政府は多くの指令、決議、政策メカニズムを発行してきました。
急速な都市化が進むベトナムにおいて、住宅需要、特に労働者、若年労働者、低所得世帯の住宅需要は大きな課題の一つとなっています。何百万人もの人々が安定した住まいを切望している一方で、不動産市場は商業施設や高級住宅に偏りがちです。
このような状況に直面し、政府は市場の困難を解消し、社会住宅の開発を促進するための多くの指令、決議、政策メカニズムを発出してきました。しかし、大きな問題は、これらの政策をどのように実践に移し、適切な価格の具体的な住宅へと転換し、必要な人々に届けるかということです。
最近、不動産市場は回復の兆しを見せています。多くの社会住宅プロジェクトが着工され、一部の物件は販売・運用が開始されています。これは、党、国家、政府の関心と、地方自治体や企業の努力の表れです。同時に、産業用不動産セクターも安定した成長率を維持しており、市場が依然として発展の勢いを持っているという確信を強めています。
低所得者が住宅購入という「夢」を実現できるよう、ボトルネックを解消する。イラスト写真提供：ホーチミン市女性新聞
住宅を購入したいという人々の需要は非常に大きいです。
しかし、ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・コイ会長によると、現在、不動産市場は需給の明らかな不均衡を示しており、企業と個人の両方にとって大きな課題となっている。実際、特に高級住宅セグメントにおける一連の商業住宅プロジェクトは購買力不足により在庫を抱えている一方、社会住宅や中価格帯の住宅は深刻な不足に陥っている。これは不動産商品構造の不均衡を反映しているだけでなく、大多数の人々の住宅ニーズを満たすことを困難にしている。
最も懸念される問題の一つは、住宅の入手しやすさです。ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・コイ会長は次のように分析しています。「平均月収が約1,500万ドンであれば、住宅購入を検討できる世帯もあります。しかし、現在の平均的な月収はわずか1,000万ドン前後で推移しており、住宅を所有するという夢はほぼ手の届かないものとなっています。収入と住宅価格の大きな差により、多くの人が賃貸期間を延長せざるを得なくなり、生活の安定を求める気持ちがますます高まっています。」
調査結果によると、たとえ世帯が現在の所得水準で現在の融資パッケージを利用できるとしても、債務の返済には20年以上かかることが示されています。この長期融資は大きな負担となり、人々の生活の質と貯蓄能力に直接影響を与えます。
主な結び目
会議で共有した内容の中で、グエン・ヴァン・コイ氏は、実際に起こっているボトルネックについて指摘しました。
まず、土地管理と配分について、コイ氏によると、土地は最も重要な規制手段である。地方自治体は、社会住宅への土地配分を直接決定する機関である。土地が不足し、社会住宅プロジェクトにおけるインフラ整備のインセンティブがなければ、アパートの価格が高騰し、労働者の収入との大きな格差が生じることになる。
したがって、各省市は、都市開発計画において、社会住宅用の土地基金の目標、床面積の平方メートル数、戸数を明確に規定するとともに、プロジェクトにインフラ支援メカニズムを適用し、社会住宅プロジェクト用のクリーンな土地基金を優先する必要がある。
第二に、金融規制ツールにおいて、企業向け融資金利は現在約6.4%/年と比較的適正水準にあると考えられています。しかし、融資期間が短すぎるため、長期プロジェクトを実施する企業にとって大きなプレッシャーとなっています。そのため、10年以上の融資期間を検討することが考えられます。
住宅購入者にとって、現在の金利は依然として高く、返済は数十年にも及ぶ可能性があります。そのため、多くの専門家が提案する解決策は、社会住宅ローンの金利を年4%程度に引き下げ、ローン期間を延長することです。商業銀行が優遇金利の提供に困難をきたす場合、地方予算が金利の一部を補助することで、住民の負担を軽減することができます。
第三に、原材料費と価格の透明性についてです。コイ氏は、近年、建設資材価格が大きく変動し、プロジェクトコストに直接影響を与えていると強調しました。こうした状況を受け、省レベルの地方自治体は3ヶ月ごとに建設資材価格を定期的に発表・更新し、変動期には迅速な調整を行っています。これにより、企業はより正確な見積りを行い、資金超過を回避し、プロジェクトの進捗を確実にすることができます。
第四に、中間所得層向け住宅分野における政策ギャップについてです。現状では、既存の制度は主に社会住宅と高級住宅に焦点を当てています。一方、中間所得層、つまり月収約1,500万ドンの所得層に適した住宅については、制度が不足しているため、市場の不均衡が継続し、平均所得を持ちながらも社会住宅へのアクセス資格を満たしていない多くの労働者層が見過ごされてしまうことになります。
V8ビルは、 バクニン省ドンティエン工業団地の労働者向け社会住宅プロジェクトに属しています。
V8ビルは、 バクニン省ドンティエン工業団地の労働者向け社会住宅プロジェクトに属しています。
短期、中期、長期の解決策
コイ氏は、土地基金の優先化が、明確かつ最優先で実施すべき解決策だと考えている。「地方自治体は、計画策定において、土地基金の目標、床面積、そして社会住宅の戸数を明確にする必要があります。クリーンランド基金の整備、社会住宅プロジェクトのインフラ整備、そして購入者向けの銀行融資金利の支援は、投入コストの削減につながり、ひいては住宅価格の引き下げにつながるでしょう」とコイ氏は述べた。
信用政策ソリューションパッケージに関して、コイ氏は、社会住宅に特化した優遇融資パッケージを設計することを提案しました。金利は年4%、融資期間は15～20年と柔軟です。プロジェクト開発企業に対しては、融資期間を10年以上に延長することで支援する必要があります。これは、企業が安心して事業を展開し、人々の経済的負担を軽減するための手段となります。
プロジェクト内部のインフラ整備への支援に重点を置く現行の実務規制では、地方自治体はプロジェクト外部のインフラ整備にのみ投資することが義務付けられています。そのため、ベトナム不動産協会会長は、地方予算がプロジェクト内部の道路、給排水システム、照明といったインフラ整備を支援する場合、マンション価格を大幅に引き下げることを提案しました。これは実現可能性を高めるための現実的な解決策です。
さらに、省当局は3ヶ月ごとに建設資材の価格表を公表し、価格変動期には迅速な調整を行う仕組みを設けています。この透明性は、増資リスクの軽減に役立ち、企業と住民双方の信頼を高めています。
在庫プロジェクトの転換に関して、コイ氏は、2007年から2012年の市場期間の経験から、商業プロジェクトの一部を社会住宅や一般住宅に転換することで、在庫が解放され、既存のインフラを有効活用できることが示されたと述べた。現状では、より広範な実施のためには、具体的な手続きガイドラインと、政府と投資家間のリスク分担メカニズムが必要である。
コイ氏は会議で、国家住宅開発基金を早急に設立し、商業銀行や企業の資金だけでなく建設への参加を促すメカニズムを整備すべきだと強調した。この基金は、金利の支え、インフラ投資、賃貸住宅やレント・トゥ・オウン方式の社会住宅の供給増加において「支援」的な役割を果たすことになるだろう。
「いかなる機関も単独で社会住宅問題全体を解決することはできません。 建設省、国家銀行、財務省、そして地方自治体間の緊密な連携が前提条件となります。さらに、各住宅セグメント（商業住宅、中規模住宅、社会住宅など）に適した信用政策、金利メカニズム、税金、手数料は、投機や浪費の防止に貢献します。さらに、土地優遇措置については、責任の重複や回避を避け、マクロレベルで議論・合意する必要があります。連携が図られれば、新たな政策を迅速に実行に移すことができます」と、コイ氏はセクター間の連携による解決策を提案しました。ベトナム不動産協会会長によると、これが決定的な条件です。
コイ氏は「政府や地方自治体と協力して社会住宅に投資し、価格を下げ、社会化を実施するよう企業に呼びかける必要がある」と付け加えた。
一般的に、これらの解決策は、当面の困難を解決するだけでなく、持続可能でバランスの取れた不動産市場の形成にも貢献し、さらに重要なことに、何百万人ものベトナム人に住宅を提供します。
2024年、バクニン省はベトナム国内で社会住宅開発をリードする地域の一つと目されています。建設省が設定した目標によると、同省は2024年までに約10,500戸の住宅を完成させる必要があります。
2024年末までに、バクニン省では10件のプロジェクトが運用開始または部分的に完了し、7,000戸以上のアパートが提供される予定であり、同時に数万戸規模の他のプロジェクトも数十件実施される予定である。
これは重要な前進であり、同地域が2021～2025年の期間の目標を基本的に達成するのに役立つと同時に、2030年までに100万戸の社会住宅を建設するプロジェクトを実施する上での「明るい兆し」としての役割を確証するものである。
この成果を達成するために、バクニン省は多くの同時並行的な解決策を講じてきました。省は積極的に土地基金の見直しと補充を行い、都市部プロジェクトには敷地面積の20%を社会住宅用に割り当てることを義務付けました。用地造成作業の迅速化、行政手続きの簡素化、そして各プロジェクトの困難を解消するための運営委員会の設置などを行いました。
バクニン省はまた、投資家を誘致するために計画やプロジェクトリストを公表し、社会住宅が適切な受益者に届くように検査を強化している。
これらのソリューションにより、バクニン省は2030年までに135,000戸のアパート供給を目指し、供給拡大を継続するための基盤が整いました。
ジャン・オアン
出典: https://baochinhphu.vn/thao-cac-nut-that-de-nguoi-thu-nhap-thap-cham-duoc-giac-mo-mua-nha-102250922194005824.htm
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