ហេតុអ្វី​បាន​ជា​អាផាតមិន​ក្នុង​ក្រុង​មិន​អាច​ចុះ​ត្រជាក់?

យោងតាមអ្នកជំនាញ ការរង់ចាំតម្លៃអាផាតមេនធ្លាក់ចុះគឺមិនទំនងខ្លាំងទេ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់មិនអាចប្រសើរឡើងបានលឿន។ នោះ​ក៏​ជា​ហេតុផល​ដែល​គម្រោង​ថ្មី​ដែល​ត្រៀម​នឹង​ដាក់​ដំណើរការ​ត្រូវ​បាន​គេ​ចាត់​ទុក​ថា​ជា "ភ្លៀង​ត្រជាក់" សម្រាប់​ទីផ្សារ។

ផលិតផលទីក្រុងថ្មីនៅតែ "ក្តៅ"

តាមពិតទៅ ការឡើងថ្លៃមិនត្រូវបានពិភាក្សាក្តៅដូចមុនទៀតទេ ប៉ុន្តែតម្លៃផ្ទះល្វែងក្នុងក្រុងនៅតែកើនឡើងយ៉ាងស្ងៀមស្ងាត់ បើទោះជាមានការកើនឡើងរាប់សិបភាគរយក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លីក៏ដោយ។

យោងតាមអ្នកសង្កេតការណ៍ទីផ្សារ ភាពខ្វះខាតនៃគម្រោងផ្ទះល្វែងថ្មីនៅ ទីក្រុងហាណូយ គឺជាមូលហេតុចម្បងដែលផ្នែកនេះកាន់តែមានភាព "ក្តៅ" នៅក្នុងទីផ្សារបឋម និងទីពីរ។ គម្រោង​ថ្មី​នីមួយៗ​ដែល​ត្រៀម​នឹង​ដាក់​ឱ្យ​ដំណើរការ​ត្រូវ​បាន​គេ​ចាត់​ទុក​ថា​ជា "ភ្លៀង​ត្រជាក់" សម្រាប់​ទីផ្សារ។

Sola Park ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងក្លាយជាមជ្ឈមណ្ឌលនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យលោកខាងលិច នៅពេលដែលមូលនិធិផ្ទះល្វែងក្នុងទីក្រុងខ្វះខាត។

ជាឧទាហរណ៍ ផ្នែករងថ្មីបំផុតដែលកំពុងសាងសង់នៅភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយ The Sola Park ដែលបង្កើតឡើងដោយ MIK Group កំពុងទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកទិញផ្ទះ និងអ្នកវិនិយោគជាច្រើន។ ដោយ​មាន​ទីតាំង​សំខាន់​នៅ​ច្រក​ចេញ​ចូល​ទីក្រុង ផ្ទះល្វែង​នៅ​ The Sola Park ទាំងអស់​មាន​តំបន់ "ត្រឹមត្រូវ" សម្រាប់​តម្រូវការ​លំនៅឋាន​របស់​គ្រួសារ​ក្មេងៗ ជាមួយនឹង​តម្លៃ​សរុប​សមរម្យ​សម្រាប់​អាផាតមិន​នីមួយៗ។ នោះក៏ជាហេតុផលដែល The Sola Park ទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍ពីអតិថិជន និងអ្នកវិនិយោគជាច្រើនចាប់តាំងពីការបើកដំណើរការ។

ក្រៅពី The Sola Park គម្រោងដែលមានស្រាប់នៅជុំវិញតំបន់នេះក៏បានកត់ត្រាការកើនឡើងតម្លៃជាបន្តបន្ទាប់ផងដែរ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ អាផាតមិនដែលបានផ្ទេរគឺតែងតែស្វែងរក។ ឧទាហរណ៍ អាផាតមិននៅ The Mirae Park នៃ MIK Group ត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការពីមុនមក តម្លៃផ្ទះនៅទីនេះបានកើនឡើងជិត 20% ចាប់តាំងពីការប្រគល់។ ការស្វែងរកអាផាតមិនដែលពេញចិត្តនៅក្នុងផ្នែករងនេះមិនងាយស្រួលទេ ព្រោះភ្លាមៗនៅពេលដែលម្ចាស់ណាមួយបង្ហោះការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មសម្រាប់លក់នៅក្នុងក្រុមខាងក្នុង នោះនឹងមានអ្នកទិញភ្លាមៗ។

ពិបាកសុបិន្តនៃការបញ្ចុះតម្លៃ

យោងតាមលោក Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) ក្នុងឆ្នាំ 2023 ការផ្គត់ផ្គង់សរុបនៃអាផាតមិនថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយនឹងកើនឡើងដល់ប្រមាណ 11.000 ផលិតផល ស្មើនឹង 66% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2022។ និន្នាការធ្លាក់ចុះនឹងបន្តនៅត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024 នៅពេលដែលទីផ្សារទាំងមូលនឹងកត់ត្រាត្រឹមតែ 3,000 អាផាតមិនថ្មីសម្រាប់លក់។ ដូច្នេះចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ឆ្នាំ 2025 ទីក្រុងហាណូយនឹងខ្វះខាតផ្ទះល្វែងប្រមាណ 50,000 ល្វែង។

ផលវិបាកដែលមិនអាចជៀសបាននៃកង្វះខាតនេះបាននាំឱ្យមានការក្តៅគគុកយូរនៅក្នុងទីផ្សារផ្ទះល្វែងហាណូយ។ របាយការណ៍ថ្មីមួយរបស់ CBRE បាននិយាយថា តម្លៃជាមធ្យមសម្រាប់អាផាតមិនថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 បានកើនឡើង 19% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅក្នុងការពិតការកើនឡើងគឺខ្ពស់ជាងច្រើន។

តម្លៃផ្ទះល្វែងត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបន្តកើនឡើងក្នុងពេលខាងមុខនេះ។

បច្ចុប្បន្ននេះបញ្ហាដែលអតិថិជន និងអ្នកវិនិយោគជាច្រើនមានការព្រួយបារម្ភនោះគឺថាតើពួកគេគួរចំណាយលុយទិញផ្ទះល្វែងឬអត់? ថ្លែងមតិលើរឿងនេះ លោក Nguyen Quoc Anh អគ្គនាយករងនៃគេហទំព័រ Batdongsan.com.vn បានមានប្រសាសន៍ថា អ្នកប្រើប្រាស់គួរតែកំណត់ឲ្យបានច្បាស់លាស់នូវគោលបំណងរបស់ពួកគេ។ អតិថិជនដែលទិញដើម្បីរស់នៅគួរតែធ្វើប្រតិបត្តិការភ្លាមៗនៅពេលដែលហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេអនុញ្ញាតឱ្យបំពេញតម្រូវការជាក់ស្តែងនៃការដោះស្រាយ។

ដូច្នេះហើយ យោងតាមការវិភាគរបស់លោក Nguyen Quoc Anh៖ "ការរង់ចាំតម្លៃអាផាតមិនធ្លាក់ចុះខ្លាំងនៅពេលនេះ គឺមិនទំនងទេ ព្រោះការផ្គត់ផ្គង់មិនអាចប្រសើរឡើងបានឆាប់រហ័ស។ នៅពេលអនាគតដ៏ខ្លី នៅពេលដែលច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 ចូលជាធរមាន (រំពឹងចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 5 ខែលឿនជាងផែនការដើម) ចំនួនអ្នកវិនិយោគបំពេញតម្រូវការក្នុងការអនុវត្តគម្រោងនេះ ទីក្រុងធំនឹងថយចុះជាបន្តបន្ទាប់។

តាមពិត អាផាតមិននៅតែជា "ជម្រើសដ៏ល្អឥតខ្ចោះ" សម្រាប់អ្នករស់នៅទីក្រុង ដោយសារហេតុផលជាច្រើន។ លោក Tuan ដែលជាឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យបាននិយាយថា ទោះបីជាតម្លៃផ្ទះល្វែងបានកើនឡើងក៏ដោយ ប៉ុន្តែពួកគេមិនបានឡើងខ្ពស់ដូចការឡើងថ្លៃផ្ទះនៅតាមអាផាតមិនក្នុងទីក្រុងហាណូយនាពេលថ្មីៗនេះនោះទេ។ យោងតាមឈ្មួញកណ្តាលនេះ ផ្ទះជាច្រើនជាន់ 3-5 ជាន់ ផ្ទះចាស់នៅតាមផ្លូវលំ ដែលមានផ្ទៃដីត្រឹមតែ 28-35 m2 ត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយលក់ក្នុងតម្លៃ 5-6 ពាន់លានដុង/យូនីត កើនឡើងជាង 1 ពាន់លានដុង/យូនីត បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2023 និងប្រហែល 2 ពាន់លានដុង/យូនីត ធៀបនឹង 2-3 ឆ្នាំមុន។

យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សាររបស់ Batdongsan.com.vn ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នាពីត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 ដល់ត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2024 ប្រភេទផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយមានតម្លៃកើនឡើង 31% ប៉ុន្តែតម្លៃផ្ទះបុគ្គលមានការកើនឡើង 32% ហើយដីលំនៅដ្ឋានមិនឆ្ងាយប៉ុន្មានទេ ជាមួយនឹងការកើនឡើង 19% ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ តម្រូវការទិញអាផាតមិនមានកាន់តែច្រើន ដែលជាហេតុផលដែលគម្រោងផ្ទះល្វែងនៅកណ្តាលទីក្រុងមាន ហើយនឹងបន្តមានតម្លៃថ្លៃដូចនំក្តៅ។

ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ យោងតាមទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn តម្លៃលក់អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ ទោះបីកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សនាពេលថ្មីៗនេះក៏ដោយ នៅតែទាបបំផុតបើធៀបនឹងទីក្រុងធំៗក្នុង ពិភពលោក ។ ឧទាហរណ៍ នៅប្រទេសសិង្ហបុរី តម្លៃអាផាតមិនគឺ 415 លានដុង/m2 នៅហុងកុង 645 លានដុង/m2 នៅទីក្រុងតូក្យូ 215 លានដុង/m2 ទីក្រុងបាងកក 162 លានដុង/m2 ។ ដូច្នេះហើយ អ្នកសង្កេតការណ៍ទីផ្សារជាច្រើនជឿថា តម្រូវការអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំៗដូចជា ហាណូយ ហូជីមិញ... នាពេលខាងមុខនឹងមកពីបរទេស ជាពិសេសនៅក្នុងគម្រោងធំៗដែលបានបង្កើត "តំបន់លំនៅដ្ឋានរបស់អង្គការសហប្រជាជាតិ"។

យោងតាមលោក Nguyen Quoc Anh៖ “វាពិបាកណាស់ក្នុងការស្វែងរកតម្លៃអាផាតមិននៅខាងក្រោម ឬកំពូល។ អ្នកទិញ និងអ្នកវិនិយោគគួរតែកំណត់ឲ្យបានច្បាស់នូវតម្រូវការរបស់ពួកគេ តាមដានស្ថានភាពទីផ្សារ និងធ្វើការសម្រេចចិត្តនៅពេលដែលតម្រូវការរបស់ពួកគេត្រូវបានបំពេញ។ ក្រៅពីតម្លៃ ចាំបាច់ត្រូវសិក្សាពីកត្តាសំខាន់ៗផ្សេងទៀតដូចជាកេរ្តិ៍ឈ្មោះវិនិយោគិន ទីតាំង និងបរិក្ខារសម្រាប់បម្រើជីវិតរបស់ពួកគេបានល្អ ឬធានាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងការជួលប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព”។

ប្រភព៖ https://baodautu.vn/batdongsan/vi-sao-chung-cu-noi-do-van-chua-the-giam-nhiet-d218226.html