収入が減るリスクへの懸念
タンタオ工業団地（ホーチミン市ビンタン区）で働くグエン・ティ・ハンさんによると、最近、 政府が社会住宅の開発に力を入れていることを知り、彼女の家族も自分の家を持ちたいと思って調査を始めたという。
しかし、計算してみると、残業代抜きで夫婦の月収は約1,800万ドンです。ハンさんは、公営住宅購入のために借金をすれば、多くの困難に直面するだろうと述べています。計算によると、生活費と息子の学費を差し引くと、ハンさんと夫が毎月貯金できるのはせいぜい700万ドンに過ぎないからです。
「両家に問題がなく、仕事に変化がなく、家族に危険や病気がなければ、毎月700万を貯金できます。残業すればもっと貯金できます。しかし、夫と私が最初に貯金できる金額は多くありません。80%まで借り入れた場合、優遇融資を受けても12億円ほどの家を買うには、毎月貯金を全額返済しなければなりません。ローン返済のために生活費を切り詰めなければならないかもしれません」とハンさんは語った。
多くの労働者は、職を失うことを恐れて、公営住宅に入ることを「恐れて」いる。
さらに、ハンさんは雇用市場がリスクに満ちていることにも不安を抱いています。最近、彼女が勤めているような衣料品業界の多くの企業が、受注不足のために人員削減を発表せざるを得なくなっています。借金を抱えたまま職を失ったら、家族にとって大きな負担となるでしょう。
これは、 ハノイの会社員であるミン・タン氏にとっても懸念事項です。タン氏は、月収約900万ドン、フリーランス収入約500万ドンでは、親戚や親族の援助なしに公営住宅を購入するのは非常に難しいと述べています。タン氏はまだ独身であるため、900万ドンの収入があれば生活費と家賃を賄うのに十分です。
月々の収入にもよるが、わずか300万〜400万ドンでは、NHS Trung Van（ハノイ、ナム・トゥー・リエム）などの社会住宅プロジェクトが販売開始されたばかりで、最大10億ドン近くのローンを支払うのは非常に困難だろう。
「生活費は日々上昇し、給料も上がっているものの、追いついていません。だから、自分の家を買うなんて考えたこともありませんでした。それに、公営住宅のような低価格住宅は今や高騰しています」とタンさんは語った。
抽選に合格する方法を考えなくても、社会住宅の入居資格を満たす給与所得者の多くは、住宅購入のために多額の借金をしなければならないことを考えると、常に多くの不安を抱えています。社会住宅プロジェクトの積極的な発展によって住宅価格が下がり、同時に、月々の返済額が過大にならないよう、より良い金利とより長い期間の優遇融資政策が実施されれば、多くの労働者がこれらのプロジェクトに容易にアクセスできるようになるだろうという意見もあります。
しかし、現状では、公営住宅の開発促進計画はあるものの、商業住宅に比べて供給量は依然として非常に少ない。さらに、プライマリーマーケットにおける公営住宅の売買に関する情報へのアクセスも非常に限られており、仲介業者による価格の押し上げも見られる。
買い手を選ぶ条件には依然として多くの欠陥があります。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、社会住宅の購入条件の不備について、現在、社会住宅に関しては、適格な購入者の決定におけるボトルネックなど、多くのボトルネックが存在すると述べた。
したがって、所得条件の観点から言えば、労働者が個人所得税の課税対象となる水準に達している場合、公営住宅を購入する資格はありません。しかし、実際には、個人所得税を納めている労働者は多くいますが、必ずしも高所得で商業住宅を購入できるとは限りません。
さらに、現状では適切な対象者を確保するのが難しいという意見も多く聞かれます。脱法行為や、購入申請者が低所得者ではないケースも少なくありません。ここ数日の情報からも、公営住宅の購入申請に車で来る人や、複数の土地を所有していても購入資格があるというケースが数多く見られます。これは、法律は住宅に関する規制のみで、土地の所有権に関する規制はないためです。こうした人々は、購入可能になったとしても、公営住宅を実際の生活に利用せず、許可や賃貸といった形で譲渡する方法を模索する傾向があります。
これらの欠陥は、低所得者向けの社会住宅や関連する社会保障、都市経済開発計画の開発方針に影響を与えてきました。これらの欠陥のせいか、社会住宅は未だ多くの人々にその重要性を理解させることができていません。近年、労働者に適した低コストの社会住宅プロジェクトの開発においても、欠陥が見受けられます。
未解決の問題がまだ多く残っている状態では、社会住宅の開発は長いプロセスとなります。
これは建設省のデータからも明らかで、具体的には2022年に全国の商業住宅プロジェクトは126件の新規プロジェクトで55,732戸の認可戸数となり、前年比で約52.7%に減少しました。社会住宅プロジェクトについては、全国で新規認可プロジェクトが9件、5,526戸、114件のプロジェクトで6,196戸が完成、販売可能なプロジェクトは27件、8,245戸となっています。
一方、2011年から2030年までの期間における全国の社会住宅需要は約44万戸とされていますが、これまでのところ計画の30%強しか達成されていません。ホーチミン市だけでも、2015年から2020年の間に市場に投入された社会住宅はわずか1万5000戸で、実際の需要のごく一部に過ぎません。
ホーチミン市は2022年にも10件のプロジェクト（6,751戸）の建設を計画していますが、完成したのは260戸のプロジェクト1件のみです。一方、未完成のプロジェクトは最大9件あり、その規模は約6,500戸です。
上記の問題は、今後の社会住宅開発戦略にとって課題となる。低所得者、特に購入資格のある労働者層に住宅を供給するという目標を達成するためには、これまで多くの専門家によって指摘されてきた欠点を早急に克服する必要がある。
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