賃貸アパートを買う：黄金時代は終わった！

アパート賃貸の収益率は現在わずか3～4％で、数年前に比べて大幅に低下しています。

長年にわたり、賃貸マンションを購入することは、多くの人々、特に中高年層にとって安定した収入源となる安全な選択肢でした。彼らはこれを資産保全の手段と捉えるだけでなく、マンションの価値が時間の経過とともに上昇していくため、持続可能な収益源と捉えています。しかし近年、賃貸収益の問題は急速に変化しつつあります。マンションの購入価格は「急騰」する一方で、賃貸価格は「カタツムリのように」上昇する一方です。

収益率は半分以上減少

ラオドン新聞の記者による調査によると、ホーチミン市のマンション価格は過去3～4年で30～50%上昇し、中には倍増したプロジェクトもある。一方、賃貸価格は10～15%の上昇にとどまっている。この差により賃貸収益率は急落し、多くの場合年間2～3%と、貯蓄預金の金利を下回る水準にとどまっている。

アパートの価格はどんどん高騰しているが、賃貸利回りは史上最低となっている。

タン・ズンさん（スアンホア区在住）は、2015～2016年にマステリ・タオディエン・プロジェクト（アンカン区）の2ベッドルーム・アパートメント2戸を1戸あたりわずか24億ドンで購入したという。内装を仕上げた後、月1,000ドルで賃貸に出していた。しかし、パンデミック後、賃料は月1,900万ドンに下落。それどころか、アパートメントの価格は急騰した。2025年4月、彼女は1戸を69億ドンで売却した。これは購入時と比較して約290％の増加だ。わずか数か月後、新しい所有者は80億ドンでそれを譲渡したが、この住宅の賃貸価格は売却時よりも現在100万～200万ドン高いだけである。資本賃貸収益率は年間10％だったが、現在は約3.5％にとどまっている。

マステリ・タオディエンだけでなく、かつてアパート賃貸の「天国」だった多くの地域も同様の状況に陥っています。フーミーフン市街地（タンフン区とタンミー区）では、かつては年間6%～9%の利益率でしたが、多くの住宅所有者が撤退しました。長年の投資家であるミンさんは、このエリアで2～3戸のアパートを所有していましたが、今年すべて売却したと言います。「以前は、42～45億ドンの新築2ベッドルームアパートが、月2,000万～2,100万ドンで簡単に賃貸できました。しかし今ではこの価格を維持するのが難しく、新規供給との競争により、多くのアパートが月1,700万～1,800万ドンでしか賃貸できません。賃貸料は以前ほど「良い」ものではなくなり、毎月5%の税金を申告しなければならないため、売却して他の投資チャネルに投資することにしました」とミンさんは語りました。

フーミー（フートゥアン区）のアパートメントのような、より手頃な価格帯の物件では、2ベッドルームのアパートメントの価格は約38億～39億ドンですが、賃料は月額わずか1,200万ドン、利回りは約4%です。8区、ビンタン、旧9区のプロジェクトも同様で、アパートメント1戸あたり27億～35億ドンですが、賃料は月額わずか800万～1,000万ドン、利回りは3%～3.3%です。

以前ほど「簡単」ではない

フーミーフン地区の賃貸アパートを専門とする会社の営業マネージャー、フオン氏は、現在の価格水準は賃料収入に比べて高すぎると認めた。「現在の入居者は古いアパートよりも新しいアパートを好みますが、過去4～5年で設備投資コストが急激に上昇しました。そのため、賃貸需要は消えていないものの、投資家の収益率は大幅に低下しています」と彼女は述べた。

市場全体の状況もこの傾向を反映している。CBREベトナムのレポートによると、2025年第2四半期、 ハノイのプライマリーマンション平均価格は7,900万ドン/m²で、前年同期比13％上昇。セカンダリー価格は5,000万ドン/m²で、15％上昇。ホーチミン市では、プライマリー価格は8,200万ドン/m²で、29％上昇。セカンダリー価格は5,300万ドン/m²で、33％上昇。一方、2つの主要都市の今年の最初の6か月間の粗賃貸利回りはわずか3.4％～3.7％だった。この数字は、タイのバンコク（6.2％）、マレーシアのクアラルンプール（5.1％）、韓国のソウル（4.3％）よりも大幅に低く、香港（3.2％）とシンガポール（3.3％）を上回ったに過ぎない。

CBREベトナムの住宅プロジェクトマーケティング部門ディレクター、ヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏は、賃貸利回りの低下の主な原因は新規供給の不足だと説明し、特にホーチミン市では2025年第1四半期と第2四半期に販売が開始された新築マンションはわずか1,676戸で、2015年以来の最低水準となった。そのほとんどは中高級セグメントに集中しており、価格上昇の原因となっている。ハノイは供給量が多いものの（第2四半期で1,400戸）、その100%が高級セグメントに集中しており、これも価格上昇の要因となっている。

需給要因に加え、維持管理費や税金といった追加コストも投資家の利益を圧迫します。言うまでもなく、Airbnbを通じた短期賃貸の流行や、公営住宅や低所得者向け住宅の急速な発展は、特に中価格帯のアパートにおける長期賃貸の需要を減少させています。

しかし、投資家が物件選びをきちんと行えば、依然としてチャンスがあると考える専門家もいます。Wowhome社の取締役であるタ・チュン・キエン氏は、「立地が良く、アメニティも充実した、適切な新築物件を選べば、賃料は年間4～5%、価格上昇は年間10～15%に達する可能性があります。重要なのは、以前のように一括購入はできず、個々の物件を慎重に検討する必要があるということです」と述べています。

垣間見える光

CBREは、ホーチミン市のディアン、ライティエウ、トゥーザウモットの各区にある中価格帯のマンションが、工業団地のエンジニアや専門家からの住宅および賃貸需要の高まりにより、大きな注目を集めていると指摘しています。これらの地域の賃貸収益は非常に魅力的であり、産業発展に伴い、不動産価格には長期的な上昇余地が残っています。

出典: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm