សំណើ​ដាក់​ពន្ធ​ខ្ពស់​លើ​ម្ចាស់​ដី​លក់​ដេញ​ថ្លៃ​ដែល​មិន​ប្រើប្រាស់​ដី

ក្នុងប៉ុន្មានថ្ងៃថ្មីៗនេះ មតិសាធារណៈត្រូវបានជំរុញឥតឈប់ឈរដោយការអភិវឌ្ឍន៍ និងលទ្ធផលនៃការដេញថ្លៃដីនៅតំបន់ជាយក្រុង នៃទីក្រុងហាណូយ ដូចជា Thanh Oai និង Hoai Duc ដោយមានការចុះឈ្មោះយ៉ាងច្រើន ហើយការដេញថ្លៃឈ្នះៗបានកើនឡើងខ្ពស់ រាប់សិបដងខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើម។ ការវិវឌ្ឍន៍ និងលទ្ធផលទាំងនេះចោទជាសំណួរធំមួយថាតើមានសញ្ញានៃការរំពឹងទុកឬអត់?

តើ​តម្លៃ​ដេញ​ថ្លៃ​ដែល​ឈ្នះ​ខ្ពស់​ហួស​ហេតុ​ពេក​ឬ​ទេ?

តាមនោះ នាថ្ងៃទី ១០ សីហា ស្រុក Thanh Oai បានរៀបចំការដេញថ្លៃដោយជោគជ័យនូវដីចំនួន ៦៨ នៅតំបន់ Ngo Ba ភូមិ Thanh Thanh Cao (Thanh Oai ទីក្រុងហាណូយ) ដែលមានទំហំចាប់ពី ៦០ ម២ ដល់ ៨៥ ម២ ដោយតម្លៃចាប់ផ្តើមពី ៨,៦ លានដុង/ម២ ដល់ ១២,៥ លានដុង/ម២។ ការដេញថ្លៃបានទាក់ទាញកម្មវិធីចំនួន 4,600 ប៉ុន្តែមានតែ 4,201 កម្មវិធីដែលមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ពីមនុស្ស 1,545 នាក់។

គួរកត់សម្គាល់ថានៅចុងបញ្ចប់នៃការដេញថ្លៃ ដីឡូតិ៍ដែលមានតម្លៃឈ្នះខ្ពស់បំផុតគឺជិត 100.5 លានដុង/m2 ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើម 8 ដង។ ដីឡូតិ៍ធម្មតាមានតម្លៃឈ្នះពី 63-80 លានដុង/m2 ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមពី 5 ទៅ 6.4 ដង។

មតិសាធារណៈជនកំពុងមានការភ្ញាក់ផ្អើលឥតឈប់ឈរអំពីការអភិវឌ្ឍន៍ និងលទ្ធផលនៃការដេញថ្លៃដីធ្លីនៅសង្កាត់ជាយក្រុងនៃទីក្រុងហាណូយ ដូចជា Thanh Oai និង Hoai Duc ជាដើម។ (រូបថត៖ VARS)

បន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃដីនៅស្រុក Thanh Oai បង្កការភ្ញាក់ផ្អើលជាសាធារណៈរួចមក ថ្មីៗនេះ កាលពីថ្ងៃទី 19 ខែសីហា ការដេញថ្លៃដីចំនួន 19 ឡូតិ៍នៅតំបន់ LK04 ភូមិ Long Khuc ឃុំ Tien Yen ស្រុក Hoai Duc ទីក្រុងហាណូយ បានបន្តទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍ និងការចូលរួមពីប្រជាជនជាច្រើន។

ដី​ចំនួន 19 ឡូត៍​ត្រូវ​បាន​ដាក់​ដេញ​ថ្លៃ​ដែល​មាន​ទំហំ​ចាប់​ពី 74m2 ទៅ 118m2។ តម្លៃចាប់ផ្តើមសម្រាប់ការដេញថ្លៃគឺ 7.3 លាន/m2 ។ ប្រាក់បញ្ញើមានចាប់ពី 109 ទៅ 172 លានដុង/ឡូត៍។

