企業を「困惑させる」規制
土地法案（改正案）は、ベトナムネット紙が掲載した記事「住宅地規制で企業がプロジェクトを断念」にあるように、プロジェクト実施の条件を制限しているだけでなく、企業がプロジェクトを実施するために土地の譲渡を受けることも制限している。
なぜなら、法案の規定では、事業を行うために譲渡できるのは、土地使用料が支払われた、または地代が一度支払われた住宅地および住宅地以外の非農地のみとされているからである。
現実には、投資家は現在、都市住宅や商業住宅プロジェクトを実施するために土地使用権の譲渡交渉を奨励されている。しかし、企業側によると、土地法案（改正案）で規定されているように、住宅地と地代を一括して支払った非農地の保有が求められるため、多くのプロジェクトが転用・実施不可能になるという。
グローバル不動産投資株式会社（GP.Invest）のグエン・クオック・ヒエップ取締役会長は、 VietNamNet記者に対し、このような規制の導入は企業にとって「難問」だと語った。
なぜなら、彼によれば、商業目的またはサービス目的で土地を使用している企業は、50年間のプロジェクト寿命全体にわたって土地使用料を支払う必要がないからだ。
「サービス業向け土地のほぼ100%が毎年地代を支払っています。土地価格も変動する可能性があり、プロジェクト期間全体にわたって地代を一括で支払うプロジェクトはごくわずかで、企業にはそれだけの資金がありません。そのため、この規制を適用することは非常に非現実的です」とヒエップ氏は述べた。
ダット・サン・ミエン・バック社のヴー・クオン・クエット総裁はさらに、企業がプロジェクトを開発する際には土地を徴収する必要があると分析した。もし規制案の通りであれば、譲渡可能な土地を所有している人はすぐに税金を支払わなければならない。一体どうやって税金を支払えるというのか？
さらに、土地税の決定は容易ではありません。なぜなら、政府機関が50年間の一括納税額の決定を要請すると、政府機関もそれを敢えて決定してしまうからです。また、土地価格を評価するための専門機関を設立することは非常に複雑で不適切です。このため、大規模企業のプロジェクトを立ち上げるのに十分な規模の土地を確保することも非常に困難になるでしょう。
「企業と土地譲渡者双方にとって分かりやすい規制が必要であり、手続きはすべての法律で統一されるべきです。そうでなければ、施行は企業と国の管理機関にとって困難を伴います」とクエット氏は述べた。
聞いて修正する必要がある
土地法（改正案）第128条第1項b号および第6項の欠陥に直面し、GP.Investのグエン・クオック・ヒエップ会長は、国会経済委員会と法務委員会は企業のあらゆる意見に耳を傾け、利益の調和を図るよう調整すべきだと提言した。この問題が解決されれば、特定の分野だけでなく、社会経済の発展全体にとって好ましい結果となるだろう。
「法案第128条の指示に従えば、あらゆるプロジェクトが阻害されることになります。不動産業界が発展できなければ、多くの産業に影響が及ぶため、社会経済の発展が阻害されるのではないかと懸念しています」とヒエップ氏は述べた。
弁護士グエン・タン・ハ氏によると、規制案は、土地利用計画に基づき、住宅地やその他の土地を基盤とした商業住宅プロジェクトの開発をより柔軟に進める方向に改正できるという。このような規制は投資家を支援するだけでなく、当局の障害除去と不動産市場の促進政策とも整合するだろう。
土地法改正案に「懸念」を抱くホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、土地法改正案（草案）の第128条第1項b号および第6項は、不動産プロジェクトに対する法的障害を取り除くという方針と一致しておらず、2013年土地法ほど「オープン」ではないと評価した。
その理由は、2013年土地法以前は、非農地を利用するプロジェクトの投資家は土地使用料を支払う必要があるという規制があったが、2023年土地法では、非農地を利用するプロジェクトの投資家は地代を支払わなければならないという規制のみがあり、賃貸期間全体にわたって地代を一括で支払うか、毎年地代を支払うかを選択できるからだ。
そのため、チャウ氏は、企業が投資政策を承認され、商業住宅プロジェクトの投資家は、土地使用権を持っているか、住宅地、その他の土地の一部（農地、一時払いまたは年間払いで賃貸される非農地）を含む土地使用権を取得している場合は承認され、その後、土地利用目的の変更許可の条件を満たしていれば（あらゆる種類の計画に従って）、商業住宅プロジェクトの実施に使用できるという方向に土地法草案を修正することを提案した。
土地法は他の多くの法律に影響を与える重要な役割を担っているため、企業や団体は、今回の改正によって関係者の利益が調和され、現実に即した規制が提供されることを期待しています。
大都市の人々の住宅ニーズは非常に大きく、法的な問題が解決されなければ、現在の住宅不足問題を解決することは困難です。
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