공장 프로젝트에 대한 새로운 FDI 물결을 환영합니다

기성 공장 부문은 공급망 경쟁에서 가속화 솔루션으로 간주됩니다. 사진 : Duc Thanh

FDI 자본 급증, 제조업이 주도

외국인 투자 유치 측면에서 베트남은 여전히 '밝은 지역'으로 꼽히고 있습니다. 2025년 1~7월 누적 등록 FDI 자본금은 240억 9천만 달러로, 2024년 동기 대비 27.3% 증가했고, 실현 자본금은 136억 달러로, 같은 기간 대비 8.4% 증가했습니다.

이는 베트남 시장 외국인 투자에 대한 지속적인 긍정적 신호입니다. 특히 제조업은 공급망 변화와 글로벌 구조조정의 물결에 힘입어 2025년 상반기 전체 FDI 자본의 56.5%를 차지하며 119억 7천만 달러에 달하는 규모를 기록하며 여전히 선두 자리를 지키고 있습니다. 신규 허가된 제조업 프로젝트 759건(전년 동기 대비 40% 증가) 중 최대 410건(54%)이 부지 대신 공장 임대를 선택했습니다. 이는 프로젝트 수 기준으로 공장 거래량이 처음으로 토지 거래를 넘어선 중요한 전환점입니다.

북부 지역은 2025년 상반기 총 자본금의 54%와 380개 이상의 FDI 프로젝트를 차지하며 계속해서 선두를 달리고 있으며, 박닌 지역은 총 자본금의 13%와 115개의 프로젝트로 주목을 받고 있습니다. 중부 지역은 저렴한 비용과 향상된 물류 덕분에 시장 점유율을 두 배로 확대하여 6%를 기록하며 놀라움을 안겼습니다. 남부 지역은 여전히 중요한 지역으로, 동나이성과 바리아붕따우가 매력적인 목적지로 부상하고 있습니다.

기성 공장 부문은 공급망 경쟁에서 가속화 솔루션으로 여겨집니다. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 베트남의 기성 공장 공급량은 약 1,100만 제곱미터에 달하며, 2025년 2분기까지 입주율은 85%를 넘어설 것으로 예상됩니다. 주요 지역으로는 호찌민시(300만 제곱미터), 동나이성(220만 제곱미터), 박닌성 (160만 제곱미터), 하이퐁성(220만 제곱미터) 등이 있습니다.

이 컨설턴트에 따르면, 기성 공장 시장의 호황은 여러 요인에서 기인합니다. 첫째, 시장 진입 속도입니다. 기성 공장을 임대하면 토지 매입, 허가 신청, 설계 및 건축 과정에 비해 몇 개월, 심지어 몇 년의 시간을 단축할 수 있습니다. 또한, 공장 임대를 통해 기업은 구현 기간을 12배에서 18배까지 단축할 수 있어 급변하는 글로벌 공급망 환경에 적합합니다.

위의 두 가지 장점 덕분에 사전 구축된 공장 모델은 전자, 포장, 의료 장비 또는 3~5년의 짧은 수명 주기를 가진 프로젝트와 같이 제품을 신속하게 시장에 출시해야 하는 산업에 전략적 선택이 됩니다.

다음 요소는 생산을 확장하거나 축소할 수 있는 유연성입니다. 기업은 대규모 고정 자산에 얽매이지 않고 운영 규모를 쉽게 조정할 수 있습니다. 이는 특히 시장 변동에 신속하게 적응해야 하는 첨단 기술, 전자 및 조립 산업에 매우 중요합니다.

특히 이 모델은 초기 투자 비용을 절감하는 데 도움이 됩니다. 기업은 토지 매입 및 건축에 수천만 달러를 지출하는 대신, 정기적인 임대료만 지불하면 됩니다. 이는 현금 흐름을 최적화할 뿐만 아니라 시장 변동성이 큰 시기에 재무적 위험을 줄이는 데에도 도움이 됩니다.

구체적으로, 기업은 정기적으로(월/분기별) 임대료와 일부 보증금만 납부하면 됩니다. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 북부 지역의 평균 임대료는 m²당 월 4~6달러, 남부 지역의 평균 임대료는 m²당 월 5~7달러로, 1만 m² 규모의 공장 건설 비용은 연간 48만~84만 달러에 달합니다.

한편, 기업이 토지를 매입하여 자체적으로 사업을 운영할 경우, 50년간의 일회성 토지 임대료(위치에 따라 평균 100~250달러/m²)와 200~350달러/m²의 건설 비용 등 여러 비용이 발생합니다. 1만m² 규모의 유사한 사업의 경우, 인허가, 설계 및 부대 비용을 제외하고 총 초기 비용은 최대 300만~600만 달러에 달할 수 있습니다.

따라서 사전 구축된 공장은 초기 투자 비용을 70~80% 절감하는 데 도움이 되며, 특히 빠르게 사업을 확장하거나 시장을 테스트하는 기업에게는 매우 중요합니다.

세계 정책과 무역의 혜택

2025년 8월 1일, 아시아 수출에 적용되는 새로운 미국 세율이 당초 46%에서 20%로 인하되어 공식 발효되었습니다. 이 세율은 "감당 가능한" 수준으로 평가되어 투자자들의 신뢰를 회복했고, 이를 통해 2분기에 정체되었던 자본 흐름이 크게 회복되었습니다.

10년 넘게 형성되어 온 "차이나+1" 전략이 이제 가속화되고 있으며, 베트남은 경쟁력 있는 인건비(태국과 말레이시아보다 낮음)와 유리한 지리적 위치(중국 국경과 해상 교통로 인접) 덕분에 우선 투자 대상지로 부상했습니다. 또한, 베트남은 인프라 개발에 대한 안정적인 정책과 의지를 가지고 있습니다.

세빌스 하노이의 매튜 파웰 이사에 따르면, 베트남의 산업용 부동산 부문은 노동력, 비용, 전략적 위치 등의 장점 덕분에 여전히 매력적인 목적지입니다.

미국과의 무역 장벽에 대한 우려에도 불구하고, 베트남은 여전히 글로벌 공급망에서 역할을 유지하고 있습니다.

특히, 과거 베트남의 약점이었던 기술적 한계를 극복하고 있습니다. 현재 공장들은 조립식 철골 구조물, 단열 및 부식 방지 지붕, 4m에서 13m까지의 천장 높이를 갖추고 있으며, 자동 생산 라인을 준수합니다. 바닥 하중은 1,000kg/m²에서 4,000kg/m²까지이며, TCVN 및 QCVN 기준을 충족하는 화재 예방, 전기 및 조명 시스템, 100~750룩스의 조도, 자연 환기 및 음압 배기 팬을 갖추고 있습니다.

대표적인 사례로 KTG 베트남 산업개발 주식회사의 VSIP 박닌 2에 위치한 KTG Industrial을 들 수 있습니다. 이 회사는 ACI 117-10 표준을 충족하는 설계를 통해 평탄도, 진동 감소 등 첨단 산업의 핵심 요소로 여겨지는 요건을 충족합니다. KTG Industrial의 프로젝트 개발 책임자인 Tran Quang Trung 씨는 "저희의 목표는 생산성 향상과 환경 보호를 동시에 달성하는 작업 환경을 조성하여 점점 더 엄격해지는 ESG 요건을 충족하는 것입니다."라고 말했습니다.

쿠시먼앤드웨이크필드 베트남 지사장인 트랑 부이(Trang Bui)에 따르면, 이러한 변화는 더 이상 최종 조립 단계에서만 그치지 않고, 많은 기업들이 전체 공급망을 베트남으로 이전하는 방안을 모색하고 있습니다. 이는 산업용 부동산의 전략적 부문인 고급 기성 공장 시장에 강력한 성장 동력을 제공합니다.

이 모델에는 일반 제조 기업뿐만 아니라 첨단 기술 기업도 관심을 갖고 있으며, 바닥 하중, 천장 높이부터 ESG 관련 요소까지 기술 표준에 대한 요구 사항이 엄격합니다.

미국의 새로운 관세는 글로벌 공급망 재편의 촉매제가 되었습니다. 이러한 맥락에서 기성 공장은 베트남 산업 부동산의 "새로운 별"로 떠올랐습니다. 비용 이점, 전략적 위치, 그리고 유연한 실행 덕분에 이 모델은 베트남이 FDI 유치 기회를 활용하는 데 도움이 될 뿐만 아니라, 통합 과정에서 산업 부동산의 위상을 높여줍니다.

출처: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html