បន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃរយៈពេល 19 ម៉ោង ដីចំនួន 19 ត្រូវបានលក់ដោយជោគជ័យ។ ការដេញថ្លៃឈ្នះខ្ពស់បំផុតគឺ 133.3 លានដុង/m2 ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមជិត 20 ដង ខណៈដែលឡូតិ៍ទាបបំផុតគឺ 91.3 លានដុង/m2 ខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើម 12.5 ដង។

VARS ជឿជាក់ថាការវិវឌ្ឍន៍ និងលទ្ធផលនៃការដេញថ្លៃដីទាំងនេះគឺមិនធម្មតា និងធម្មតា។ ព្រោះ​បច្ចុប្បន្ន​នេះ ខ្សែ​បំបែក​រឿង​ធម្មតា និង​មិន​ប្រក្រតី ហាក់​ដូច​ជា​លែង​ច្បាស់​ហើយ។ ភាព​មិន​ប្រក្រតី​បាន​ក្លាយ​ទៅ​ជា​ធម្មតា ហើយ​បន្ទាប់​មក​វា​កើត​ឡើង​ដោយ​ចំហ​ថា​ជា "ធម្មតា" មិនធម្មតា។

តាមពិតនេះមិនមែនជាបាតុភូតថ្មីទេ។ ក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ខណៈពេលដែលទីផ្សារដីធ្លីជាទូទៅនៅតែស្ងប់ស្ងាត់ ការដេញថ្លៃដីធ្លីនៅតាមមូលដ្ឋានមួយចំនួននៅតែទាក់ទាញអ្នកចូលរួមពីរាប់ពាន់ទៅរាប់ម៉ឺននាក់ ដែលភាគច្រើនជាអ្នកវិនិយោគ។ លទ្ធផលដេញថ្លៃនៅកន្លែងខ្លះក៏បានកត់ត្រាតម្លៃឈ្នះ 10 ដងខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើម។

ដោយពន្យល់ពីហេតុផល VARS បាននិយាយថា៖ ជាដំបូង ក្នុងពេលខាងមុខនេះ លំហូរសាច់ប្រាក់ពិតជានឹង "ចាក់" ទៅក្នុងដីដែលបានដាក់លក់ដេញថ្លៃ នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង និងលំនៅដ្ឋាន នៅពេលដែលតំបន់រៀបចំការដេញថ្លៃជាច្រើនដើម្បីបង្កើនចំណូលថវិកា។ ព្រោះនេះជាដីប្រភេទស្អាត មិនជាប់ពាក់ព័ន្ធរឿងវិវាទ មានសៀវភៅក្រហម ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ រួចរាល់សម្រាប់សង់ផ្ទះសម្រាប់ប្រកបអាជីវកម្ម ជួលបាន និងទទួលបានចំណូលប្រចាំខែ។

ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទនៃប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ទីក្រុងហាណូយស្ទើរតែគ្មានគម្រោងថ្មី ការផ្គត់ផ្គង់ដីក៏ត្រូវបានព្យាករណ៍ថានឹងកាន់តែខ្វះខាតនៅពេលដែលច្បាប់ថ្មីស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុហាមឃាត់ការបែងចែក និងលក់ដីនៅក្នុងទីក្រុង និងទីប្រជុំជនចំនួន 105 ដោយបង្ខំឱ្យអាជីវកម្មសាងសង់ផ្ទះនៅលើដីសម្រាប់លក់នៅក្នុងតំបន់ទាំងនេះ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ តម្រូវការអចលនទ្រព្យ រួមទាំងតម្រូវការទិញសម្រាប់រស់នៅ និងការវិនិយោគរបស់ប្រជាជនមានសន្ទុះខ្លាំង និងកំពុងកើនឡើងឥតឈប់ឈរ។

ទីពីរ ការកើនឡើងតម្លៃរាប់សិបដង ដែលស្តាប់ទៅមិនធម្មតា គឺពិតជាដោយសារតែតម្លៃដីដែលបានដាក់ដេញថ្លៃទាប។ ជាក់ស្តែងកាលពីមុនបទប្បញ្ញត្តិសម្រាប់កំណត់តម្លៃដីបានអនុញ្ញាតឱ្យជួលអ្នកប្រឹក្សាយោបល់។

ដីដែលបានដាក់លក់ដេញថ្លៃនៅថ្ងៃទី១០ ខែសីហា នៅស្រុក Thanh Oai ក៏ត្រូវបានជួលសម្រាប់ប្រឹក្សាផងដែរ ទីប្រឹក្សាបានកំណត់តម្លៃចាប់ផ្តើមពី 40-45 លានដុង/m2។ ប៉ុន្តែក្រិត្យលេខ 12 (ក្រឹត្យវិសោធនកម្ម និងបន្ថែមមាត្រាមួយចំនួននៃក្រិត្យលេខ 44 ណែនាំការអនុវត្តច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2013) បច្ចុប្បន្ន ក្រិត្យលេខ 71 (ក្រិត្យគ្រប់គ្រងតម្លៃដីដែលចេញ ដោយរដ្ឋាភិបាល នៅថ្ងៃទី 27 ខែមេសា ឆ្នាំ 2024) បានលុបចោលបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការជួលទីប្រឹក្សា ដោយប្តូរទៅការកំណត់តាមតារាងតម្លៃដីតាមមេគុណ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ យោងតាមសេចក្តីសម្រេចលេខ 46 ចុះថ្ងៃទី 18 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 របស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហាណូយ មេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីរបស់ស្រុក Thanh Oai គឺ 2.35 ។ តារាងតម្លៃដីដែលមានប្រសិទ្ធភាពបច្ចុប្បន្នដែលបានចេញក្នុងឆ្នាំ 2020 ប្រែប្រួលចន្លោះពី 3.6 ទៅ 5.3 លានដុង/m2។ ដូច្នេះ​នៅពេល​គុណ​មេគុណ​ទាំងពីរ​នេះ​ចូល​គ្នា វា​ផ្តល់​តម្លៃ​ត្រឹមតែ ៨,៦ ទៅ ១២,៥ លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ម ២​។

ផលិតផលដែលមានសុវត្ថិភាពជាមួយនឹងតម្លៃចាប់ផ្តើមទាប និងការដាក់ប្រាក់ទាប (ពី 100 ទៅ 200 លានដុង) បង្កើតការទាក់ទាញដ៏អស្ចារ្យសម្រាប់អ្នកទិញ។ ដូច្នេះវាមិនពិបាកយល់ទេថាហេតុអ្វីបានជាការដេញថ្លៃនេះទាក់ទាញអ្នកចុះឈ្មោះរាប់ពាន់នាក់? ចំនួនអ្នកចូលរួមដ៏ច្រើនបែបនេះគឺជារឿងធម្មតាទាំងស្រុង។

ពន្ធខ្ពស់លើការប្រមូលដី

VARs ជឿថាតម្លៃឈ្នះខ្ពស់នេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីការពិតធម្មតានៃគម្លាតនៃតម្រូវការផ្គត់ផ្គង់ នៅពេលដែលចំនួននៃកម្មវិធីមានច្រើនដងច្រើនជាងចំនួនដីនៅក្នុងការដេញថ្លៃ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការពិតដែលថាតម្លៃដីនៅក្នុងទីតាំងដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងឧបករណ៍ប្រើប្រាស់មិនគួរឱ្យកត់សម្គាល់ នៅក្នុងតំបន់ជាយក្រុងដែលមានសក្តានុពលនៃការកើនឡើងតម្លៃធម្មតារហូតដល់ជាង 100 លានដុង/m2 ស្មើនឹងតម្លៃដីនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង និងតំបន់ដែលមានប្រជាជនរស់នៅច្រើនគឺមិនធម្មតា ដែលលើសពីតម្លៃជាក់ស្តែង។ វាគឺជាលទ្ធផលនៃគោលបំណងមិនល្អ។

