ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、実際的な障害を取り除き、土地資源を社会経済発展の原動力に変えるために、土地法案2024のいくつかの重要な内容を保持および補足するためのコメントと提案を含む文書を送付しました。
土地法2024の障害を取り除く提案
HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、投資家が社会経済開発プロジェクトの面積または土地利用者数の75％に同意した場合、国が残りの土地を取り戻すことができるという第79条第34項の追加規定を含む草案の新しい点を高く評価した。
チャウ氏によると、長年にわたり、多くのプロジェクトが残地の交渉ができず「未完成の豹皮」状態に陥り、無駄が生じ、資本が埋もれてしまったという。HoREAは、投資家の責任を強化し、土地の整地率が低すぎる状況を回避するため、「土地面積の50%で合意」という条件を追加することを提案した。
もう一つの注目すべき点は、地価表及び地価調整係数に関する第159条及び第160条に関連しています。草案によれば、地価表は5年ごとに定期的に策定され、その期間の初年度の1月1日から適用され、必要に応じて年度中に調整することができます。HoREAは、これは「革新的な思考」の一歩であり、国が一次市場における土地価格を積極的に決定し、「市場追随」の状況を回避するのに役立つと考えています。
同協会はまた、比較法や調整係数を適用できない海域干拓事業や新市街地などの特殊な土地区域において、剰余金方式の適用を奨励することを提案した。この方式は、手続きの短縮、コスト削減、「アスク・ギブ」メカニズムの排除、そして投資家による土地利用コストの予測可能性の向上につながることが期待される。
土地法の障害を取り除くことで、未完了のプロジェクトに関する多くの問題が解決される（イメージ写真）
2024年土地法案に2つの内容を残す提案
特に、HoREA は、2025 年 7 月 28 日の草案には記載されていたものの、新版では削除された 2 つの重要な内容を維持することを提案しました。
まず、第127条第1項、第3項、第6項（旧草案第31項）を改正し、投資家が商業住宅プロジェクトを実施するために住宅地またはその他の種類の土地を使用する権利を取得できるようにします。HoREAは、これが合法化されなければ、「法的空白」が生じ、土地への公平なアクセスが制限されると考えています。法律では「住宅地」の取得が最大400平方メートルに制限されており、数百ヘクタールに及ぶ大規模プロジェクトには不合理であるため、企業は小規模なプロジェクトしか実施できず、古い市街地の改修が困難になります。
HoREAによれば、この提案は政治局決議66-NQ/TWと一致しており、土地の割り当てと賃貸の条件が現実に近くなるように第122条の改正が伴う。
第二に、政令103/2024/ND-CP号における、未計算期間の土地使用料及び地代金を年5.4%の割合で追加納付する規定を廃止するため、第257条第2項d（旧草案第62項）を改正する。HoREAは、この規定は、過去の行為に新たな法的責任を適用するという文書公布法第55条第2項に違反すると考えている。従来の土地法にはこの規定がなかったため、この適用は過去の行為に対する「新たな責任」とみなされる。HoREAは、土地評価は国家の権利であり、企業による「不当な誤り」は存在しないため、この規定を年0.5%に引き下げることを推奨する。
さらに、住宅開発公社（HoREA）は、2023年住宅法と整合させるため、土地使用者に「外国人」を追加する（第4条第8項及び第28条第1項h号）こと、インフラ費用控除及び補償係数に関する第13条第10項及び第94条第2項の改正を維持すること、土地使用権の取得に同意する際に土地価格表に基づく費用償還の仕組みを追加することを提案した。HoREAによると、企業は30～40%の費用損失を被る可能性があるものの、その代わりに手続きの短縮とプロジェクト実施の透明性向上につながるという。
出典: https://nld.com.vn/horea-kien-nghi-giu-nhieu-quy-dinh-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-196250813084244527.htm
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