លុយ​ថោក​ហូរ​ចូល​អចលនទ្រព្យ​ខ្លាំង​៖ ឱកាស​វិនិយោគ​ឬ​ហានិភ័យ​សក្តានុពល​?

លុយថោកៗហូរចូលអចលនទ្រព្យក្នុងឆ្នាំ 2025 ដែលធ្វើឲ្យទីផ្សារនេះជាបណ្តាញវិនិយោគអចលនទ្រព្យដ៏ទាក់ទាញនៅពេលដែលតម្លៃមាសឡើងដល់កំពូល ហើយភាគហ៊ុនមានការប្រែប្រួលខ្លាំង។ អ្នកប្រមើលមើលយ៉ាងរហ័សទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីឱកាសនេះដើម្បីបង្កើនប្រាក់ចំណេញ តម្លៃដីកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សលើសពីប្រាក់ចំណូលរបស់មនុស្ស ដែលបង្កហានិភ័យសក្តានុពលជាច្រើន។

អចលនទ្រព្យប្រឈមមុខនឹង "ខ្យល់ព្យុះ"?

ក្នុងរយៈពេល 8 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2025 សេដ្ឋកិច្ច វៀតណាមត្រូវបាន "បូម" ដោយមានទឹកប្រាក់ប្រហែល 1.8 លានលានដុង ដែលបណ្តាលឱ្យអត្រាការប្រាក់ទាបនៅតែស្ថិតក្នុងកម្រិតទាប។ លំហូរសាច់ប្រាក់ដ៏ច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់បានរកឃើញបណ្តាញជ្រកកោនយ៉ាងឆាប់រហ័សដូចជាភាគហ៊ុន និងជាពិសេសអចលនទ្រព្យ។ គិតត្រឹមថ្ងៃទី 30 ខែមិថុនា ឥណទានអចលនវត្ថុដែលមិនទាន់មានបានឈានដល់ 3.18 លានពាន់លានដុង កើនឡើង 2.4 ដងច្រើនជាងនៅដំណាច់ឆ្នាំ 2024 និងស្មើនឹង 18.5% នៃបំណុលសរុបនៃប្រព័ន្ធទាំងមូល។ ជាពិសេស​ធនាគារ​មួយចំនួន​ដែល​ផ្តល់​កម្ចី​ដល់​អចលន​ទ្រព្យ​មាន​ចំនួន​ជាង​៦៤%​នៃ​បំណុល​ដែល​នៅ​សល់​សរុប។

លោកបណ្ឌិត Tran Xuan Luong នាយករងនៃវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវ និងវាយតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS IRE) បានអត្ថាធិប្បាយថា ដើមទុនថោកបានបង្កើតការជំរុញច្បាស់លាស់សម្រាប់អចលនទ្រព្យ រួមជាមួយនឹងកត្តាជំរុញរយៈពេលវែងដូចជាហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធផ្លូវហាយវេ FDI ចូលវៀតណាម ទេសចរណ៍ និងបង្កើនប្រាក់ចំណូល។ ជាក់ស្តែង ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ គម្រោងវិនិយោគសាធារណៈនីមួយៗ ដូចជាផ្លូវហាយវេ អាកាសយានដ្ឋាន និងស្ពានទន្លេ មិនត្រឹមតែបានផ្លាស់ប្តូរការតភ្ជាប់ក្នុងតំបន់ប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងបានបង្កឱ្យមានការកើនឡើងភ្លាមៗនៃតម្លៃដីជុំវិញផងដែរ។

ខណៈពេលដែលតម្រូវការពិតប្រាកដសម្រាប់លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យមិនទាន់ត្រូវបានឆ្លើយតប ទុនហូរចូលទៅក្នុងគម្រោងលំដាប់ខ្ពស់ រមណីយដ្ឋាន ឬដីដែលរំពឹងទុកដែលបន្ទាប់មកត្រូវបានបោះបង់ចោល។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេសបានហូរចូលយ៉ាងខ្លាំងក្លាទៅកាន់ប្រទេសវៀតណាម ខណៈដែលសាជីវកម្មពិភពលោករៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញនូវសង្វាក់ផ្គត់ផ្គង់របស់ពួកគេ ជំរុញតម្រូវការសម្រាប់អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម ភស្តុភារ ការិយាល័យ និងសូម្បីតែទីផ្សារលំនៅដ្ឋានសម្រាប់អ្នកជំនាញ។ ការងើបឡើងវិញនៃវិស័យទេសចរណ៍ក៏បង្កើត "ការជំរុញ" សម្រាប់អចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាន ខណៈដែលប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនកើនឡើងបន្តិចម្តងៗ ដោយពង្រឹងអំណាចទិញលំនៅដ្ឋានរបស់ពួកគេ។

លោកបណ្ឌិត Luong មានប្រសាសន៍ថា “អាចនិយាយបានថា អចលនទ្រព្យកំពុងប្រឈមមុខនឹង “ខ្យល់អំណោយផល” ទាំងពីគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុ និងសក្ដានុពលម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច ដែលធ្វើឲ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2025 ជាជម្រើសអាទិភាពនៃលំហូរសាច់ប្រាក់នៅក្នុងរយៈពេលនេះ”។

វិភាគពីហេតុផលនៃសន្ទុះទីផ្សារ លោក Nguyen Quang Huy នាយកប្រតិបត្តិនៃមហាវិទ្យាល័យហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារ នៃសាកលវិទ្យាល័យ Nguyen Trai បាននិយាយថា ការវិនិយោគសាធារណៈលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសំខាន់ៗដូចជា ផ្លូវល្បឿនលឿន ខាងជើង-ខាងត្បូង អាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិ ស្ពានទន្លេ ឬផ្លូវរថភ្លើងល្បឿនលឿន បាននិងកំពុងពង្រីកទីធ្លាអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុង និងសួនឧស្សាហកម្ម ស្របពេលដែលការបង្កើនតម្លៃដីនៅក្នុងតំបន់តភ្ជាប់ថ្មី។ លើសពីនេះ រលកនៃ FDI ចូលទៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមបន្តហូរចូលយ៉ាងខ្លាំង ខណៈដែលទីតាំងរបស់វៀតណាមក្នុងខ្សែសង្វាក់ផ្គត់ផ្គង់ពិភពលោកមានការកើនឡើងខ្ពស់។ នេះមិនត្រឹមតែផ្ទុះតម្រូវការដីឧស្សាហកម្ម ឃ្លាំង និងការិយាល័យប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងនាំទៅរកទីផ្សារលំនៅដ្ឋានសម្រាប់អ្នកជំនាញបរទេសផងដែរ។

វីឡាដែលគេបោះបង់ចោលជាច្រើននៅក្នុងសង្កាត់ An Khanh ទីក្រុង ហាណូយ ។

លើសពីនេះ បើតាមលោក ហ៊ុយ ការស្ទុះងើបឡើងវិញយ៉ាងរឹងមាំនៃវិស័យទេសចរណ៍ក៏បានធ្វើឱ្យប្រទេសវៀតណាមក្លាយជាគោលដៅដ៏ទាក់ទាញមួយ ដោយជំរុញឱ្យមានការរីកចម្រើននៃវិស័យអចលនទ្រព្យ សណ្ឋាគារ និងពាណិជ្ជកម្ម។ ជាពិសេស សេដ្ឋកិច្ច និងប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនបានកើនឡើងក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ដែលបង្កើតជាមូលដ្ឋានគ្រឹះដ៏រឹងមាំសម្រាប់អំណាចទិញលំនៅដ្ឋាន។ ដូច្នេះហើយ នៅក្នុងបរិបទនៃប្រាក់ដែលហូរចេញពីការសន្សំ និងបណ្តាញមាស ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យបានលេចចេញជាបណ្តាញសុវត្ថិភាពមួយដែលមានសក្តានុពលក្នុងការទាក់ទាញដើមទុន។

អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុ និងហានិភ័យដែលអាចកើតមាន

បន្ថែមពីលើដើមទុនថោក អ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានដាក់ចេញកញ្ចប់កម្ចីទិញផ្ទះដោយមានជំនួយផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ រយៈពេលអនុគ្រោះដើមរហូតដល់ 5 ឆ្នាំ ដោយគ្រាន់តែត្រូវបង់ 10-30% នៃតម្លៃផ្ទះល្វែងដំបូងប៉ុណ្ណោះ។ នេះគឺជាអត្ថប្រយោជន៍មួយសម្រាប់អ្នកទិញពិតប្រាកដ ប៉ុន្តែក៏បើកផ្លូវសម្រាប់អ្នកប៉ាន់ស្មានក្នុងការប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុផងដែរ។

ជាមួយនឹងអាផាតមិនមានតម្លៃ 3 ពាន់លានដុង ជាមួយនឹងភាគហ៊ុនត្រឹមតែ 600 - 900 លានដុង អ្នកប្រមើលមើលអាចរំពឹងថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញពី 450 - 600 លានដុងបន្ទាប់ពី 1 - 2 ឆ្នាំដែលស្មើនឹងអត្រា 50 - 70% ។ ក្នុងអំឡុងពេល "គ្រុនក្តៅ" មនុស្សជាច្រើនថែមទាំងទទួលបានប្រាក់ចំណេញទ្វេដងសូម្បីតែមុនពេលទទួលបានផ្ទះក៏ដោយ។

ការទាក់ទាញនៃប្រាក់ចំណេញបានទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគ F0 ចូលទៅក្នុងទីផ្សារ។ ពួកគេរក្សាទំនិញដោយរង់ចាំតម្លៃកើនឡើង បង្កើតជារង្វង់នៃ "ភាពខ្វះខាត - តម្លៃខ្ពស់ - ប្រតិបត្តិការនិម្មិត" ។ នេះធ្វើឱ្យទីផ្សារមានភាពរស់រវើកដោយសិប្បនិម្មិត ប៉ុន្តែលាក់ហានិភ័យនៃអស្ថិរភាពរយៈពេលវែង។

លើសពីនេះ សហគ្រាសមួយចំនួន "គេចពីច្បាប់" ខ្ចីដើមទុនក្នុងនាមផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម ប៉ុន្តែការពិតបានចាក់វាចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យ បង្កើតការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយក្នុងការបែងចែកឥណទាន។ នេះមិនត្រឹមតែកាត់បន្ថយប្រសិទ្ធភាពនៃលំហូរមូលធនសម្រាប់ផលិតកម្មពិតប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងជំរុញទីផ្សារអចលនទ្រព្យឱ្យស្ថិតក្នុងស្ថានភាពក្តៅខ្លាំង ដែលងាយនាំឱ្យកើតមានពពុះអចលនទ្រព្យ។

លោកបណ្ឌិត Tran Xuan Luong បានព្រមានថា៖ "ដើមទុនថោកកំពុងហូរចូលអចលនទ្រព្យ ជំរុញឱ្យតម្លៃលក់គម្រោងជាច្រើនហួសពីតម្លៃពិត។ អាជីវកម្មជាច្រើនក៏កំពុងទាញយកផលប្រយោជន៍ពីឈ្មោះផលិតកម្ម ដើម្បីខ្ចីដើមទុន រួចប្តូរទៅលក់អចលនទ្រព្យ បណ្តាលឱ្យមានការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយទីផ្សារ"។

តាមពិតគម្រោងជាច្រើនត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃ 5-7 ដងខ្ពស់ជាងប្រាក់ចំណូលរបស់មនុស្ស។ ភាពខុសគ្នានេះបង្ហាញពីអតុល្យភាពធ្ងន់ធ្ងររវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ ខណៈពេលដែលតម្រូវការពិតប្រាកដសម្រាប់លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យមិនទាន់ត្រូវបានឆ្លើយតប ទុនហូរចូលទៅក្នុងគម្រោងលំដាប់ខ្ពស់ រមណីយដ្ឋាន ឬដីដែលរំពឹងទុកដែលបន្ទាប់មកត្រូវបានបោះបង់ចោល។

"កាន់តែគ្រោះថ្នាក់ ចិត្តគំនិត "ការរុករក" កំពុងត្រលប់មកវិញ។ អ្នកវិនិយោគតូចតាចខ្ចីដើមទុនរយៈពេលខ្លីដើម្បីទិញ និងលក់ ជំរុញឱ្យមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនិម្មិត។ ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់ភ្លាមៗកើនឡើងម្តងទៀត ឬឥណទានត្រូវបានរឹតបន្តឹង ក្រុមនេះនឹងស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធខ្លាំងបំផុតក្នុងការសងបំណុល ជាមួយនឹងហានិភ័យនៃ "ការដួលរលំ" រាលដាលដល់ប្រព័ន្ធទាំងមូល។ ប្រវត្តិសាស្រ្តនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានធ្វើឱ្យអាជីវកម្មជាច្រើន "រឹបអូសយកដី គ្រុនក្តៅ និងបង្កក" ។ លោក Luong វិភាគ។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នានេះ សេដ្ឋវិទូ Nguyen Quang Huy បានព្រមានថា ទោះបីជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានភាពអ៊ូអរក៏ដោយ វានៅតែមានហានិភ័យដែលអាចកើតមានជាច្រើន។ ជាដំបូង វាមានហានិភ័យនៃតម្លៃដីកើនឡើងលើសពីអំណាចទិញ។ នៅពេលដែលលុយច្រើនពេកត្រូវបានប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងតំបន់ខ្លះ តម្លៃដីអាចត្រូវបានជំរុញឱ្យឡើងលឿនជាងប្រាក់ចំណូល ដែលនាំឱ្យមានអតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការ។ បន្ទាប់គឺសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលមិនស្មើគ្នា មិនមែនផលិតផលទាំងអស់ងាយស្រួលលក់បន្តទេ ជាពិសេសគម្រោងនៅឆ្ងាយពីហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ឬមានឯកសារផ្លូវច្បាប់មិនពេញលេញ។ ទីបំផុតមានហានិភ័យនៃចិត្តសាស្ត្រហ្វូងមនុស្ស មនុស្សជាច្រើនអាចធ្វើតាមនិន្នាការនេះ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលទីផ្សារកែតម្រូវ ពួកគេងាយធ្លាក់ចូលទៅក្នុងសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុ។

លោក Nguyen Quang Huy នាយកប្រតិបត្តិនៃមហាវិទ្យាល័យហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារ នៃសាកលវិទ្យាល័យ Nguyen Trai

អ្នកជំនាញនិយាយថា ទីផ្សារត្រូវការដំណោះស្រាយដើម្បីគ្រប់គ្រង និងគ្រប់គ្រងលំហូរមូលធនចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសផ្នែកដែលរំពឹងទុក ដើម្បីការពារពពុះអចលនទ្រព្យ។ លុះត្រាតែដើមទុនវិនិយោគត្រឡប់ទៅតំបន់ដែលបង្កើតតម្លៃពិត ទើបសេដ្ឋកិច្ចអាចរក្សាបាននូវការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយតុល្យភាព និងនិរន្តរភាព។

vov.vn

ប្រភព៖ https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html