부동산 시장의 불평등한 경쟁

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기업은 축소되고 손실을 보며 운영됩니다.

부동산 업계는 2022년 말부터 대규모로 매우 엄격한 심사를 거쳤습니다.

재무 건전성이 좋지 않고 경영 능력이 부족한 기업들은 점차 시장의 심사 문제에 노출되고 있습니다. "겉모습"만 보고 판단하는 투자자들과 법적 보장이 없는 프로젝트들 역시 많은 어려움에 직면하고 손실을 감수해야 하며, 심지어 운영 유지를 위해 자산 매각을 감수해야 하는 상황에 직면하기도 합니다.

LDG 투자 주식회사는 다낭의 바이붓-손트라 비치 리조트와 빈즈엉성 디안시 빈안구에 위치한 아파트 단지 C1을 포함한 두 프로젝트를 양도하는 정책을 시행해 왔습니다. 이는 은행 부채와 채권 상환을 위한 회사의 자산 구조조정 계획의 일환입니다.

바이붓-손트라 해변리조트는 한때 LDG가 장기적 비전을 가진 전략적 프로젝트 중 하나로 간주하며 "계란처럼 취급"받았습니다. 매각 전 회사는 50~70%의 지분을 가진 파트너를 찾는 방안을 검토했지만, LDG 경영진은 현재 부동산 시장 상황에서 이러한 가능성은 낮다고 인정했습니다.

이 거래가 완료되기 전, LDG 이사회 의장인 응우옌 칸 훙 씨는 고객 사기 혐의로 체포되었습니다. 훙 씨는 LDG 회사가 동나이성 짱봄군 도이 61읍에 위치한 떤틴 주택가 프로젝트에 680세대의 빌라와 타운하우스를 불법 건설하는 데 연루되었습니다.

어려운 사업 상황과 신규 프로젝트 부족으로 LDG는 손실을 입었습니다. 2018년부터 2019년까지 회사는 연 6,000억 동(VND) 이상의 수익을 올렸습니다. 팬데믹 기간 동안 이익은 크게 감소했습니다. 2022년에는 사상 최저치인 40억 동(VND)의 수익을 올렸습니다. 2023년 첫 9개월 동안 LDG는 세후 2,090억 동(VND)의 손실을 기록했는데, 이는 전년 동기 80억 동(VND) 이상에 비해 감소한 수치입니다.

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 1 — LDG 회사는 프로젝트를 실행하는 데 어려움을 겪었습니다(사진 제공: Khong Chiem).

하이팟 투자 주식회사(Hai Phat Investment Joint Stock Company)는 나트랑 탄랍섬(Tan Lap Islet) 주거 프로젝트의 일부인 TM 1 상업용 부지 투자자에게 자본금 전액을 매각했습니다. 계획에 따르면, 이 프로젝트는 상업용 건물 3개 층, 호텔 10개 층, 아파트 27개 층을 포함하여 40층짜리 타워 3개 동으로 구성됩니다. 하이팟은 이와 함께 라오까이(Lao Cai), 박장(Bac Giang), 꽝닌(Quang Ninh) 지역의 여러 프로젝트에서 제품 도매 판매에 집중할 계획입니다.

황아인잘라이 그룹은 오랫동안 부동산 사업을 접었지만, 플레이쿠시, 자르이에 위치한 황아인잘라이 호텔도 매각했습니다. 이 호텔은 득 전 총리가 소유했던 마지막 부동산입니다. 회사 발표에 따르면, 약 1,800억 동(VND)의 매각 대금은 채권 상환에도 사용되었습니다.

여러 업체가 문을 닫고 대거 영업을 중단하고 있습니다. 주택 개발 및 무역 주식회사(HDTC)는 재정적 어려움과 직원들에게 급여를 지급할 수입원이 없어 영업을 일시 중단한다고 발표했습니다.

또는 PVR 하노이 투자 주식회사도 2023년 11월 15일부터 2024년 11월 14일까지 인력을 재배치하고 새로운 사업 방향을 모색하기 위해 사업 운영을 일시 중단했습니다.

중개 회사들도 마찬가지로 어려운 상황에 처해 있습니다. 닷산 서비스(Dat Xanh Services)의 영업 이사인 트린 티 킴 리엔(Trinh Thi Kim Lien) 씨는 최근 행사에서 3년간의 팬데믹과 1년 이상의 부동산 시장 위기로 대부분의 중개 회사들이 저축을 모두 소진했다고 말했습니다.

리엔 씨는 2023년 부동산 중개업자 수가 작년 말 대비 60~70% 감소했다고 밝혔습니다. 아직 영업 중인 사업체들은 영업 인력 채용, 높은 채용 비용, 그리고 급여, 보너스, 수수료 정책에 대한 경쟁 압력에 어려움을 겪고 있습니다. 많은 사업체들이 자본을 보존하기 위해 사업 중단을 고려하며 시장의 다음 단계를 기다려야 합니다.

리엔 씨는 "부동산 중개업체가 최근 몇 년 동안 이처럼 심각한 어려움에 직면한 적은 역사상 한 번도 없었습니다."라고 말했습니다.

많은 기업이 토지 자금을 확보하기 위해 나섰다.

오히려 많은 기업들이 시장이 여전히 많은 어려움을 겪고 있지만 올해부터 새로운 국면을 맞이할 것으로 예상되는 상황에서 자산 매입 확대, 토지 자금 증액을 주저하지 않고 선언하고 있다.

안지아 부동산 회사 관계자는 앞으로도 청정토지펀드 확대를 지속하고, 투자정책 승인을 받은 프로젝트, 저렴한 프로젝트 개발에 적합한 프로젝트, 빠른 시행 기간을 갖춘 프로젝트를 우선시할 계획이라고 밝혔습니다.

이 회사는 호치민시 8군과 투득구에 위치한 두 곳의 잠재적 토지 펀드에 대한 심층 평가를 진행 중입니다. 거래가 완료되면, 호치민시의 토지 펀드 부족 현상이 심화되는 상황에서 4,000개 이상의 상품을 시장에 공급할 것으로 예상됩니다.

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 2 — 많은 기업이 토지 자금을 확보하기 위한 경쟁에 과감히 뛰어든다(그림: 응우옌 마우 푸옥).

안즈엉타오디엔 부동산 투자 및 무역 주식회사는 호치민시 투득시 푸옥롱구에 위치한 8필지의 토지 사용권 양도 계획을 승인했습니다. 지불해야 할 금액은 2,940억 VND(약 3,000억 원) 이상입니다.

Or Ecopark Group은 Thanh Thuy Town(Thanh Thuy District, Phu Tho Province)에 있는 Thanh Thuy Hot Mineral Resort 프로젝트의 투자자인 Song Thao Company Limited의 전체 지분을 인수하기 위한 협상을 진행 중입니다.

동시에, 에코파크 송타오 회사는 65헥타르 규모의 탄투이 온천 리조트 프로젝트에 대한 조정을 제안하고 계획을 재수립할 수 있으며, 법률 규정에 따라 토지에 대한 자산 등록 절차를 완료할 수 있습니다.

그러나 기업들은 여전히 인수 경쟁에서 어려움을 겪고 있습니다. 안즈엉타오디엔(An Duong Thao Dien) 회사의 경우, 위 8건의 거래에 2,940억 동(VND) 이상을 지출해야 하지만, 9월 30일 기준 현금 보유액은 530억 동(VND)을 약간 넘으며, 이는 인수 금액의 약 18%에 해당합니다. 이 인수 금액은 2023년 3분기 말 투자 부동산 총 가치(약 2,740억 동)보다 높습니다.

에코파크 그룹의 2022년 순이익은 전년 대비 9% 증가한 약 2조 4,000억 동(VND)에 달했지만, 부채는 전년 대비 11% 증가한 19조 4,150억 동(VND)에 달했습니다. 부채비율은 전년 대비 4.1배 감소했지만, 여전히 3배 수준을 유지하고 있습니다.

국내 기업들이 여전히 전반적인 경제적 어려움, 해결되지 않은 프로젝트 법적 문제, 기업 채권의 많은 부족, 자본 흐름에 대한 접근성 부족 등 많은 불리한 요인에 직면해 있다는 것은 쉽게 알 수 있습니다.

DSC증권 주식회사(DSC)의 종합 분석에 따르면, 2024년 부동산 업계의 만기 채권 잔액은 120조 동(VND)을 넘어설 것으로 예상되며, 이는 지난 5년 중 최대 규모입니다. 채권 상환 부담은 여전히 부동산 업계에 큰 부담으로 작용하고 있으며, 재무 건전성 회복을 위해서는 "대대적인 재정비"가 필요합니다.

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