特定の土地の価格設定は「行き詰まっている」のか？

現時点では、ビントゥアン省の特定土地価格コンサルティングの市場では深刻な供給不足に陥っていますが、同省には特定土地価格の算定を待っているプロジェクトが45件あることは周知の事実であり、需要は豊富であることを示しています。

土地評価コンサルティング会社が断念

今は2024年5月末です。もし2024年1月初旬に開催された省人民委員会の2024年社会経済開発計画策定会議において、3つの主要プロジェクトの具体的な土地価格を算定する期限が2024年第1四半期末と明確に定められていたならば、それは不可能だったでしょう。当時、ノバワールド・ファンティエットとタンドゥック、ソンミー1の2つの工業団地について、このような期限を設定することは合理的でした。なぜなら、障害物を取り除く道のりで建設された3つのプロジェクト、特にノバワールド・ファンティエットの具体的な土地価格の算定は、中央政府の支援を受けていたからです。そして、今後の短い期間は、情報収集と算定方法が確保されていないいくつかの項目について、コンサルティング部門の評価結果のレビューに重点を置きます。その後、機能部門は、次のステップを実行するために、プロジェクト評価コンサルティング結果を補足、完了し、省評価評議会に返送するようコンサルティング部門に要請しました。

しかし、2024年2月5日、土地価格を規制する政府政令第44/2014号の一部条項を修正・補足する政令第12/2024号と、土地法の施行を導く政令の一部条項を修正・補足する政府政令第10/2023号が公布されました。これらの政令には、アウトプット指標とインプット指標の算出方法に関する規定がありますが、コンサルティング会社の認識では、政令第44号や通達第36号ほど明確ではありません。さらに、土地価格コンサルティング会社の責任に関する規定も非常に明確です。そのため、その後、コンサルティング会社は評価の撤退を申し出ましたが、支払った費用の返還は求めませんでした。

特定土地評価業務に関心のある人々によると、この拘束力のある責任により、コンサルティング会社は混乱し、特に剰余金方式に従って政令12/2024に従って土地価格を計算する方法がわからず、コンサルティング契約を解除し、契約をゼロで清算することを決定したとのことです。もちろん、特定土地価格を作成した人物が省内の事件で逮捕されたという追加の出来事があれば、この状況はさらに明らかになります。そのため、現時点では、ビントゥアン省の特定土地価格に関するコンサルティングの市場は深刻な供給不足に陥っていますが、省内に特定土地価格の算定を待っているプロジェクトが45件あることは誰もが知っており、需要の源は豊富であることを意味します。

ビントゥアン省天然資源環境局は、現在、土地評価に参加するコンサルティング機関の数が非常に不足していると考えている。多くの障害があるため、同局は政令12/2024の改正も提案している。ビントゥアン省選出の国会議員ダン・ホン・シー氏もこの状況を認め、最大の問題は現在の土地価格算定方法にあると述べた。政令は改正・補足されているものの、ほとんどの地方自治体では、プロジェクトへの配分や次のステップの実施に必要な土地価格を算定できていない。この遅延は、土地資源の浪費と予算収入の減少につながっている。

土地価格を簡単に計算する方法を見つける

天然資源環境部の幹部によると、土地価格決定が遅れている理由の一つは、土地使用料や地代金の算定に携わる具体的な土地評価コンサルティング機関の不足である。実際には、土地評価員の能力は依然として低く、地価策定の要件を満たしていない。また、地価決定業務を遂行するための解決策や関連手続きの補完も明確に示されておらず、評議会メンバーや各部署・部門・セクターとの連携も十分には進んでおらず、地価決定業務における問題解決も迅速に行われていない。

現在、具体的な土地評価に関わるコンサルティング機関が責任を恐れていることが、コンサルティング契約の解除に繋がっている。これは、現状の土地価格算定方法が明確でなく、特に剰余金算定法には多くの潜在的なリスクが伴うこと、入力データが不完全かつタイムリーではないこと、収益と開発費の算定データは全て仮定に基づいていることなどが原因である。そのため、コンサルティング機関ごとに異なる手法を用いることで、算出される土地価格が大きく異なり、信頼性が十分でないという状況が発生している。一方、省内には、用途地域計画や詳細計画が未策定であるなど、具体的な土地価格を算定するための情報や条件が不十分なプロジェクトが依然として存在し、これも土地評価の進捗を遅らせる一因となっている。

天然資源環境局長のトラン・グエン・ロック氏によると、同局は今後も引き続き土地評価コンサルティング組織、天然資源環境省、財務省、近隣省市の連絡部署にコンサルティング組織を探すよう通知・要請していくという。それでもコンサルティング組織が見つからない場合、同局は省人民委員会に土地価格を決定するための学際的な作業部会を設置するよう助言する内容を緊急に展開する。同時に同局は省人民委員会に対し、2024年2月5日付政府布告第12/2024/ND-CP号第1条第8項の規定に従い、ビントゥアン省の具体的な土地価格を決定する際に、土地区画と土地面積の開発収益と開発費用を構成するいくつかの要素を剰余金方式で規制するよう助言する。

ロック氏はさらに、現在、天然資源環境省が政府に公布に向けて諮問している2024年土地法および土地価格に関する政令案には、多くの新たな修正が含まれていると付け加えた。天然資源環境省は、天然資源環境省への報告書を継続的にまとめ、政令案への反映に向けて作業を進めている。土地価格決定に関する助言を行うため、新たな規制を積極的に研究し、綿密に遵守していく。

ビントゥアン省選出の国会議員ダン・ホン・シー氏は、「2024年土地法とその指導文書が適時に公布され、すべての条件を満たしていれば、2024年7月1日または2024年8月1日から早期に適用されるべきです。この業務に助言する機関や部署の職員、公務員、公務員が容易に実施できるよう、実施しやすい土地価格算定の指導に留意する必要があります」と述べた。

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