많은 지역의 토지 가격이 아파트 가격의 절반 수준인데, 전문가들은 어떻게 말할까?

하노이 시가 방금 발표한 2025년 토지 가격표에 따르면, 많은 지역에서 도로와 거리를 마주보는 1번 위치의 토지 가격은 아파트 매매 가격의 절반에 불과합니다.

많은 젊은이들이 생활 편의 시설을 최대한 활용하기 위해 아파트에서 사는 것을 선택하는 경향이 있습니다. - 사진: NAM TRAN

시장이 역전되고 있다

하노이 시는 2024년 12월 20일부터 2025년 12월 31일까지 적용되는 새로운 토지 가격표를 발표했는데, 이에 따라 많은 지역의 토지 가격이 기존 토지 가격표에 비해 3~4배 상승했습니다.

하노이시에서 방금 발표한 토지 가격표의 새로운 사항은 도시와 농촌 토지가 4가지 위치에 따른 가격 범위로 결정된다는 것입니다. 위치 1은 주요 도로에 면한 토지, 위치 2는 3.5m 이상 폭의 골목에 면한 토지, 위치 3은 폭 2~3.5m의 골목에 면한 토지, 위치 4는 폭이 2m 미만인 골목에 면한 토지입니다.

하노이시에서 방금 발표한 토지 가격표를 보면, 아파트 개발이 활발하게 이루어지는 지역 중 토지 가격이 아파트 분양가보다 낮은 것을 쉽게 알 수 있습니다. 이는 오랫동안 같은 지역의 토지 가격이 아파트 가격보다 높았기 때문에 나타난 새로운 추세입니다.

이에 따라 메찌하 지역의 토지 가격 프레임(도시 주거용 토지)은 위치에 따라 3,080만~7,840만 VND/ ^m2 , 메찌트엉 지역은 2,490만~7,480만 VND/ ^m2 , 미에우댐 지역은 3,380만~8,550만 VND/ ^m2 입니다.

미딘 지역의 도시 토지 가격 범위는 2,940만~7,480만 VND/ ^m2 , 푸도는 2,450만~5,700만 VND/ ^m2 , 국도 32호선에 있는 푹디엔 지역은 2,720만~6,770만 VND/ ^m2 , 푸옹칸 거리 지역은 2,030만~4,340만 VND/ ^m2 입니다.

한편, 레득토 거리 일대, 미딘2 도시권 내 여러 거리, 국도 32호선 주변 아파트 가격은 ^m² 당 7천만~1억 동 사이에서 등락을 거듭하고 있다.

마찬가지로, 안칸(An Khanh) 마을을 통과하는 탕롱(Thang Long) 대로의 면적은 2,220만~5,100만 동/ ^m² , 킴충(Kim Chung) 마을을 통과하는 반쑤언(Van Xuan) 거리는 2,320만~5,330만 동/ ^m² , 반깐(Van Canh) 마을을 통과하는 70번 도로는 1,390만~2,720만 동/ ^m² 입니다. 한편, 이 지역의 아파트 프로젝트(중고 아파트 포함) 매매 가격도 4,500만~7,000만 동/ ^m² 입니다.

위에 언급된 지역의 아파트 가격과 토지 가격의 차이는 부분적으로 위에 언급된 동네와 노선의 토지의 실제 거래 가격에서 비롯된다는 점을 덧붙여 말씀드리겠습니다. 특히 거리 앞 토지의 경우 하노이 시가 2025년 토지 가격표에서 제시한 가격보다 몇 배나 높습니다.

그리고 도시의 토지가격표를 시장가격에 맞추는 것은 여러 요소를 고려하여 고려되었으며, 이를 통해 도시의 투자 매력을 확보하고 투기와 자산 축적으로 인해 토지 거래 가격이 상승하는 요소를 없앨 수 있었습니다.

전문가: 토지 가격과 아파트 가격 비교는 어려워

당 훙 보 전 천연자원환경부 차관은 투오이 트레 온라인 과의 인터뷰에서 동일 지역 내 토지 가격과 아파트 가격 차이를 신중하게 평가해야 한다고 말했습니다. 일반적으로 아파트 프로젝트는 주택을 인도할 때 충분한 주거 환경을 갖추고 있기 때문입니다. 이는 주택을 짓기 위해 노상 토지를 매입하는 것과는 다르며, 이러한 토지는 주거 및 업무 환경이 미비한 경우가 많습니다.

따라서 아파트의 가격 메커니즘은 토지 가격과 다릅니다. 현재 아파트 단지, 특히 주민들에게 매우 유리한 생활 시설을 갖춘 고급 아파트 단지의 경우 더욱 그렇습니다. 보 씨는 아파트와 토지 가격은 생활 조건, 주거 환경, 그리고 병원, 슈퍼마켓, 학교와 같은 사회복지 시설에 따라 달라지는 경우가 많다고 덧붙였습니다.

베트남 부동산 중개업 협회 회장 응우옌 반 딘 씨에 따르면, 우선 하노이와 호치민시가 2025년에 새로운 토지 가격표를 발행한 것은 토지 평가 단계에서 많은 프로젝트의 법적 문제와 병목 현상을 제거하는 긍정적인 요인이라는 점을 인식하는 것이 필요합니다.

사람들의 부동산 거래는 토지 사용권 양도 절차를 진행할 때 세금과 수수료를 산정하는 근거가 됩니다. 최근 하노이는 시장 거래 가격을 기준으로 2025년 토지 가격표를 작성하여 각 지역의 시장 가격을 상당히 반영하고 있습니다.

그러나 딘 씨는 하노이의 현재 부동산 가격이 비현실적이고 가상적인 조짐을 보이고 있다고 지적했습니다. 주택 및 사업에 대한 수요는 지나치게 많은 반면 공급은 부족하기 때문입니다. 따라서 많은 투자자들이 수십 퍼센트가 아닌 두 배, 세 배에 달하는 수익률을 올렸습니다. 이러한 추세에 따라 투자자와 투기자들도 가격 상승을 통해 그 차이를 누리고자 하며, 이는 시장에 가상 신호를 생성합니다.

딘 씨에 따르면, 토지 가격표 ​​조사 대상 지역은 최근 거래가 전혀 없었던 경우가 많았고, 관리 기관에서 과거 거래 내역을 종합하여 가격을 낮게 책정한 것으로 알려졌습니다. 반면, 해당 지역의 아파트는 다소 허황된 가격에 거래되고 있습니다.

일부 부동산 전문가들은 최근 아파트 가격 상승은 편의 시설을 최대한 활용하고, 한 층에서 살며, 공사에 시간을 들이지 않으려는 젊은 가족들의 심리 때문이라고 생각합니다.

출처: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm