不動産事業団体や個人はどのような条件を満たす必要がありますか?

詐欺や詐欺行為のリスクを軽減

第6期会期中間会議の議題を継続し、11月16日午後、 国会常任委員会（NASC）は住宅法案（改正）と不動産事業法案（改正）について意見を述べた。

国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、不動産事業法案（改正）の説明、受理、改正におけるいくつかの主要な問題について報告し、不動産事業を行う際の組織および個人の条件に関して、経済委員会常任委員会は次のように報告した。「実際には、2020年企業法第4条第21項の事業概念および法案第3条第1項の不動産事業概念における営利目的の特定は、実施が困難である。」

したがって、規模による区分基準の規定がなければ、住宅の売買、賃貸、リース、購入、建設工事などすべての行為に不動産業の設立が必要となることになり、現実的には不可能である。

したがって、法案の第 3 項および第 6 項が修正され、第 9 条に第 4 項が追加され、次のように指示されます。「営利目的ではなく住宅や建設工事を販売する組織や個人、または小規模で住宅や建設工事を販売、賃貸、賃貸購入する組織や個人は、法案の規定を遵守する必要はありませんが、申告して税金を納付する必要があります。」

国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長（写真：Quochoi.vn）。

個人間で住宅や建設工事を売買または賃貸借する場合、取引の法的安全性を確保し、詐欺、欺瞞、偽装のリスクを制限し、不動産取引データベースに情報を補充するために、第43条第5項の規定に従って契約を公証し、認証する必要があります。

小規模不動産事業を行う個人は、不動産事業企業を設立する必要はないが、法案の適用範囲に含まれ、税金を申告・納付し、法案のその他の規定を遵守する必要がある。この規定は、専門性を確保し、国家管理を円滑にするための組織には適用されない。

その他の場合には、組織や個人が不動産事業企業を設立しなければなりません。 政府は、小規模不動産事業を定めるために、各種類の不動産の数量と価値を詳細に規定するものとします。

さらに、第6回国会で意見募集のために提出された法案第9条第3項bに規定される不動産事業を行う個人に対する条件は、2020年企業法第17条第1項および第2項eに規定されるベトナムで企業を設立および管理する権利を有する組織および個人に対する条件に基づいて構築されている。

経済委員会常務委員会は検討の結果、実際には企業法の規定による創業者や経営者の条件を満たしていないにもかかわらず、不動産業を営み、不動産に関する民事取引を行う権利を有するケースがあることが判明した。

したがって、法案は、組織および個人の合法的権利を制限しないように、第 9 条第 3 項を改正します。

保証金は販売価格の 5% を超えない範囲でのみ徴収されます。

住宅事業及び将来の建設プロジェクトにおける保証金（第23条第5項）については、選択肢1に賛同する意見がある。選択肢1に賛同し、販売価格又はリース購入価格の5％を保証金の上限として規定することを提案する意見がある。選択肢1に賛同し、政府が定める10％を保証金の上限として規定することを提案する意見がある。選択肢1に賛同し、保証金の上限を10％を超えない範囲で規定することを提案する意見がある。選択肢1に賛同し、保証金の上限を15％と規定することを提案する意見がある。選択肢1に賛同し、より具体的な規定を規定することを提案する意見がある。

一部の意見はオプション 2 に賛成しました。一部の意見はオプション 2 に賛成し、最大預金比率を 5% に引き下げることを提案しました。

保証金の本質を確保し、同時に、しばしば弱い立場にある買主と借主のリスクを制限するため、法案第23条第5項は次のように改正される。 「不動産プロジェクトの投資家は、本法の規定に従い、住宅及び建設工事が事業開始の条件をすべて満たしている場合に限り、顧客から住宅及び建設工事の販売価格又はリース購入価格の5%以下の保証金を徴収することができる。保証金契約には、住宅及び建設工事の販売価格又はリース購入価格を明記しなければならない。」

不動産プロジェクトの投資家は、販売価格の5％以下の保証金しか徴収できない（写真：Huu Thang）。

住宅の購入、割賦購入、将来の建設工事の支払い（第 25 条第 3 項）に関しては、国会議員の意見を考慮して、法案の第 25 条第 3 項を次の 2 つの選択肢に従って改正します。

オプション1： 「購入者または賃借人が土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書を付与されていない場合、売主または賃貸人は契約金額の95％を超える金額を徴収してはなりません。契約の残額は、管轄の政府機関が購入者または賃借人に土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書を付与した時点で支払われます。」

このオプションは、現行の政策の安定性を確保するためのものであり、顧客は証明書の発行を待つ間、契約金額の一部を保有することができます。このオプションの制約は、顧客が契約金額の100%を支払わないリスクを負う場合、所有権を確立できないことです。投資家がコミットメントを履行し、管轄政府機関が証明書を発行したにもかかわらず、顧客は証明書を直ちに受け取る必要がないため、支払い義務の履行を遅らせる場合があります。

オプション2： 「購入者または賃借人が土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産に関する証明書を交付されていない場合、売主または賃貸人は契約金額の95%を超える金額を徴収することはできません。契約金額の残額は、顧客が信用機関に開設した投資家の口座に振り込み、管理されます。投資家はこの金額を使用することはできません。顧客はこの金額から生じる収入を受け取る権利があります。投資家は、管轄の政府機関が住宅または建設工事の購入者または賃借人に土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産に関する証明書を交付した場合にのみ、各顧客のこの金額を使用することができます。」

この計画は、法律案および住宅法案（改正）における所有権の設定時期に関する規制、土地法案（改正）の規定に従った金融義務の履行に関する規制との一貫性および統一性を確保し、顧客の支払い義務の履行を確実にすることを目的としています。

このオプションの制限は、証明書が付与されるまでの間、顧客が契約金額の残りの 5% を支払わなければならないことです。ただし、国会の意見を考慮して、このオプションでは、この金額から生じる収益は顧客が享受することを規定しています。

さらに、法案第80条第5項には、第25条第3項に規定されている利益の管理と支払いを指導する国立銀行の責任に関する規定が追加されました。

経済委員会常任委員会は、2つの選択肢を残し、国会常任委員会がこの件を検討し決定するための根拠として国会議員らの意見を求めるために投票を行うことを提案した。

ソース: https://www.nguoiduatin.vn/to-chuc-ca-nhan-kinh-doanh-bat-dong-san-phai-dap-ung-dieu-kien-gi-a636255.html