困難となっている。

VARS IREによると、最初のボトルネックは土地基金にある。多くの地方自治体は、社会住宅用地を中心部から遠く離れた地域に割り当てており、インフラ整備が遅れ、学校や病院も少ないため、価格が安くても購入者を惹きつけるのは難しい。商業施設や都市部における20%の土地基金義務の実施は依然として緩く、市場の実質的な供給不足につながっている。

第二に、需要評価が正確ではありません。VARS IREの統計によると、数百万人の都市労働者が依然として安定した住居を得られていない一方で、一部の社会住宅プロジェクトは売りに出されても売れ残っています。その理由は、承認手続きが複雑で、規制が厳しく、プロジェクトの立地が適切ではないことにあります。

さらに、市場は投機や違法な譲渡に悩まされています。中には、居住目的ではなく転売目的で購入する購入者もおり、市場を歪め、真のニーズを持つ人々の機会を奪っています。

多くの解決策を提案する

VARS IREは、管理機関が過去に社会住宅開発における責任を適切に果たさなかった一部の地域の指導者に対し、真剣に検討、評価し、懲戒処分を下す必要があると考えています。2ヘクタール以上の商業プロジェクトについては、社会住宅への土地基金の20%拠出義務を明確にするために審査を行う必要があります。また、需給のアンバランスを回避するために需要調査を行う独立した調査機関を設置するとともに、管理メカニズムを柔軟に調整し、透明性のある審査を行うとともに、投資家が適切なニーズを持つ人々にアプローチできるよう支援する必要があります。

ホーチミン市不動産協会もこの評価に同意し、公営住宅の建設と販売における行政手続きの最適化と、開発に対する考え方の転換を提言しました。公営住宅は低価格という基準にとどまらず、立地、生活の質、アメニティも考慮に入れる必要があります。長年放置されてきた数千戸の移転用アパートから得られた教訓は、この無駄の最も明確な証拠です。

設定された目標を達成するために、最近、建設大臣の派遣により一連の具体的な指示が発出され、省および市の人民委員会の委員長に対して、重要な解決策の緊急的な実施に重点を置くよう要請されました。

建設省は、地方自治体がリーダーシップと指導力をさらに強化する必要性を強調するとともに、決定444号に基づく社会住宅の完成目標を社会経済発展指標体系に直ちに追加し、実施のための資源を優先的に配分する必要があると述べた。また、直接的に検査、働きかけ、障害を取り除くための省レベルの指導委員会の設置も緊急の課題とされている。

進行中のプロジェクト、特に今年度完成予定のプロジェクトについては、進捗を加速させるために綿密な審査と監督を行う必要がある。同時に、商業住宅プロジェクトの20%の土地基金を活用した社会住宅の建設を含む新規プロジェクトを推進し、今年度早期の着工を目指す必要がある。

土地資金の管理と有効活用にも特別な注意が払われており、地方自治体は計画された土地区域に対する投資手続きを速やかに完了するとともに、目標に応じた適切な土地配分を確保するために土地利用計画や計画を見直し、更新、補足することが求められている。