活気あるオフィス賃貸市場と専門家の予測

[広告1]

競争的な環境を作る

オフィス賃貸市場は、オフィス拡張や移転の取引により、近年再び活況を呈しています。また、テナント需要の変化も市場を牽引しており、特に大企業や多国籍企業を中心に、オフィス投資家はテナント維持のために事業構造の変化を迫られています。

サヴィルズ・ベトナムの代表マシュー・パウエル氏は、テナント需要の変化をより深く理解し、オフィステナントを効果的に維持する要因を探るため、オフィス市場は近年ベトナムに流入するFDI資本の増加から恩恵を受けていると述べています。

したがって、計画投資省のデータによると、2024年4月20日現在、ベトナムへのFDI資本の総額は92億7000万米ドルを超え、2023年の同時期と比較して4.5％増加しています。現在までに、全国で40,049件の有効なプロジェクトがあり、総登録資本は約4785億8000万米ドルです。

不動産 - 活気あるオフィス賃貸市場と専門家の予測 — ホーチミン市内にクラスAの賃貸オフィスが多数あります。

外国投資家は、国民経済の21分野のうち17分野に投資しました。そのうち、加工製造業が総投資資本61億5000万米ドルを超え、登録投資資本全体の約66.4%を占め、前年同期比19.8%増加しました。

不動産業は総投資資本が17億3,000万米ドルを超え、登録投資資本全体の約18.7%を占め、同期間比78.2%増加して第2位となった。続いて卸売・小売業、倉庫業、運輸業がそれぞれ4億5,140万米ドル超と3億8,320万米ドル近くとなった。

外国直接投資（FDI）流入の増加と産業の多様化、そして継続的な景況感指数の上昇により、ベトナムは多くの種類のビジネスにとって潜在的な市場であることが示され、オフィス需要の増加につながっています。

2024年第1四半期のオフィス賃貸活動は活発で、IT、製造、法律分野のテナントが高水準を維持しました。

しかし、高い需要はすべてのオフィスセグメントに当てはまるわけではありません。現在の需要は高品質オフィスセグメントに集中しています。これは、テナントのオフィスに対する要求がより厳しいためです。彼らは、優秀な人材を惹きつけ、維持するために、質の高い、良好な労働環境を備えたオフィスを求めています。

不動産 - 活況を呈するオフィス賃貸市場と専門家の予測（図2）。 — 労働環境は、オフィス賃貸投資家だけでなく、オフィステナントも常に目指す要素の 1 つです。

そのため、トレンドは徐々にグリーン認証を取得し、質の高い空間と充実した設備を備えたビルへと移行しています。そのため、オフィス投資家は、一般的な嗜好に合った質の高い基準の建物を提供し続ける必要があります。

現在の傾向として、ほとんどの入居者は、新しく高品質なプロジェクトがあり、適切な賃貸料が払われ、中心部に近い大都市の中心部を好みます。

テナントのオフィスの選択傾向は多くの要因に依存しており、特にクラス A ビルにオフィスをアップグレードする傾向があるテナントの場合、価格だけが企業が考慮する唯一の要因ではないことがわかります。

多くの企業にとって、グリーン認証を受けたオフィスビルへの移転は、株主や関連する法的規制に対する世界的な ESG コミットメントの一環として、最優先事項、あるいは必須要件となっています。

企業は、従業員にとって生産性の高い職場環境を提供し、顧客に好印象を与えるグリーン認証を取得した、より高品質な建物にプレミアム価格を支払うことを厭わない場合があります。したがって、価格は非常に重要な要素ではありますが、決定的な要素ではありません。

サヴィルズの専門家は、グリーン認証を受けた建物と受けていない建物の違いを指摘している。

環境基準を満たさない古い建物は、環境認証を受けた建物との競争に勝てないため、賃料引き下げの圧力がさらに高まるでしょう。高級ビルの賃料が依然として安定している一方で、特にBクラスのオフィスビルでは、テナント維持のために賃料を引き下げざるを得ない状況にある家主もいます。

「価格はもちろん重要です。しかし、他のあらゆるものと同様に、質の高い体験には喜んでお金を払う人が多いのです。車、服、ハンドバッグを買うのと同じように、より高品質な製品やサービスであれば、価格差は許容できる場合もあります」とマシュー・パウエルは述べています。

ホーチミン市のオフィス賃料が上昇している。

サヴィルズの専門家によると、ホーチミン市のオフィス市場には多くの強みがあり、大規模なオフィススペースとそれに伴う商業市場の拡大が挙げられます。ホーチミン市のオフィス賃料は、特に1区のプロジェクトにおいて、ハノイ市よりも依然として高くなっています。

しかし、ホーチミン市市場はかつて、オフィス供給の主要拠点である1区に集中していました。しかし現在では、新規オフィス供給、広いフロア面積、そして多くのグリーン認証プロジェクトを擁するトゥーティエム地区へのシフトが見られます。

一方、ハノイの状況は異なります。ハノイではオフィス市場がより広範囲に発展しており、ホアンキエム、バーディン、ハノイ西部、そして間もなく西湖エリアなど、商業プロジェクトに重点を置いた様々な地域が存在します。

しかし、ホアンキエム区とバディン区のプロジェクトの賃貸キャパシティは現状非常に高くなっています。そのため、グランド・テラ、タイセイ・スクエア・ハノイ、ティエン・ボー・プラザ、BRGダイヤモンド・パーク・プラザなど、近い将来に開業が予定されている新築ビルが新たな供給源となり、商業活動の活性化が期待されます。