각국의 토지평가 경험

2024년 8월 1일부터 시행되는 2024년 토지법은 토지 계획, 토지 회복, 토지 배분, 토지 데이터베이스 구축, 특히 토지 가치 평가 및 국가 토지 가격 관리 문제와 관련하여 여러 가지 미흡한 점을 드러냈습니다. 따라서, 이 법 개정안은 실질적인 실정에 맞춰 국회 에 제출되어 심의 및 승인을 받을 것으로 예상됩니다. 이는 토지 가치 평가 및 부동산 시장 운영의 투명성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

전 세계적으로 토지는 모든 경제 의 기본 자원으로 여겨집니다. 토지 가치 평가는 토지 사용자가 국가에 부담하는 재정적 의무를 결정하고 국가가 토지를 회수할 때 보상금을 산정하는 데 매우 중요합니다.

중국

중국의 법 체계에서 토지 소유권은 전 국민에게 귀속되며, 국가는 대표적 관리 기관입니다. 개인, 기업 또는 단체는 토지에 대한 절대적 소유권을 갖지 않고, 용도에 따라 일반적으로 40년에서 70년까지 일정 기간 동안만 토지를 사용할 권리를 부여받습니다. 이러한 특성으로 인해 중국의 토지 가격 결정 메커니즘은 완전한 시장 메커니즘을 갖춘 국가들과 다른 특징을 보입니다.

중국에서 토지 가격을 결정하는 가장 일반적인 방법은 토지 사용권의 공개 경매입니다. 토지 소유 및 할당에 직접적인 책임이 있는 지방 정부는 국가에서 정기적으로 발표하는 토지 가격표를 기반으로 시작 가격을 설정합니다. 이 가격표는 거시 관리 도구 역할을 하여 정부가 시장을 통제하고 토지에서 예산 수입을 확보하는 데 도움이 됩니다. 그러나 실제로 낙찰가는 시작 가격보다 훨씬 높은 경우가 많습니다. 이는 부동산 업체들의 막대한 수요와 베이징, 상하이, 광저우와 같은 대도시의 토지 부족 압력을 반영합니다.

중국의 토지 가격 결정 메커니즘은 완전한 시장 메커니즘을 갖춘 국가들과 다릅니다. 사진: 블룸버그

경매 외에도, 일부 특수한 경우, 특히 국가적 전략적 중요성을 지닌 프로젝트의 경우 직접 지명 또는 협상 방식이 적용될 수 있습니다. 이와 동시에 중국은 기준 토지 가격 평가 제도를 운영하고 있는데, 이 제도를 통해 정부는 개인과 기업이 거래, 담보 대출 및 세금 계산의 기준으로 사용할 수 있는 표준 가격을 정기적으로 공표합니다.

특히 토지 수입은 지방 예산에서 큰 비중을 차지하기 때문에, 지방 정부는 세수 증대를 위해 토지 가격을 인상하는 경향이 있습니다. 이러한 메커니즘은 지난 몇 년간 부동산 시장 호황에 기여했지만, 동시에 주택 가격 거품과 주택 접근성 불평등의 위험을 야기하여 세계 2위 경제 대국인 중국의 토지 가치 평가 문제의 복잡성을 드러냈습니다. 이러한 맥락에서 중국 정부는 시장 안정화, 투기 억제, 그리고 토지 재원 확보라는 두 가지 목표 사이에서 균형을 맞추기 위해 노력하고 있습니다.

일본

베트남과 매우 유사한 국토 면적과 인구 규모를 가진 일본의 토지 가격 결정 체계는 매우 엄격하고 다층적으로 설계되었습니다. 시장이나 행정 규제에만 의존하는 많은 국가들과 달리, 일본은 토지의 실제 가치를 반영하고 국가 운영 및 사회 안정이라는 목표를 달성하기 위해 여러 가격 결정 체계를 동시에 적용합니다.

우선, 부동산 시장에서 거래 가격은 지가 수준을 형성하는 가장 중요한 기준입니다. 거래 내역은 상세하고 공개적으로 기록되어 관리자와 투자자 모두에게 풍부한 데이터 소스를 제공합니다. 이와 함께 국토교통성(MLIT)은 매년 전국 수만 개 지점의 조사를 바탕으로 "표준지가지수"를 발표합니다. 이는 국가 기관, 은행, 그리고 기업들이 대출, 부동산 가치 평가 또는 부지 정리 보상 시 참고하는 공식 기준으로 간주됩니다.

일본의 토지 가격 결정 메커니즘은 매우 엄격하게 설계되어 있으며 다층적입니다. 사진: 스미토모 주식회사

또한 일본에는 지방자치단체가 정하는 토지 가격 체계가 있으며, 이는 토지세와 상속세 산정의 기준으로 사용됩니다. 공시가와 시장가를 조합함으로써 토지 가치 평가가 현실적이고 공공 재정 관리 요건을 충족하도록 보장합니다. 또한, 특히 소송이나 민사 분쟁에서 토지 가치가 필요한 경우, 법적으로 인정된 독립적인 가치 평가 기관도 이 과정에 참여합니다.

일본 토지 가격 결정 메커니즘의 가장 큰 특징은 높은 투명성과 예측 가능성입니다. 정부는 정기적으로 토지 가격 변동 지수를 발표하여 투자자, 일반 시민, 금융 기관이 추세를 파악하고 투기나 부동산 가격 인플레이션을 억제할 수 있도록 지원합니다. 동시에 토지세와 상속세 제도는 토지 소유 및 이용을 규제하여 소수 개인이나 법인에 대한 과도한 집중을 방지하도록 설계되었습니다. 시장 메커니즘의 유연한 조합과 합리적인 국가 개입 덕분에 일본은 급격한 변동 속에서도 토지 시장의 안정성을 유지하는 동시에 토지 자원 관리의 사회적 형평성과 지속가능성을 확보하고 있습니다.

싱가포르

싱가포르는 세계에서 가장 독특한 토지 관리 및 가격 책정 메커니즘을 가진 국가 중 하나입니다. 국토 면적의 대부분이 국가 소유이기 때문입니다. 토지 기금의 약 90%는 국가가 보유하고 있으며, 개인과 단체는 고정 기간 임대 계약을 통해서만 토지를 사용할 수 있습니다. 일반적으로 주거용 토지의 경우 99년, 상업용 또는 산업용 토지의 경우 그보다 짧은 기간입니다. 이러한 메커니즘은 정부가 도시 개발에 대한 절대적인 통제력을 유지하고 부동산 시장을 효과적으로 규제하는 데 도움이 됩니다.

싱가포르의 토지 가치 평가는 도시재개발청(URA)과 관련 기관에서 담당합니다. URA는 상업 및 주거용 프로젝트의 토지 사용권을 할당하기 위해 정기적으로 공개 경매를 실시하며, 낙찰가는 시장 수요와 경쟁력을 직접적으로 반영합니다. 정부는 경매 외에도 표준 토지 가격표를 발행하며, 이는 정기적으로 업데이트되어 과세, 보상 및 2차 거래의 기준이 됩니다. 이 시스템은 토지 가격이 시장의 수요와 공급을 반영할 뿐만 아니라 국가의 장기적인 도시 개발 방향과도 일치하도록 보장합니다.

싱가포르는 세계에서 가장 독특한 토지 관리 및 가치 평가 제도를 갖춘 국가 중 하나입니다. 사진: 스트레이츠 타임스.

싱가포르 토지 가격 결정 메커니즘의 중요한 특징은 투명성입니다. 정부는 상세한 경매 결과, 거래 데이터, 그리고 토지 가격 지수를 공개하여 주민과 투자자가 시장 상황을 쉽게 파악할 수 있도록 합니다. 이와 동시에 인지세, 재산세, 외국인 소유 제한과 같은 조세 정책도 가격 통제와 투기 억제를 위해 적용됩니다. 이러한 메커니즘은 싱가포르 부동산 시장의 안정성을 유지하고, 주택 접근성 불평등을 야기하는 과도한 가격 상승을 방지하는 데 기여합니다.

싱가포르는 엄격한 국가 통제, 공매, 표준 가격표, 그리고 규제된 세금 제도를 결합하여 예산 수입을 확보하고 지속 가능한 도시 계획 목표를 달성하는 효과적인 토지 가격 결정 모델을 구축했습니다. 이러한 경험은 부동산 시장 발전과 장기적인 사회적 편익의 균형을 모색하는 국가들에게 특히 주목할 만합니다.

출처: https://khoahocdoisong.vn/kinh-nghiem-dinh-gia-dat-o-cac-quoc-gia-post2149049034.html