산업용 부동산 수요와 임대료가 급등할 전망

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많은 산업단지가 채워졌습니다.

쿠시먼앤드웨이크필드 보고서에 따르면, 남부 지역의 기성 공장 및 창고 임대 활동이 활발해졌으며, 흡수율은 전 분기 대비 각각 2.4배와 6.7배 증가했습니다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 또한 공장 및 창고 공급에 대한 수요가 더욱 심화될 것이라고 전망했습니다. 하노이 와 호찌민시의 많은 산업 단지와 창고가 이미 포화 상태에 도달한 것은 이러한 상황을 잘 보여줍니다.

그 이유는 무역이 급속도로 발전하면서 많은 품목을 보관하고 피킹 및 포장을 위한 지원 시스템을 구축할 수 있는 대형 창고 임대 공간이 필요해졌기 때문입니다. 또한, 생산의 일부를 중국에서 베트남으로 이전하는 추세도 영향을 미쳤습니다.

또한, 베트남은 제조업 분야뿐만 아니라 창고 및 공장 임대 부문에서도 많은 기업들의 주요 투자처로 떠오르고 있습니다. 많은 기업들이 베트남 시장에 투자할 때, 신규 공장 건설보다는 기존 공장 임대를 통해 투자 기간을 단축하는 것을 선호합니다.

산업용 부동산에 대한 수요와 임대료는 앞으로 급격히 상승할 것으로 예상됩니다. 그림 1 — 산업용 부동산에 대한 수요는 모든 유형에서 증가하고 있습니다.

또한, 1,000~5,000m² 규모의 고층 창고/공장 임대 수요가 최근 매우 높습니다. 이 규모의 공장을 임대하는 기업들은 경공업에 종사하며, 잠재 고객이 밀집된 주거 지역 근처에 임대 공간을 확보해야 할 필요성을 느낍니다. 이러한 수요는 고층 공장 임대 붐을 촉진하기도 합니다.

특히, 산업용 부동산에 대한 수요 증가는 베트남으로 유입되는 FDI 자본의 증가, 대규모 M&A 거래, 글로벌 생산 공급망의 변화에서도 기인합니다.

기획투자부 통계에 따르면, 11월 말 기준 베트남에 등록된 외국인 투자 자본 총액은 약 290억 달러에 달해 전년 동기 대비 14.8% 증가했습니다. 이 중 자본 출자 및 주식 매수를 통한 투자 자본은 약 59억 7천만 달러에 달해 2022년 동기 대비 46.4% 증가했습니다.

S&P 글로벌에 따르면, 2023년에는 글로벌 M&A 활동이 둔화되겠지만, 베트남은 자유무역협정(FTA)으로 인해 많은 이점을 누리고 있으며, 다양한 투자 기반을 구축하고 제조업과 산업용 부동산에 대한 투자를 늘리고 있습니다.

산업용 부동산 임대료 급등

수요 증가를 보여주는 데이터에 따르면, 많은 전문가들은 산업용 부동산, 특히 창고와 공장 개발이 향후 획기적으로 증가할 것으로 예상합니다. 따라서 향후 2년간 남북한 모두 산업용지 임대료가 연평균 6~10% 상승할 것으로 예상됩니다.

통계에 따르면 현재 전국에는 397개의 산업단지가 조성되어 있으며, 그중 292개의 산업단지가 운영되고 있습니다. 총 자연면적은 87,100헥타르가 넘고, 공업용지는 약 58,700헥타르가 넘습니다. 전국 산업단지의 입주율은 약 80%입니다. 그중 남부 지역의 입주율은 85%이며, 빈증성은 전국에서 가장 넓은 산업단지 면적을 자랑하며 입주율은 최대 95%에 달합니다.

쿠시먼 앤 웨이크필드는 산업용 부동산 공급을 평가하면서 가까운 미래에 빈즈엉, 동나이, 롱안, 바리아붕따우를 중심으로 약 5,700헥타르 규모의 산업용 부지가 시장에 새로 공급될 것으로 예상했습니다.

산업용 부동산에 대한 수요와 임대료는 앞으로 급격히 상승할 것으로 예상됩니다. 그림 2 — 창고형 부동산은 향후 관심을 끌 유형이 될 것입니다.

현재 산업용지 임대 수요는 상당히 높으며 앞으로도 계속 증가할 것으로 예상됩니다. 특히 산업용지 평균 임대료는 임대 기간당 170달러/m² 이상으로 기록되어 분기별 1%, 연간 8.5% 상승했습니다. 일부 산업단지는 같은 기간 동안 3~5%의 가격 변동을 기록했습니다.

평균 기성 공장 임대료는 분기별 및 전년 대비 안정적으로 유지되어 ㎡당 월 4.7달러를 기록했습니다. 대부분의 프로젝트는 경쟁적인 공급 속에서도 임대료를 유지했습니다. 동나이성과 바리아붕따우성처럼 수요가 높은 지역은 전년 대비 2.4~2.5%의 가장 높은 성장률을 기록했습니다.

한편, 남부 핵심 경제권 내 기성 창고 임대료는 3분기에도 안정세를 유지했지만, 전년 동기 대비 2.2% 상승한 4.4달러/m²/월을 기록했습니다. 기성 창고 투자자들은 경쟁이 치열한 시장에서 임차인을 유치하기 위해 임대료를 안정적으로 유지하고 있습니다.

CBRE 베트남에 따르면, 남부 1선 시장의 산업용지 평균 임대료는 잔여 기간 기준 189달러/m²에 달하며 전분기 대비 1% 소폭 상승했고, 전년 동기 대비 13% 상승했습니다. 이 시장은 기계, 화학, 플라스틱, 고무, 전자 등 다양한 산업 분야의 중국 및 일본 기업들의 대규모 거래를 기록했습니다.

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