多くの要因による供給制約
サヴィルズ・ベトナムが先日発表した今年上半期のオフィス賃貸市場レポートによると、稼働率は安定した状況を示し、91%という高水準に達しました。多くの中小企業がBクラスおよびCクラスのビルにオフィスを戻したため、前四半期比ではわずか1%の低下にとどまりました。
サヴィルズ・リサーチはまた、グレードAオフィスビルのパフォーマンスが他のセグメントと比較して最も良好で、稼働率は94%に達し、賃料は月額140万ドン/㎡に達したと指摘しました。2023年第2四半期において、ホーチミン市のグレードAオフィスビルは、この地域の他の主要都市と比較して空室率が低く、賃料はジャカルタ、クアラルンプール、バンコクよりも高かったことが分かりました。
しかし、オフィス賃貸の開発ポテンシャルを比較すると、ホーチミン市のこの市場は供給規模がかなり小さいことが明らかです。そのため、現段階では市場に需給ギャップが生じています。
この問題について説明したサヴィルズ・ベトナムの商業不動産サービス部門シニアディレクターのトゥ・ティ・ホン・アン氏は、新規供給不足の問題は、特に借入における資金動員の難しさに一部起因していると述べた。
Tu Thi Hong An 氏 - サヴィルズ ベトナムの商業不動産サービス部門シニア ディレクター。
さらに、消防法などの法的規制やその他客観的な制約もあり、市場は新規供給をゆっくりとしか受け入れることができず、需要の不均衡が生じています。
「市場は、情報技術、物流、金融・保険、製造、不動産といった賃貸比率の高い業界からの需要によって大きく形成されています。これらの業界は、 経済情勢の影響を受けやすく、変動が激しいです。そのため、これらの業界の動向は、オフィス市場の全体的な動向とも一致することが多いと言えるでしょう」とアン氏は述べています。
しかし、全体像を見ると、ベトナムのオフィス市場は急成長を遂げており、業界には多くの新たな発展の潮流がある潜在性のある市場です。
新しいトレンドが市場を変える
サヴィルズ・ベトナムは、数多くの研究と調査を通じて、2023年以降のオフィス部門における4つの顕著な傾向を記録しました。
まず、COVID-19の影響と情報技術の進歩により、フレキシブル（ハイブリッド）ワークのトレンドが広まっています。これは労働者に柔軟性をもたらし、オフィス市場を形成します。このモデルは、オフィス賃貸コストの削減、需要に応じたスペースの賃貸、そして資源の節約につながります。
第二に、企業は賃料削減と作業スペースの改善を目指し、金融センターの外にオフィスを移転する傾向にあります。一方、グレードAの賃貸オフィスは、フーミーフンタワー（7区）、CIIタワー（ビンタン区）、ザ・ホールマーク（トゥドゥック市）など、中心部から離れたエリアで開発が進んでいます。
そのうち、ホーチミン市では2023年第3四半期から2025年末までに供給されるオフィスの75%以上がグリーン認証を取得すると予想されています。これは、このタイプのオフィススペースが、テナントにとって健康的なワークスペースの開発にさらに重点を置くことを意味します。
第三に、オフィス賃貸形態は、人材の多様なニーズに応えるためのサービスやアメニティの提供に重点を置いています。オフィスには、それぞれ異なるニーズを持つ4～5世代が一緒に働く環境が必要になる場合もあります。
サヴィルズの調査によると、4世代の従業員の希望はそれぞれ異なっています。従来のオフィスの構造とレイアウトを現代的なオフィスに変更することは、業務効率の向上に役立つだけでなく、複数世代の従業員が交流し、会社への愛着を深める機会を創出することにもつながります。
最後に、ホーチミン市のオフィス市場は需給の変動に迅速に適応する能力を示しました。サヴィルズは、2022年から2023年にかけて賃料がわずかに下落すると予測しています。これは、地主がテナント維持と新規テナント誘致のために柔軟に価格調整を行っているためです。価格調整の柔軟性は、市場変動への適応力の高さを示しています。
「企業はコスト削減とニーズへの対応に重点を置き、オフィスの活用方法を徐々に変えつつあります。ワークスペースの最適化、リモートワークの増加、そしてその他の柔軟なソリューションの模索は効果的なアプローチです」とトゥ・ティ・ホン・アン氏は述べています。
オフィスレンタル商品は、従来のように単に作業席を提供するだけではありません。
この専門家は、フレキシブルオフィス市場が急速に成長し、成熟化していると指摘しました。Circo、Dreamplex、Toongといったこのタイプの有名プロバイダーは、80%を超える稼働率を誇る新エリアを次々とオープンしています。これは、フレキシブルワークスペースの需要の高まりを反映しており、特に急速に変化する働き方のニーズの中で、利便性と柔軟性を求める市場のニーズに応えています。
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