하노이 아파트 가격 계속 오르고 있어 저렴한 아파트가 없어 호치민시 토지 중개업체가 가격을 부풀리는 것을 막고 있다

고급 아파트 과잉 공급, 대다수 국민을 위한 저렴한 주택 부족, 호치민시의 새로운 토지 가격표의 영향 평가, 2024년 아파트 매매 절차... 등이 최신 부동산 뉴스입니다.

최신 부동산 소식: 하노이 와 호치민시에는 대다수 사람들의 소득 수준에 맞는 가격대의 아파트가 더 이상 존재하지 않습니다. (사진: 하이안)

부동산 가격이 급등하다

국회 감시단은 방금 "2015년부터 2023년 말까지 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발에 관한 정책 및 법률 시행 상황"에 대한 감시 결과 보고서를 대의원들에게 보냈습니다.

2015~2021년을 돌이켜보면, 시장은 공급이 풍부하고관광 아파트(콘도텔), 리조트 빌라 등 새로운 유형의 부동산이 많이 등장하면서 활발하고 강력하게 발전했습니다. 그러나 감독팀은 부동산 상품의 불합리한 구조, 공급과 수요의 불균형, 주로 고급 계층을 타깃으로 한 금융 투자 대상, 대다수 사람들의 소득에 적합한 상품이 적다는 점 등에서 "부족함이 있다"고 평가했습니다.

2022~2023년 부동산 시장은 침체되었고, 2015~2021년의 한계와 제약이 코로나19 팬데믹의 압력으로 드러났기에 기업 운영에 많은 어려움을 겪었습니다. 당시 공급은 이전 기간보다 훨씬 제한적이었습니다. 대다수 국민의 소득 증가에 비해 부동산 가격은 급등했습니다.

하노이와 호치민시에는 대다수 사람들의 소득에 적합한 가격대의 아파트가 더 이상 존재하지 않습니다.

통계에 따르면 부동산 상품 구조의 격차가 점점 커지고 있습니다. 하노이 인민위원회 보고서에 따르면 중급 및 고급 아파트 부문이 대부분을 차지합니다. 2022년 아파트 가격은 매우 크게 상승했지만, 거래량은 저조하여 시중에 판매되는 상품의 약 10%에 불과했습니다. 개별 주택 가격은 높은 수준을 유지했고 거래는 거의 없었습니다.

호치민시의 부동산 거래량은 급격히 감소하고 부동산 가격은 통제 불능 수준으로 상승하여 가격과 가치의 불균형을 초래하고 있습니다. 호치민시 부동산협회에 따르면, 2021년부터는 저렴한 아파트(㎡당 2,500만 동 미만)는 더 이상 존재하지 않을 것입니다.

한편, 수많은 주택 부동산 프로젝트가 어려움, 지연, 시행 지연, 정체에 직면하고 있으며, 기업들이 투자한 토지와 자본이 막대한 낭비를 초래하고 있습니다. 이는 투자자들의 어려움과 비용을 증가시키고 제품 가격을 상승시킵니다.

모니터링팀 보고서는 또한 시장에 고급 주택 상품이 과잉 공급되고, 면적이 넓으며, 가격이 높은 반면, 대다수 국민의 니즈에 맞는 사회주택 상품과 저렴한 주택이 부족하다는 점을 지적했습니다. 또한, 사회주택의 평균 가격은 수혜자 소득에 비해 여전히 너무 높습니다.

또한, 12조 VND 신용 패키지의 사회주택 대출 프로그램, 근로자 주택, 노후 아파트 리노베이션 및 재건축 프로그램의 지급이 느리고, 조건과 절차가 복잡하며, 이자율이 여전히 높고, 투자자와 사회주택 구매자가 이 신용 패키지를 이용하도록 유치하고 장려하는 데 효과가 없어 사회주택 개발의 큰 장애물이 되고 있습니다.

위의 현실을 바탕으로, 감독팀은 즉시 수행해야 할 과제 중 하나로 2021~2030년 기간 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 위해 최소 100만 채의 사회주택을 건설하는 데 투자하는 프로젝트를 효과적으로 이행하기 위한 구체적인 솔루션을 제안하고, 수혜자의 요구, 근무 및 생활 조건에 대한 진행, 품질 및 적합성을 보장하는 것을 권고합니다.

장기적으로 감독 대표단은 토지 면적이 넓거나 주택이 많은 사람, 토지 이용이 느린 사람, 토지를 방치하는 사람에게 더 높은 세율을 적용하는 조항을 포함하여 새로운 세법을 개정, 보완, 공포하기 위한 연구와 제안을 조기에 완료하고, 토지법의 혁신적인 내용과의 일관성을 보장하며, 토지 관리 및 이용의 효율성을 개선하고, 소득 재분배 목표를 달성하고, 국가 예산을 위한 합리적이고 안정적인 수입원을 동원할 것을 권고합니다. 이는 국제적 관행을 참고하고 베트남의 사회 경제적 상황에 맞춰야 합니다.

하노이 아파트 가격, 새로운 최고치 경신

Batdongsan.com.vn의 온라인 데이터에 따르면, 하노이 아파트 가격은 단기간에 지속적으로 새로운 최고치를 경신하고 있습니다. 2018년 초 하노이와 호찌민시의 아파트 매매가는 각각 2,700만 동/m², 3,100만 동/m²였습니다. 그러나 6년 후인 2024년에는 하노이 아파트의 평균 가격 상승률이 70%에 달한 반면, 호찌민시의 아파트 가격 상승률은 55%로 상대적으로 낮았습니다.

베트남 부동산중개협회(VREA)의 자료에서도 하노이 아파트 가격의 급격한 상승이 확인되었습니다. 이에 따라 2023년 하노이 아파트 가격 지수는 2019년 대비 약 38%p 상승했습니다. 반면 호찌민시 아파트 가격 지수는 약 16%p 상승하는 데 그쳤습니다. 실제로 아파트 가격 상승세는 여전히 지속되고 있으며, 최근 들어 월 평균 1억~2억 동(VND)의 상승률을 기록하며 더욱 강세를 보이고 있습니다.

이러한 상황에 직면하여 남부 지역 Batdongsan.com.vn 이사인 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 아파트 시장의 경우, 프로젝트 평균 상승률은 8~12% 사이로 변동할 것이라고 언급했습니다. 이는 긍정적인 상승으로 간주됩니다. 가격 상승률이 평균 상승률보다 높으면 시장이 지속 불가능해질 조짐을 보이고 있다는 것입니다.

하노이 아파트 시장에 대해 투안 씨는 최근 아파트 가격이 지속적으로 상승하고 있으며, 단기간에도 가격이 계속 급등했다고 말했습니다. 따라서 특정 시점, 아마도 향후 2~3년 동안 하노이 아파트 가격은 상승하지 않을 것이며, 상승하더라도 5~6% 정도의 등락폭을 보일 것으로 예상됩니다.

"토지 중개인"이 조정된 토지 가격표를 이용해 가격을 "부풀리는" 것을 방지합니다.

호치민시 인민위원회가 최근 발표한 조정된 토지 가격표에 대해 부동산 전문가들은 2025년 10월 31일부터 12월 31일까지 적용되는 내용에 대해 영향에 대해 의견을 밝혔습니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨에 따르면, 조정된 토지 가격표는 시장 가격에 따른 가치 평가 원칙을 준수하여 작성되었습니다. 해당 작성 기관은 업계와 전문가들로부터 많은 의견을 수렴했습니다.

HoREA 회장은 7월 말에 의견을 받기 위해 공개된 초안과 비교하여 새로 발행된 토지 가격표가 긍정적인 방향으로 "합리적으로" 조정되고 변경되었다고 말했습니다.

예를 들어, 호크몬 구의 경우 초안에 따르면 일부 지역의 토지 가격은 2020년 가격표와 비교해 50.7배 상승했지만, 조정된 가격표를 적용하면 이 수준은 약 40배로만 상승했습니다.

차우 씨에 따르면, 영향과 관련하여 조정된 토지 가격표는 올해 10월 31일 이후의 사례와 비교하여 올해 10월 첫 10개월 동안 재정적 의무를 이행한 사람들 간의 공정성을 보장합니다.

차우 씨는 "조정된 토지 가격표는 현재 상업용 주택 프로젝트 가격이 잉여금 방식으로 책정되기 때문에 부동산 시장에 즉각적인 영향을 미치지는 않았습니다. 하지만 시간이 지나면 투자자들이 프로젝트 수행을 위해 토지 사용권 이전을 받게 되면 사람들은 이전보다 더 높은 가격을 요구하게 되고, 이는 주택 가격 상승으로 이어질 것입니다."라고 말했습니다.

HoREA 위원장은 국가 기관이 "투기꾼, 토지 중개인 및 부정직한 기업"의 활동을 통제하기 위한 조치를 취해야 한다고 권고했습니다. 이러한 사람들은 조정된 토지 가격표를 이용하여 투기를 하고 가격을 "부풀릴" 수 있기 때문입니다.

2024년 아파트 매매 절차

2023년 주택법 제160조에 따르면 주택 매매거래는 다음 6가지 조건을 충족해야 합니다.

구체적으로는 (1) 법률이 정하는 바에 따라 자격증을 소지하고 있어야 합니다.

(2) 분쟁해결·불만 및 고발에 관한 법률의 규정에 의한 소유권에 관한 분쟁, 불만 또는 소송의 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) 한정주택보유의 경우 주택보유기간 동안.

(4) 판결의 집행 또는 관할국가기관의 법률적 효력이 생긴 행정결정의 집행을 위한 압류의 대상이 아니거나 법원 또는 관할국가기관의 결정에 따른 임시긴급조치 또는 예방조치의 적용을 받지 아니하는 것.

(5) 토지매립결정 또는 주택의 철거 또는 철거공고가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

(6) (2)항 및 (3)항의 조건은 장래주택의 매수, 매도 또는 할부매매의 경우에는 적용되지 아니한다.

참고: 다음 주택 거래에는 주택 증명서가 필요하지 않습니다. 미래 주택 매매, 해산 또는 파산 시 주택 매각, 감사, 자선 또는 연대의 표시로 주택을 기부하는 단체.

주택 건설 투자 프로젝트에 대한 투자자의 사용 가능한 주택을 다음 경우에 매매합니다. 공공 재산에 속하는 주택, 사회 주택, 인민군 주택, 공공 재산에 속하지 않는 재정착 주택; 상속받은 주택 수령.

이 조항에 명시된 거래에 참여하기 위한 주택 조건을 증명하는 서류는 정부 규정을 준수해야 합니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html