하노이 부동산: 도심은 가격 유지, 교외는 조정 대기

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지금부터 2025년 말까지 하노이 시장에서 판매되는 아파트 공급은 여전히 주로 A 및 B 세그먼트에 집중될 것이며, 제품 다각화는 여전히 제한적입니다.

세빌스 하노이 리서치 및 컨설팅 서비스 부문 수석 이사인 도 투 항(Do Thu Hang) 씨는 시범 사업들이 법적 절차를 완료하는 2026년부터 하노이의 신규 공급이 급증할 것이라고 분석했습니다. 2026년부터 2027년까지 하노이 시장에는 43개 사업에서 약 46,600세대의 아파트가 공급될 것으로 예상되지만, 대부분 도심 외곽 지역에 위치할 것으로 예상됩니다. 이로 인해 가격 조정 압력이 발생할 수 있지만, 항 씨는 풍부한 토지 자금과 비효율적인 인프라가 있는 지역에서만 가격 조정이 이루어질 것이라고 밝혔습니다.

"신뢰할 수 있는 투자자들이 개발하는 2벨트와 3벨트 지역의 전략적 입지를 갖춘 프로젝트들은 희소성과 실제 수요 덕분에 가격이 안정세를 유지하거나 소폭 상승할 가능성이 높습니다. 전반적으로 시장 전반에 걸쳐 가격 하락이 잦아들기보다는 지역과 프로젝트 품질에 따라 뚜렷한 차별화가 나타날 것입니다."라고 항 씨는 말했습니다.

세빌리스 전문가들은 주택 공급을 개선하고 주택 가격을 국민들이 감당할 수 있는 수준으로 낮추기 위해 하노이가 제도 개혁, 인프라 개발, 시범 주택 사업 등 다양한 해결책을 동시에 시행하고 있다고 보고 있습니다. 특히, 3~3.5 벨트 이외 지역에서도 많은 사업이 검토되고 있습니다. 이러한 절차가 완료되고 상품이 시장에 출시되면 물가에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

그러나 전문가들은 또한 중요한 요소, 즉 토지 이용 비용을 강조합니다. 이 요소는 현재 총 비용에서 상당한 비중을 차지합니다. 국가와 기업 간의 이해관계의 조화를 바탕으로 이 비용을 합리적으로 산정한다면, 주택 가격은 국민의 지불 능력에 더 적합한 수준으로 낮아질 수 있습니다.

동시에, 저렴한 주택 부문에 대한 세금, 신용 또는 토지에 대한 우대 메커니즘도 이 제품군의 개발을 촉진하는 데 필요합니다.

베트남 부동산중개업협회 회장 응우옌 반 딘 박사는 주택 공급, 특히 저렴한 주택 부족은 수년간의 불균형적인 개발 과정의 불가피한 결과라고 지적했습니다. 토지 인센티브 정책과 투자 절차는 고급 주택 사업에만 집중하기보다는 실질적인 필요를 가진 사람들을 위한 주택을 건설하는 투자자에게 초점을 맞춰야 합니다.

하노이가 대중교통 개발을 촉진하고 도심 내 개인 차량 운행을 제한하는 추세에 따라, 전문가들은 특히 중심 지역의 부동산 시장에도 영향을 미칠 수 있지만, 전적으로 부정적인 것은 아닐 것이라고 예측합니다.

이는 포괄적인 도시 변화 과정입니다. 개인 차량 규제 정책이 시행되면 도심 접근성에 분명 영향을 미칠 것입니다. 하지만 이것이 부동산 시장에 직접적인 부정적 영향을 미친다는 것을 의미하지는 않습니다.

부동산의 본질은 사용의 필요성과 밀접한 관련이 있으며, 주택은 항상 필수적인 요소입니다. 교통수단이 변화하더라도 사람들은 여전히 다양한 방법을 통해 필요한 지역에 접근할 방법을 찾을 것입니다.

현재 시장은 인프라 및 교통 변화의 영향을 관찰하고 분석하는 단계에 있습니다. 세빌리스의 평가에 따르면, 구시가지와 같은 일부 지역은관광 및 상업 목적으로 효과적으로 활용될 경우 부동산 가치를 완전히 유지하거나 심지어 증가시킬 수 있습니다.

하노이와 같은 대도시의 주택 수요는 여전히 매우 높습니다. 따라서 교통 수단의 변화 속에서도 부동산 시장은 이러한 수요를 충족하기 위한 자체 조정 및 적응 메커니즘을 갖추고 있습니다. 하지만 이는 여러 요인이 복합적으로 작용하는 복잡한 과정이므로, 현재 부동산 가격에 미치는 직접적인 영향에 대한 초기 결론을 내리기보다는 향후 지속적인 모니터링과 평가가 필요하다고 세빌스 전문가들은 분석했습니다.

오늘날 주목되는 또 다른 추세는 외국인 투자자들이 주거용 부동산에 관심을 보이고 있지만, 이 부문의 FDI는 폭발적으로 증가하지 않았다는 점입니다. 이에 대해 도 투 항(Do Thu Hang) 씨는 젊은 인구, 빠른 도시화, 소득 증가, 긍정적인 경제 전망 등 베트남의 근본적인 요소들이 외국인 투자자들에게 매우 매력적이라고 분석했습니다. 세빌리스(Savills)의 분석에 따르면, 하노이, 호찌민시, 하이퐁 등지에서 주거용 부동산에 대한 외국인 직접 투자(FDI)가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

그러나 주택 부문에 대한 외국인 직접투자(FDI) 유치를 더욱 강화하기 위해서는 인허가 및 사업 승인 절차를 간소화하고 투명하게 만들어야 합니다. 투자 절차의 신속성은 국제 자본 흐름을 유지하고 유치하는 데 있어 가장 큰 경쟁 우위입니다.

연초 이후 하노이 부동산 시장은 공급 개선으로 회복 조짐을 보이고 있지만, 가격 수준은 여전히 높은 수준입니다. 토지, 주택, 부동산 사업 관련 주요 법률이 발표되어 2024년 8월부터 시행될 예정입니다. 그러나 이를 동시에 효과적으로 실무에 적용하기 위해서는 지침 문서의 완전한 발표와 구체적인 시행까지 시간이 필요합니다.

현재 많은 프로젝트들이 법적 완료, 설계 승인, 재정적 의무 이행 등의 단계에 접어들고 있습니다. 이러한 단계들은 투명성과 적절한 절차를 보장하기 위해 시간이 필요합니다. 진척 속도는 빨라졌지만, 실제 공급이 시장에 출시되기까지는 여전히 지연이 있습니다.

CIEM(중앙경제관리연구소) 전 부소장인 쩐 킴 청(Tran Kim Chung) 부교수에 따르면, 부동산 가격은 더 이상 실제 수요에 의해 결정되지 않고, 주로 투입 비용, 특히 토지 비용과 절차 완료 시간에 의해 결정됩니다. 정부가 사업 승인 지연을 줄이기 위한 강력한 조치를 취하지 않는다면, 공급이 개선되더라도 주택 가격이 하락할 가능성은 거의 없습니다.

출처: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm