아파트 시장의 역설

저렴한 주택 문제는 항상 수요와 소득 사이에서 꼬여 있습니다.

많은 사람들이 도심에서 50억 동으로 만족스러운 아파트를 구매하기 어렵다고 불평하지만, 실제로는 교외 지역에 20~30억 동에 매물로 나온 오래된 아파트나 아파트가 많지만 관심을 갖는 사람은 거의 없습니다. 이 그림은 실제 수요와 주택 구매자의 재정 능력 사이에 큰 격차가 있음을 보여주며, 도시 주택 시장의 계층화를 여실히 보여줍니다.

20~30억 VND 가격대의 아파트는 부족함이 없습니다.

CBRE 베트남에 따르면, 2분기 호치민시의 타운하우스 평균 가격은 m²당 1억 6천만~3억 동으로 전년 동기 대비 9% 상승했습니다. 아파트 가격은 m²당 8천2백만~2억 2천만 동으로 29% 상승했습니다. 도심 지역에서는 50억 동 예산의 아파트를 찾는 것이 어려워지고 있지만, 실제 조사에 따르면 교외 지역이나 10~20년 전에 분양된 프로젝트가 있는 지역에서는 30억 동 미만의 아파트 공급이 여전히 상당히 많습니다. 문제는 이러한 아파트들이 점점 더 엄격해지는 구매자들의 기준을 충족하지 못하는 경우가 많다는 것입니다.

후인 반 훙( 동탑) 씨는 아들의 대학 진학을 위해 호치민시에 20억 동(VND) 가격대의 아파트를 매입한다는 광고를 올렸는데, 곧바로 수십 명의 중개인으로부터 도심에서 멀리 떨어진 구(區)와 자치구의 신축 및 기존 아파트를 20억~30억 동(VND)에 매각하겠다는 제안을 받았다고 밝혔습니다. 결국 그는 아들이 근처 학교에 다닐 수 있도록 롱빈구 빈홈 그랜드 파크에 약 50m² 크기의 아파트를 26억 동(VND)에 매입하기로 결정했습니다.

응우오이라오동 신문 기자들의 조사에 따르면, 현재 도심에서 멀리 떨어진 프로젝트에 있는 많은 2차 아파트가 있다. 예를 들어, 문라이트 블러바드(안락 구), 그린타운 빈탄(빈록 코뮌), 비전, 코닉 블러바드(탄타오 구), 아카리 시티(안락 구), 웨스트게이트(빈찬 코뮌), 사이공인텔라(빈흥) 등이 20~30억 VND에 매물로 나와 있는데, 많은 사람들이 생각하는 것만큼 높지 않다.

선라이즈 리버사이드 아파트 단지(나베 공동체)의 현재 가격은 아파트당 25~30억 VND입니다.

수년간 호치민시의 뜨거운 열기를 이어가고 있는 동부 지역에도 빈홈즈 센트럴 파크(롱빈구), 9 뷰 아파트(푸옥롱구), 디 아트 지아 호아(푸옥롱구) 등 저렴한 아파트가 많습니다. 하지만 매도자가 매수자를 찾는 것이 항상 쉬운 것은 아닙니다. 빈동구 그린리버 아파트에 거주하는 홍 씨는 70m² 아파트를 27억 VND에 팔려고 몇 달 동안 고민하다가 결국 매도자를 찾았다고 합니다. 주된 이유는 이 아파트가 사회주택이라 매수자가 바로 소유권을 이전할 수 없어 거래가 매우 느리기 때문입니다. 도심과 가깝고 편의시설도 잘 갖춰져 있음에도 불구하고 말입니다.

평방미터당 가격을 비교해 보면 그 차이가 확연히 드러납니다. 도심 인근 신규 개발 사업은 m²당 5천만 동(VND) 미만인 경우가 드물지만, 10년 이상 운영된 사업은 m²당 3천1백만~3천7백만 동에 불과합니다. 예를 들어, 냐베(Nha Be) 코뮌의 푸 황 안(Phu Hoang Anh) 프로젝트에서는 129m² 아파트가 약 45억 동(VND)에 매물로 나와 있으며, 이는 m²당 3천5백만 동에 해당합니다. 그러나 사업이 빠르게 악화되었고, 설계가 최적화되지 않았으며, 면적이 수요에 비해 너무 넓어 매력도가 높지 않습니다. 반면, 인근 개발 사업은 m²당 최대 7천만~9천만 동에 달하며 가치가 크게 상승하고 있습니다.

필요와 재정 능력의 불일치

비엣아 부동산(Viet A Real Estate Company)의 타 쭝 끼엔(Ta Trung Kien) 이사는 선라이즈 리버사이드(Sunrise Riverside) 프로젝트(냐베(Nha Be) 마을)의 잔여 아파트와 오피스텔 100채 중 70채를 단 2주 만에 매각했다고 밝혔습니다. 이 아파트들은 면적이 50~55m²에 불과한 소형 아파트로, 아파트당 25억~33억 동(VND)에 달합니다. 모든 편의시설 덕분에 즉시 입주 또는 임대가 가능하며, 은행 대출 정책도 적용되어 초기 자본금 약 12억~15억 동만 필요합니다. 끼엔 이사는 "주로 젊은 부부나 차량을 소유한 싱글들이 편안하고 현대적인 주거 공간을 찾고 있습니다."라고 전했습니다.

키엔 씨에 따르면 가장 큰 문제는 여전히 수요와 재정 여력의 불일치입니다. "구매자들은 넓은 아파트, 침실 2~3개, 중심가 위치, 완벽한 핑크북, 그리고 할부금 납부를 위한 은행 지원을 원하는 경우가 많습니다. 하지만 30억 VND의 재정 여력으로는 이러한 기준을 충족하는 것이 거의 불가능합니다."라고 키엔 씨는 말했습니다.

DKRA 그룹 부동산 서비스 회사의 보 홍 탕 부사장은 호찌민시, 특히 교외 지역이나 빈증성 구시가지에는 30억 동 미만의 아파트가 부족하다고 인정했습니다. 그러나 이러한 프로젝트는 도심에서 멀리 떨어져 있거나 현대적인 편의시설과 서비스가 부족한 노후 아파트인 경우가 많습니다. 탕 부사장은 "요즘 젊은 세대는 편의시설, 생활 환경, 관리 및 운영을 중시하는 경향이 있어 가격이 저렴하더라도 노후 아파트를 '싫어하는' 경우가 많습니다. 또한, 법적 요인 또한 매매가에 큰 영향을 미칩니다. 핑크북과 완벽한 편의시설을 갖춘 프로젝트는 투명성이 낮은 프로젝트보다 항상 10~30% 더 높기 때문입니다."라고 설명했습니다.

그는 대출을 받아 25억 동짜리 아파트를 구매하려면 구매자가 10억~15억 동을 보유하고 있어야 한다고 분석했습니다. 나머지 사람들은 10년 동안 매달 3,500만~4,000만 동을 안정적으로 벌어 빚을 갚아야 합니다. 하지만 이 소득 계층은 편의시설이 부족한 낡은 아파트를 구매하기보다는 도심에 위치한 70억~100억 동짜리 고급 아파트를 찾는 경우가 많습니다. 반대로 월 평균 소득이 1,500만~2,000만 동인 사람들은 20억~30억 동짜리 아파트를 살 만큼 저축하기 어려울 것입니다. 따라서 저렴한 주택 문제는 수요와 소득 사이에서 끊임없이 반복됩니다. 구매자가 준비가 되면 만족스러운 매물이 없고, 매물이 구매 능력을 초과하는 경우가 발생합니다.

전문가들에 따르면, 아파트 시장은 앞으로도 강력한 차별화를 보일 것으로 예상됩니다. 사회주택 사업은 저소득 근로자의 수요를 어느 정도 충족할 수 있지만, 월 소득이 1천만~1천5백만 동(VND)에 달하는 저소득층에게는 아파트 구매가 쉽지 않습니다. 탕 씨는 "월 소득이 2천만 동(VND)을 넘는 계층조차도 사회주택 구매 정책의 혜택을 누리기 어려울 것"이라며, "특히 토지 자금 부족과 점점 높아지는 개발 비용이라는 점을 고려할 때, 공급과 수요의 격차가 지속될 것"이라고 강조했습니다.

출처: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm