이미 부동산 3개를 소유하고 있는데 교외에 더 많은 땅을 사야 할까요?

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전문가들은 도심에 집 두 채와 시골에 땅 한 조각을 가지고 있는 경우 교외에서 토지를 매수하는 것은 자산 다양성을 감소시키므로 신중하게 고려하라고 조언합니다.

저는 38세이고 아내는 33세입니다. 다섯 살짜리 아이가 있는데, 아내는 둘째 아이를 임신 중입니다. 저는 가족 중 유일하게 직장을 다니고, 아내는 집에서 온라인 사업, 주로 집안일을 합니다. 안정적인 직장에서 받는 수입은 월 1억~1억 2천만 동(VND) 정도이고, 생활비는 약 5천만 동(VND)입니다.

현재 저는 도심에 집 두 채를 소유하고 있는데, 각 집의 가격은 약 60~70억 동(VND)입니다. 각 집을 월 1,200만 동(VND)에 임대하여 총 2,400만 동(VND)의 임대료를 받고 있습니다. 온 가족이 아파트를 월 1,300만 동(VND)에 임대하고 있습니다. 또한 시골에 약 10억 동(VND) 상당의 토지와 20억 동(VND)의 저축도 있습니다.

저축 금리가 낮아서 올해는 저축액 20억 원을 인출해서 투자하고 싶습니다. 외국 은행에서 좋은 금리로 더 빌릴 수도 있습니다(3년 고정, 연 7~8% 금리). 남은 금액으로 매달 갚으면 됩니다.

저는 주로 월급을 받으며 일하고, 사업에는 서툴고, 비교적 높은 수준의 리스크를 감수할 수 있으며, 교외 토지 등 부동산 시장에 대해서는 잘 모릅니다. 지금까지는 주로 도심에 집을 사서 임대할 만큼 돈을 모았습니다. 올해가 교외 토지에 투자하기 좋은 시기라고 들었는데, 조건은 3~5년 장기 투자라는 것입니다. 그런데 곧 제2차 부동산세법이 통과되면 저처럼 부동산을 많이 소유한 사람들은 세금을 많이 내야 할 것 같아 걱정입니다.

가까운 미래에 적절한 투자 방향에 대한 전문가의 조언을 받아보세요.

티엔손

호치민시 동부 투덕시 부동산, 2023년 11월. 사진: Quynh Tran — 호치민시 동부 투덕시 부동산, 2023년 11월. 사진: *Quynh Tran*

컨설턴트:

위 정보를 바탕으로 가족의 재정 상태를 파악하는 데 도움이 되는 분석과 조언을 제공해 드리겠습니다. 이를 바탕으로 적절한 투자 결정을 내리실 수 있습니다.

먼저 재정 상태를 분석해 보겠습니다. 가족의 총 급여 소득은 월 평균 약 1억 1천만 동(VND)이고, 두 채의 주택 임대 수입은 2천 4백만 동(VND)입니다. 총 가족 지출은 월 약 5천만 동(아파트 임대료 1천 3백만 동, 필수 소비 지출 및 여가 활동 포함)입니다. 따라서 가족의 월간 흑자는 8천 4백만 동(VND)이 됩니다.

귀하의 가족은 최대 63%에 달하는 상당히 양호한 흑자를 기록하고 있습니다. 하지만 큰 아이가 초등학교 1학년에 입학하고 가족에 새 식구가 생기면 재정적 필요, 특히 교육비 와 의료비가 증가하게 됩니다. 따라서 가족의 장기적인 재정적 안정을 위해서는 더 많은 유연성과 세심한 계획이 필요합니다.

다음으로 현재 자산 포트폴리오를 평가합니다. 도심 주택 두 채의 가치는 120억 원, 시골 토지의 가치는 10억 원, 저축은 20억 원입니다. 총 자산은 150억 원이고 부채는 없습니다.

현재 귀하 가족은 상당한 자산 포트폴리오를 보유하고 있으며, 주로 부동산(87%)에 집중되어 있습니다. 1년 만기 정기예금의 저축 금리가 연 5~6%로 하락하고 있고, FIDT 추적 데이터에 따르면 도심 주택 가격 상승률이 연평균 8~9%로 변동하고 있어 투자 성과가 높지 않습니다. 부동산은 저축 금리보다 높은 수익률을 제공하는 경우가 많지만, 한 가지 자산에 지나치게 집중하는 것은 위험 요소이며 투자 포트폴리오의 유동성을 저하시킬 수 있습니다.

현재 대출 금리는 낮은 수준이며, 우대 기간 동안에는 5~8%에 불과하고, 우대 기간 이후 연 9.5~10%입니다. 이는 재무 레버리지를 활용하여 투자 성과를 높일 수 있는 기회입니다.

다음으로, 교외 부동산 투자 시 고려해야 할 요소들을 살펴보겠습니다. 저축에서 20억 원을 인출하고, 교외 부동산을 5년간 보유하기 위해 은행 대출을 받을 계획입니다. 이러한 접근 방식을 통해 부동산 포트폴리오를 다각화할 수 있으며, 교외 부동산의 성장률은 연 12~15% 변동하지만, 보유하고 있는 자산군의 유동성은 감소합니다.

지식과 시간이 부족한 상태에서 교외 지역에 투자하면 실질적인 잠재력이 있는 토지를 선택하지 못할 위험이 큽니다. 또한, 해당 토지의 합법성, 유동성, 성장 가능성과 관련된 위험에 직면할 수도 있습니다. 따라서 유능한 중개인을 찾거나 평판이 좋은 기관에 교외 지역 부동산을 맡기는 것이 중요합니다.

2차 부동산에 대한 높은 세금 부과 가능성 또한 고려해야 할 요소입니다. 현재 로드맵에 따르면, 부동산세법 제정안은 제8차 국회 (2024년 10월)에 제출되어 의견을 수렴한 후, 제9차 국회(2025년 5월)에 통과될 예정입니다. 이 법안의 시행 시기와 양도세 부과 대상에 대한 구체적인 과세 기준은 아직 명확하지 않습니다. 투자 포트폴리오를 다각화하고 전반적인 재정 상황의 적정한 비중을 교외 토지에 할당하면 자산에 대한 세금 영향을 최소화할 수 있습니다.

재정 보호 솔루션에 대해 더 자세히 말씀드리고 싶습니다. 가족 전체가 생명보험에 가입되어 있는지 명시하지 않으셨으니, 가족 구성원 각자가 생명보험과 건강보험에 가입하도록 하시는 것이 좋습니다. 보험은 예상치 못한 위험으로부터 보호하고 안정적인 소득 흐름을 유지해 줍니다. 권장되는 연간 납입액은 연간 총소득의 5~8%입니다.

투자를 계속하기 전에 준비해야 할 다음 자산은 비상 상황에 대비하여 가족을 위한 재정적 안정을 확보하는 것입니다. 일반적으로 3~6개월치 지출에 해당하는 금액을 준비해야 합니다. 특히 가족의 경우, 1억 5천만 동에서 3억 동 사이의 금액을 준비해야 합니다. 이 준비금은 1개월, 6개월, 12개월 만기의 저축성 예금 상품으로 나눌 수 있습니다.

투자 솔루션과 관련하여 다음과 같은 분석을 제시합니다. 현재 경제는 회복 - 성장 - 포화 - 침체라는 새로운 순환 주기로 접어들고 있습니다. 각 단계마다 해당 시기에 성장할 수 있는 적합한 특성을 갖춘 자산군이 존재합니다.

새로운 사이클의 회복기에는 증권 전반, 특히 주식이 가장 큰 폭의 성장세를 보일 것으로 예상됩니다. 따라서 자산 성장 성과를 높이려면 향후 2~3년 동안 주식형 자산군에 투자해야 합니다. 시간, 경험, 그리고 상대적으로 높은 위험 감수 성향이 없다면 펀드 증서에 투자하거나, 주식을 축적하거나, 평판 좋은 금융기관에 투자를 위탁하여 자신의 위험에 맞는 투자 종목을 선택할 수 있습니다.

금은 위험 감수 성향에 적합한 투자 수단이 될 수 있습니다. 현재 귀금속은 상당히 높은 가격에 고정되어 있으며 가격 변동이 심합니다. 적절한 금 가격 수준에서 보유하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 단, 가족 총 자산의 10%를 초과하여 투자해서는 안 됩니다.

궁극적으로 모든 투자 결정은 본인의 위험 감수 능력, 장기적인 재정 목표, 그리고 가족의 즉각적인 필요를 고려하여 설계된 포괄적인 재정 계획의 틀 안에서 이루어져야 합니다. 위의 조언이 개인 재정을 관리하고 발전시키는 데 도움이 되기를 바랍니다.

부 티 흐엉
개인 재정 계획 전문가
FIDT 투자 컨설팅 및 자산 관리 회사

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