ハノイの住宅需要は依然として抑制されている。
サヴィルズの2024年第1四半期ハノイ不動産市場レポートによると、2024年第1四半期のアパート供給戸数は前期比41%増、前年同期比99%増の4,062戸となりました。同四半期の主要供給戸数は12,928戸で、前期比9%増、前年同期比34%減となりました。
マンション市場における需給の不均衡は依然として続いています。市場は3,000万ドン/㎡未満の物件（クラスC）の供給不足に悩まされており、新規供給のわずか4%を占めるに過ぎず、完売となっています。2020年以降、クラスCの主要供給量は年間47%減少しています。
サヴィルズ・ハノイのコンサルティング・リサーチ担当シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は次のようにコメントしています。「供給は主にBクラスマンションに集中しており、約90%を占めています。プライマリーマーケットのCクラスマンションやAクラスマンションはごくわずかです。さらに、今から年末にかけて、主要な法律が可決されたにもかかわらず、新規供給は改善されていません。」
（出典：インターネット）
一方、ハノイ市とホーチミン市という2大都市では、住宅の自然需要は年間約5万戸です。これは、移民の増加、成人の住宅からの転出、そして1戸あたりの平均居住人数の減少によるものです。この需要はしばらくの間、限られた供給量では満たされず、住宅に対する潜在需要を引き起こしています。さらに、金市場の変動や低金利といったマクロ要因により、投資家は合理的かつ長期的な投資チャネルを求めており、ハノイ市場におけるマンション需要は目に見えて増加しています。
商品ラインを比較すると、真の住宅ニーズを持つ購入者は、アパートの価格が、ヴィラやタウンハウスといったプロジェクト内の土地付き物件よりも依然として手頃であることに気付くでしょう。これは、2024年第1四半期にアパートセグメントの需要とプライマリー価格の上昇を記録するというストーリーにつながります。サヴィルズの同四半期レポートによると、ハノイのアパートのプライマリー価格は5,900万ドン/m2に達し、前四半期比3%、前年同期比14%上昇しました。
さらに、プライマリー価格が高水準で推移する中、セカンダリー市場も取引量が増加し、価格も前期比で上昇しました。前期のセカンダリー市場はプライマリー価格よりも適正な価格水準でしたが、住宅需要の増加に伴い、2024年最初の数ヶ月はセカンダリー価格も上昇しました。
ハン氏によると、購入者の心理は変化しているという。マンションを「消耗品」と捉える見方は過去のものになったようだが、今ではこの見方は変わり、大都市のマンションは資産でもあることを購入者は徐々に認識し始めている。かつてはマンション購入は高額な買い物だったため、購入の決断には長い時間をかけて検討する必要があったが、最近では住宅購入者は購入を決断するのにそれほど時間をかけない。購入の決断はより早く、頭金の支払いもより早くなっている。
しかし、彼女は、これは市場全体に当てはまる話ではないとも説明しました。「価格と製品の品質が釣り合わないマンションプロジェクトの場合、購入者はすぐに決断しないかもしれません。2024年第1四半期に市場の注目を集めたプロジェクトはすべて、信頼できる投資家によるプロジェクトであり、市場に投入された製品は、品質やその他の法的要素が一定に保証されています。同時に、これらの投資家は、デザイン、ランドスケープデザイン、製品デザインなど、一流ブランドやコンサルティング会社を活用することがよくあります。多くのプロジェクトでは、投資家がプロジェクト自体の評判を高めるために、信頼できる海外のコンサルティング会社を選定しています。優れたプロジェクト、信頼できる投資家、そして法的保証は、取引高がプラスを記録するプロジェクトです。」
手頃な価格の地域への需要のシフト
価格高騰に直面し、一部のプロジェクトでは実際の価値を上回る価格設定となっています。ハン氏は、購入者に対し、利用価値とプロジェクトの妥当性を慎重に検討するようアドバイスしました。
「一般的に、価格が上昇し続ければ、購入者は自身の経済状況を考慮するでしょう。実質的な住宅需要が依然として大部分を占めていますが、価格が上昇し続ければ、購入者は都心部のアパートを借りることを検討し、選択するか、ハノイの近隣の省で手頃な価格の需要と供給のシフトを受け入れるかを選択できます」とハン氏は述べた。
サヴィルズ・ハノイ コンサルティング・リサーチ シニアディレクター ド・トゥ・ハン氏
インフラ整備のおかげで、真に住宅を必要としている住宅購入者は、フンイエン省やバクニン省、第4ベルト、第3.5ベルトといった近隣地域での供給源を選択できるようになりました。インフラ整備は、住宅市場の価値構造を変える上で依然として最も重要な要素です。インフラ整備は郊外地域を都心に「近づけ」、移動時間を短縮するのに役立ちます。とりわけ、近隣省や郊外地域では、投資家はより低コストで土地にアクセスできるため、より手頃な価格の住宅供給が実現します。
近隣省の住宅供給がハノイの住宅需要を満たすことがますます進むことが分かっています。フンイエン省とバクニン省では、2024年から2026年にかけて約20万3000戸のマンションが供給される予定です。改正法は不動産市場の発展を促進し、供給に一定の改善をもたらすことが期待されています。2025年以降、市場には101のプロジェクトから約8万4400戸のマンションが販売される予定です。
N.Giang
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