衛星都市の機会

ホーチミン市が行政区を拡大したことで、多くの人が住宅市場が活性化し、供給量が増加して価格がより手頃になると期待していました。しかし、現実は正反対で、供給は依然として不足しているにもかかわらず、マンション価格は上昇し続けました。

住宅購入の傾向は変化している

DKRAコンサルティング（DKRAグループ傘下）による2025年8月のホーチミン市および周辺地域の住宅市場レポートによると、ホーチミン市および周辺省の住宅不動産は回復の兆しを見せている。同レポートによると、マンション部門では供給数が28,114戸で同時期比58％増、吸収率は20,000戸以上で2024年比3.1倍に上った。タウンハウス・ヴィラ部門では供給数が10,133戸で前年比71％増、消費数は4,817戸で同4倍に上った。土地区画のみでは供給数が7,167戸で3％の微増にとどまったが、吸収率は1,130戸で2.2倍に増加した。

Thời cơ của đô thị vệ tinh - Ảnh 1. — 826 EC 商業都市エリアは現在、レヴァンルオン拡張とロンハウの交差点という立地上の利点があり、各区画がレッドブックになっており、価格も手頃なことから、ホーチミン市南部の投資と住宅の中心地となっています。

DKRAコンサルティングの副社長であるヴォ・ホン・タン氏によると、市場は明らかに変化しているという。タイニン省は現在、今年最初の8ヶ月間で、タウンハウスとヴィラの供給量の40%、一次消費量の67%を占めている。ビンズオン旧市街のアパートメント部門は、供給量の45.5%、消費量の46.7%を占め、ホーチミン市（旧市街）を上回った。しかし、依然として明確な差別化が見られ、ホーチミン市は主に高級Aクラスのアパートメント部門に注力している一方、周辺地域は中価格帯および手頃な価格帯のセグメントで市場をリードしている。

DKRAグループのファム・ラム会長は、購入者について、現在、居住目的の購入と投資目的の購入の2つの主要なグループに分けられると述べています。投資目的の購入グループは、既に不動産を所有し、余剰資金があり、市場と金融に精通し、収益性、交通の便、将来の計画、投資家、支払い方法に関心を持つ人々です。一方、居住目的の購入グループは、通常、初めて住宅を購入する人々で、ある程度の資金を持ち、慎重な判断を下し、立地、居住環境、アメニティ、価格、銀行融資などの要素を重視しています。

ラム氏はDKRAリアルティ（DKRAグループの総合マーケティング・流通代理店）のデータを引用し、投資目的の顧客が依然として住宅購入目的のグループ購入を上回っていることを示しました。投資目的の住宅購入者の年齢層は35歳から44歳が一般的で、全体の37%を占めています。一方、住宅購入目的のグループ購入は25歳から34歳に集中しており、全体の40%を占めています。注目すべきは、不動産投資顧客の大半が依然としてホーチミン市に住んでいることです。

DKRAグループの会長によると、不動産の「波」は、カンザー、カンジュオック、ロンハウといった拡大したホーチミン市の衛星地域や隣接地域にも広がっている。これらの地域は、約30億ドンの予算で、タウンハウスプロジェクトが集積し、公共設備が充実し、持続可能な価値を持ち、真の住宅ニーズに応える重要な緩衝地帯となっている。例えば、ハイタン不動産貿易有限会社が実施するロンハウ工業団地に隣接する826ECプロジェクトは、30年間で70%の融資、15ヶ月の金利融資、24ヶ月の元本据置期間、そして迅速な支払いと卸売購入に対する優遇割引といった方針によって大きな注目を集めている。このプロジェクトは、80～120㎡の面積を持つタウンハウス760戸を提供し、インフラ整備は98%完了し、建設準備が整っている。

もう一つの注目すべき傾向は、若者が衛星放送エリアの住宅を選択する傾向が高まっていることです。彼らは、公共交通機関の発達に合わせて発展する大都市圏における、環境に配慮した生活体験を重視しています。加えて、透明性のある法的要素も前提条件とされています。この厳しい需要に応えるため、多くの投資家は、インフラ整備を体系的に進め、グリーンでスマート、かつ持続可能な都市圏を開発し、継続的に商品を改善しています。

衛星都市の開発の必要性

マクロ経済の観点から、経済学者のカン・ヴァン・リュック博士は、世界銀行のデータによると、2024年の2.8%から今後2年間で2.3%へと成長率が鈍化すると予測されており、2025～2026年の世界経済の見通しは依然として不透明だと述べた。同博士は、中東とウクライナにおける地政学的紛争の終息、インフレ圧力の持続、公的債務リスクの増大、そして米国、中国、欧州連合（EU）の3大経済圏の成長率低下が主な要因であると指摘した。しかしながら、世界的な公共投資に回復の兆しが見られるなど、依然として明るい兆しも見られる。

カン・ヴァン・ルック博士によると、ベトナムについては、新たな顕著な成長要因のおかげで、状況は幾分楽観的になっているという。その一つが登録外国直接投資（FDI）資本フローであり、2025年には前年比7.3%増の261億4,000万米ドルに達すると予想され、2026年には12%～14%の成長率に相当する420億～460億米ドルに増加する可能性がある。そのうち、不動産セクターだけで50億米ドルを占め、2025年の最初の8か月間のFDI資本総額の約20%を占める。全体的に見て、ベトナム経済の明るい材料は、投資の回復、やや減速しつつもFDIの増加、そして観光産業の活況にある。

さらに、新たな政策方針は不動産市場にも明確な影響を与えています。カン・ヴァン・ルック博士は、土地制度の整備、2024年土地法および不動産事業法の改正、そして行政手続きの完了により、大きなチャンスが開かれたと述べました。ホーチミン市だけでも、合併後、面積は2.4倍、人口は37%増加し、GRDPは2,078兆VNDに達し、地域全体の67.74%を占め、一人当たりGRDPは1,949万VNDに達しました。これは、不動産市場への大きなインパクトとなる、画期的な出来事を期待できる基盤です。

これに加えて、グリーン経済とデジタル化を促進するための柱となる政策の構築、住宅に関する決議21/2021/QH15の実施、国家住宅基金を通じた資金源の多様化、土地管理における汚職防止の強化、二層制行政モデルの転換による管理効率の向上など、一連の主要政策が実施されています。これらはすべて、不動産市場、特に衛星セグメントの成長機会を促進する原動力となると考えられています。

計画専門家であり、理学博士で建築家でもあるゴ・ヴィエト・ナム・ソン氏も上記の見解に同意し、ホーチミン市の空間拡大のために近隣地域を統合することで、この都市は面積、人口、経済的役割の面で「超都市」時代を迎えると考えています。その優れた規模は、開発空間と市場資源の面で大きな利点をもたらしますが、同時に、都市管理、インフラの配置、人々の移動の制御という面で大きな課題を突きつけています。

このような状況を踏まえ、専門家は、ホーチミン市都市圏の計画は、現在から2030年から2050年までの長期的なビジョンを持ち、多拠点モデルを採用する必要があると考えています。すべてを中心部に集約するのではなく、拡大した都市圏では、産業、サービス、教育訓練、スマート都市、エコリゾートといった専門機能を担う衛星都市をベルト状に開発する必要があります。この多極ネットワークは、ベルトライン、高速道路、都市鉄道といった近代的な地域間交通システムによって結ばれ、中心部と衛星都市間の移動が便利になって初めて真に効果を発揮します。「さらに重要なのは、計画において『住みやすい衛星都市』という基準が重視されていることです。つまり、これらの都市は、住民が長期滞在したくなるような、真に住みやすいものでなければなりません。技術インフラと社会インフラへの投資が同期的に行われ、医療、教育、雇用といった基本的な公共サービスが整備されて初めて、人々は安心して居住できるようになります。これが、衛星都市が中心部への圧力を軽減し、地域全体のバランスの取れた持続可能な開発を促進する上で重要な役割を果たす鍵となるのです」と専門家は強調しました。

2025年住宅不動産フォーラム

住宅市場が供給や不動産価格の高騰など多くの問題に直面している中、ベトナム不動産協会（VNREA）は、Nguoi Lao Dong新聞社および不動産レビューコミュニティと協力し、9月18日午後、ホーチミン市のニューワールドサイゴンホテルで「衛星波」をテーマにした「住宅不動産フォーラム2025」を開催しました。

フォーラムでは、次のような問題が取り上げられます。法的文書は不動産市場にどのような影響を与えるか。3 つの制度的要因、金融要因、データ要因は、今後 5 年間で「ベトナム衛星標準」をどのように形作るか。管理機関は、衛星不動産の管理、事業支援、市場の安定化、持続可能な開発の方向付けにおいて、どのようなソリューションを持っているか。

数十の大規模プロジェクト

DKRAコンサルティングの統計によると、ホーチミン市とその周辺地域には現在、100ヘクタールを超える規模の都市部プロジェクトが約18件あり、合計16,500ヘクタールを超えています。そのうち8件のプロジェクトは3,500ヘクタールを超える面積で実施済みまたは実施中で、50,000以上の住宅製品を市場に提供しています。

出典: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm