困難の上に困難が重なる
ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、2018年以降、住宅供給は深刻な減少傾向にあります。新規承認住宅プロジェクト数はますます減少しており、一方で、約300億米ドル相当の約1,200件のプロジェクトが実施に困難を抱えていると推定されています。2022年末以降、解決に至ったプロジェクトは約500件にとどまっています。
2018年以降、住宅供給は大幅に減少傾向にある。（写真：baochinhphu）
住宅供給の不足、手頃な価格の住宅の深刻な不足、プロジェクトの実施段階における高コストなどにより、不動産価格、特に大都市のマンション価格は上昇を続け、その勢いは止まりそうにありません。公営住宅は、大多数の人々にとって、定住の夢を実現するためのほぼ唯一の選択肢となっています。
近年、政府は企業を社会住宅開発に誘致するための政策を数多く打ち出し、社会住宅供給の改善に努めてきました。しかしながら、これらの政策には依然として多くの欠陥や整合性の欠如があり、投資家が社会住宅にアクセスする上で多くのボトルネックが生じています。
VARS（ヴァーチャル・レビュー）2023年第3四半期報告書発表イベントにおいて、VARS市場調査ワーキンググループメンバーであり、G-Homeのゼネラルディレクターを務めるグエン・ホアン・ナム氏は、社会住宅に関する法的メカニズムは非常に複雑であると述べました。プロジェクトの建設許可申請も非常に長く、商業住宅プロジェクトよりもさらに時間がかかります。建設許可を「発行」するには、社会住宅開発業者は少なくとも2年かけて手続きを完了する必要があります。
したがって、現行法では社会住宅プロジェクトに対し土地使用料免除の優遇措置を設けているものの、その前に社会住宅プロジェクトは依然として土地評価を「経る」必要があり、評価方法をめぐっては依然として多くの問題や論争が続いている。同時に、投資家は控除が認められておらず、M3（現行法に基づく投資家の国家予算への義務に加えて、入札書類において投資家が提示した現金による国家予算への納付額）を支払わなければならない。さらに、投資家は依然として用地を整地するための前払い金を支払う必要がある。この金額はその後、他のプロジェクトから控除されるか、土地価格と相殺される。
言うまでもなく、2年間の投資手続きの後、社会住宅プロジェクトの建設と顧客への住宅の引き渡しにはさらに約2年かかります。その後も、投資家は社会住宅プロジェクトの住宅面積の少なくとも20%を賃貸用に確保する必要があり、5年間使用した後にのみ売却できます。
このプロセスは最大9年間続き、その後プロジェクトは監査を受けます。監査が完了した場合にのみ、企業は10%の固定利益を受け取ります。一方、プロジェクト実施プロセス全体を通して、企業自身もどの費用が合理的かつ有効とみなされ、どの料金が未決済または拒否されるかを把握していません。そのため、社会住宅事業は常に「ギャンブル」のように「運と不運」に翻弄される状態にあります。
困難はそれだけにとどまらず、資金調達も投資家にとって大きな障壁となっている。調査によると、ベトナムで投資・建設される不動産プロジェクトの大部分において、オーナーの自己資本は約20%、30%は顧客からの調達、そして最大50%は金融機関からの融資に依存している。しかしながら、土地使用料免除の優遇措置により「社会住宅開発用地は0ドンで評価される」という理由だけで、担保不足により投資家が融資を受けるのに苦労するケースも発生している。現状では、優遇措置はどこにも見当たらず、企業にとって目に見えない困難が立ちはだかっている。
困難、障害、欠陥が多すぎるため、100万戸の社会住宅を建設して目標を達成するというプロジェクトは非常に困難と思われます。
買いたい人が買えない。
実施プロセスの困難により、市場への供給はますます不足しており、市場では依然として社会住宅の不足と売れ残りが同時に発生しています。社会住宅への需要は非常に大きく、都市化の加速と不動産価格上昇率と所得の格差の拡大に伴い増加しています。
公営住宅は大多数の人々にとって住居を得る機会となるが、現在多くの困難に直面している。（写真：baochinhphu）
都市化率は2022年に41.5%に達し、2030年には約50%に増加する見込みです。ベトナムは毎年約7,000万平方メートルの都市住宅を建設する必要があります。 建設省によると、2021年から2030年にかけて、地方における低所得者層および工業団地労働者向けの社会住宅の需要は約240万戸と予測されています。
したがって、100万戸の社会住宅建設プロジェクトが完全に実施されたとしても、供給量は需要を満たすには不十分となるでしょう。一方、中央から地方まであらゆるレベルでプロジェクト実施に向けて多大な努力が払われているにもかかわらず、現状の数字はプロジェクトの目標値には依然として程遠いことを示しています。
VARSの調査情報によると、社会住宅プロジェクトが売りに出されている地域の多くは、市場に出るとすぐに在庫のほとんどが完売するなど、多くの関心と申し込みが寄せられたが、一方で、数十万人の移民労働者が住む輸出加工区や工業団地のある一部の地域では、何度も売りに出されているにもかかわらず、「低迷」している状況が見られた。
昨年8月、 バクニン省人民委員会は建設省に提出した報告書の中で、バクニン省は数万戸の労働者住宅の建設に投資してきたものの、同省で働く労働者は労働者住宅の購入に関心がないようだ、と述べた。
したがって、バクニン省で完成済みおよび半完成済みの労働者住宅プロジェクト7件が市場に約4,000戸提供されているが、住宅購入登録をしている工業団地で働く労働者の数は極めて少ない。
報告書によると、最近、プロジェクトオーナーは1,681戸の労働者用住宅を販売する広告を出したものの、実際に売れたのはごくわずかで、現在7つのプロジェクトで1,324戸が残っている。
グエン・ホアン・ナム氏はその理由について、政策が買う必要のない人々に向けられているため、買う必要のある人々が買えないことが主な理由だと述べた。
「社会住宅に関する法律は購入者に対して非常に厳しいものです。多くの省では労働者にのみ販売しています。工業団地の労働者にのみ販売している省も多く、工業団地の労働者にのみ販売している省もあります。しかも、販売先が特定の地区に限られています。一方で、労働者と地域とのつながりは必ずしも強いとは言えません」とナム氏は語った。
したがって、社会保障を確保し、社会住宅の不足と売れ残りという現象を回避するためには、民間企業による社会住宅開発への投資参加を促すメカニズムと政策の研究と普及を継続する必要がある。同時に、住宅政策、特に社会住宅の受益者を拡大する必要がある。社会住宅支援政策（賃貸、割賦販売、購入）の受益者については、住宅状況や所得水準などの書類や行政手続きに関する要件を最小限に抑え、簡素で分かりやすい基準に調整する必要がある。
さらに、社会住宅開発に対する考え方を変える必要があります。社会住宅プロジェクトは、人々が長期的に生活できる適切な環境を確保し、質を向上させる必要があります。質を向上させつつ適正な価格を維持するためには、投資家が利益を上げられるよう、適切な規模で社会住宅プロジェクトを開発する必要があります。
社会住宅政策の受益者に関する規制も、より適切なものへと変更する必要があります。社会住宅は富裕層向けのものではなく、課税対象となる収入があり、貯蓄はあるが、高額な商業住宅にアクセスできない人々も対象とすべきです。なぜなら、個人所得税を納付する水準を下回る、非常に低所得、貧困世帯、準貧困世帯の人々は、生活費を賄うのに十分な資金がなく、貯蓄もないことを意味するからです。したがって、彼らは社会住宅を購入することができません。
N.Giang
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