ជាពិសេស អ្នកវិនិយោគជាច្រើនដែលចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃទាំងនេះ គឺជាមនុស្សដែលមាន "វិជ្ជាជីវៈ" ក្នុងការដេញថ្លៃដីធ្លី។ ជារឿយៗពួកគេចូលរួមជាមួយនឹងគោលបំណង "សាមញ្ញ" នៃ "ការរុករក" ដោយមិនខ្វល់ពីតម្លៃពិត គ្រាន់តែឈ្នះហើយបន្ទាប់មកទិញនិងលក់ភ្លាមៗដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញ ឬត្រៀមខ្លួនរួចជាស្រេចក្នុងការលះបង់ប្រាក់បញ្ញើរបស់ពួកគេ ប្រសិនបើទីផ្សារមិនឆ្លើយតប។

VARs ស្នើ​ឲ្យ​មាន​ពន្ធ​ខ្ពស់​លើ​ការ​ប្រមូល​ដី។ (រូបថត៖ VS)

ឬគោលបំណង "គ្រោះថ្នាក់" បន្ថែមទៀតគឺបង្កើតដី "គ្រុនក្តៅ" ។ បុគ្គលទាំងនេះទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីការដាក់ដេញថ្លៃដើម្បីបំប៉ោងតម្លៃដីដែលពាក់ព័ន្ធ។ ពួកគេថែមទាំងមិនយកចិត្តទុកដាក់លើហានិភ័យ ដោយធ្វើឱ្យតម្លៃដីស្របច្បាប់ដោយបង់ពេញលេញតាមតម្លៃដេញថ្លៃឈ្នះ ដើម្បីប្រើតម្លៃនេះជាមូលដ្ឋានដើម្បីជំរុញតម្លៃដីនៅស្រុកឆ្ងាយ ដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃដីនៅកន្លែងជាច្រើនកើនឡើង សូម្បីតែទៅជា "គ្រុនក្តៅ" និម្មិត។

ផលវិបាកនៃស្ថានភាពទាំងនេះ គឺដោយសារតម្លៃអចលនទ្រព្យខ្ពស់រួចទៅហើយ បានកើនឡើងកាន់តែច្រើន ធ្វើឱ្យក្តីស្រមៃចង់មានផ្ទះកាន់តែឆ្ងាយសម្រាប់មនុស្ស ជាពិសេសយុវវ័យ។ តម្លៃដេញថ្លៃខ្ពស់ "លើសពីតម្លៃពិត" មិនត្រឹមតែបង្កឱ្យមានការលំបាកសម្រាប់ការវាយតម្លៃទ្រព្យសម្បត្តិសម្រាប់ការដេញថ្លៃបន្ទាប់នៅទីតាំងដេញថ្លៃប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏មានកន្លែងជាច្រើននៅទូទាំងប្រទេសផងដែរ។

ទន្ទឹមនឹងការរីករាលដាលនៃប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយ នៅពេលដែលឃើញតម្លៃអចលនទ្រព្យរក្សានូវនិន្នាការកើនឡើងសម្រាប់រយៈពេលដ៏យូរគ្រប់គ្រាន់នោះ ចិត្តគំនិត FOMO (ការភ័យខ្លាចនៃការទុកចោល) នឹង "កើនឡើង" អ្នកវិនិយោគនឹងរំពឹងថាតម្លៃនឹងបន្តកើនឡើង បន្ទាប់មកធ្វើការសម្រេចចិត្តប្រកបដោយហានិភ័យ។

ការសម្រេចចិត្តនេះក៏ត្រូវបានជំរុញដោយការយល់ឃើញដែលថា ការកែសម្រួលតារាងតម្លៃដីធ្លីនាពេលខាងមុខនៅក្នុងមូលដ្ឋាននឹងជំរុញឱ្យតម្លៃដីកើនឡើងដោយប្រយោល។ ជាលទ្ធផល វិនិយោគិនជាច្រើនមានដើមទុនចងភ្ជាប់គ្នា បង្កើតដីបោះបង់ចោល ដែលជះឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានដល់ដំណើរការស្តារឡើងវិញ ការអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងទិសដៅប្រកបដោយសុវត្ថិភាព និងសុខភាពល្អ។

ដើម្បីឱ្យសកម្មភាពដេញថ្លៃប្រព្រឹត្តទៅប្រកបដោយតម្លាភាព ដើម្បីបង្កើនចំណូលថវិការដ្ឋត្រូវមានយន្តការបន្ថែមទៀតដើម្បីគ្រប់គ្រងសកម្មភាពប៉ាន់ស្មានឱ្យបានឆាប់។ ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាការរំពឹងទុក ការជំរុញតម្លៃដោយហេតុនេះ ការកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋានក្នុងទីក្រុង ត្រូវផ្លាស់ប្តូរការគិតរបស់មនុស្សអំពីលំនៅឋាន ដើម្បីឱ្យលំនៅដ្ឋានជាកន្លែងរស់នៅ ដោះស្រាយតម្រូវការរស់នៅរបស់ប្រជាជន មិនមែនជាទ្រព្យសម្បត្តិបង្គរ។

ដោយការដាក់ពន្ធលើអ្នកដែលកកកុញ និងប៉ាន់ស្មាន ជំនួសឱ្យអ្នកដែលទិញអចលនទ្រព្យសម្រាប់ការរស់នៅ ឬដើម្បីរៀបចំផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម កត្តានៃទ្រព្យសម្បត្តិបង្គរនឹងត្រូវកាត់បន្ថយ។

អត្រាពន្ធអាចកើនឡើងជាបណ្តើរៗសម្រាប់ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដែលអ្នកលក់មានរយៈពេលកាន់កាប់ខ្លី ឬប្រសិនបើម្ចាស់អចលនទ្រព្យមិនដាក់អចលនទ្រព្យចូលទៅក្នុងសកម្មភាពអាជីវកម្ម ឬមិនអនុវត្តការសាងសង់បន្ទាប់ពីទទួលបានដី...

ការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យក្នុងទិសដៅត្រឹមត្រូវនឹងកម្រិត ឬលុបបំបាត់ការជំរុញទឹកចិត្តសម្រាប់មនុស្សឱ្យធ្វើការប៉ាន់ស្មានលើអចលនទ្រព្យ ពីព្រោះ រួមជាមួយនឹងតម្លៃការប្រាក់ និងតម្លៃឱកាសផ្សេងទៀត ការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យដែលរំពឹងទុកក្លាយជាហានិភ័យ។ ការទិញ និងលក់អចលនទ្រព្យដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ ឬបង្កើតការផ្គត់ផ្គង់និម្មិត និងតម្រូវការដើម្បីបំប៉ោងតម្លៃអចលនទ្រព្យបន្តិចម្តងៗក្លាយជាគ្មានន័យ។

ដូច្នេះ លុយដែលទំនេរពីប្រជាជន នឹងត្រូវបញ្ជូនទៅក្នុងវិស័យផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម បង្កើតផលិតផល និងតម្លៃបន្ថែមសម្រាប់សង្គម។ នេះនឹងជួយឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យអភិវឌ្ឍកាន់តែមានសុខភាពល្អ និងមានប្រសិទ្ធភាពក្នុងរយៈពេលវែង ជំនួសឱ្យការឡើងកំដៅដី និងចលាចលតម្លៃ។

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html