여전히 과제가 남아있다

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과제는 계속해서 인식되고 있습니다

2023년 4분기는 하노이 주택 시장에서 저층 및 아파트 부문 모두 지난 10년 중 신규 공급이 가장 낮은 시기였습니다.

아파트 부문의 경우, Savills Vietnam의 시장 보고서에 따르면 2023년 4분기에 공급이 전분기 대비 52% 증가했지만 전년 동기 대비 1% 감소한 2,876유닛을 기록했습니다. 1차 공급은 11,911유닛으로 전분기 대비 40%, 전년 동기 대비 41% 감소했습니다. 그러나 이 분기에 기록된 신규 공급은 10,403유닛에 불과했으며, Class B가 공급의 84%를 차지했습니다. 저층 부문의 경우, 2023년 총 신규 공급은 272유닛으로 전년 동기 대비 82% 감소했습니다. 신규 공급은 87유닛으로, 하동의 새로운 Solasta Mansion 프로젝트에서 58유닛, 호아이득의 기존 An Lac Green Symphony 프로젝트에서 29유닛이 포함되었습니다. 1차 공급은 16개 프로젝트에서 710유닛으로 전분기 대비 2%, 전년 동기 대비 23% 감소했습니다. 타운하우스가 시장 점유율 44%로 주요 제품입니다.

두 부문의 공통적인 가격대는 여전히 높습니다. 이 중 5,100만~7,000만 VND/m² 규모의 아파트가 신규 공급의 63%를 차지하며 전년 대비 24% 증가했습니다. 이 가격대의 아파트는 전체 매매량의 49%를 차지하며 전년 대비 21% 증가했습니다. 40억 VND 이상의 아파트는 2023년 전체 매매량의 42%를 차지할 것으로 예상되며, 이는 2019년 3%에서 증가한 수치입니다. 20억~40억 VND 규모의 아파트는 전체 시장 점유율의 55%를 차지합니다. 20억 VND 미만의 아파트는 전체의 3%에 불과합니다.

부동산 - 하노이 주택 시장 상황: 여전히 과제 남아 — 공급이 제한적이기 때문에 시장 전체의 평균 1차 판매 가격이 계속 증가하고 있습니다(사진: 소셜 네트워크)

또한, 대부분의 개발사들이 가격을 변동시키지 않았음에도 불구하고, 고가의 저층 주택 매물이 1차 가격을 상승시켰습니다. 예를 들어, 1차 빌라 가격은 전분기 대비 55% 상승한 1억 6천만 동/㎡를 기록했는데, 이는 주로 2023년 3분기에 메린(Me Linh) 지역에서 저가 공급이 이루어졌기 때문입니다. 타운하우스 가격은 전분기 대비 3% 상승한 1억 9천 4백만 동/㎡를 기록했습니다. 숍하우스 가격 또한 전분기 대비 3% 상승한 3억 2천 8백만 동/㎡를 기록했습니다.

세빌스 하노이 리서치 및 컨설팅 부문 시니어 디렉터인 도 투 항(Do Thu Hang) 씨는 "주택 부문은 토지 및 건설 비용 상승, 인프라 구축, 그리고 품질 향상으로 인해 가격이 지속적으로 상승하고 있습니다. 시장 공급 부족 현상이 지속되면서 전체 시장의 평균 1차 매매 가격이 지속적으로 상승하고 있습니다."라고 말했습니다.

2023년 4분기 아파트 매매 건수는 3,045호로 전분기 대비 45%, 전년 동기 대비 5% 증가했습니다. 신규 공급 물량은 흡수율 46%를 기록했습니다. 한편, 저층 아파트 부문은 수년 만에 가장 낮은 거래량을 기록했습니다. 2023년 4분기 거래 건수는 전분기 대비 37%, 전년 동기 대비 67% 감소했습니다. 흡수율은 9%에 그쳐 전분기 대비 5%p, 전년 동기 대비 12%p 감소했습니다. 2023년에는 359호만 매매되어 2014년 이후 최저치를 기록했습니다. 저층 아파트 전체 거래량은 전년 동기 대비 76% 감소했고, 흡수율은 전년 동기 대비 31%p 감소한 36%에 그쳤습니다.

낮은 흡수율에 대해 항 씨는 다음과 같이 분석했습니다. "구매자들은 여전히 우려하고 있습니다. 실제로 2023년 분기에 분양된 아파트들은 대부분 투자자가 신뢰할 수 있고 법적으로 보장되며 재정적 의무를 이행한 프로젝트들입니다. 따라서 실제 주택 수요에 대한 은행 대출 금리 지원에도 불구하고, 구매자는 법적 요인에 대한 우려를 가지고 있습니다. 더 나아가 은행들은 투자자가 프로젝트에 대한 법적 의무를 이행하지 않아 대출 절차를 완료하지 못했다는 점에 대해서도 우려하고 있습니다. 이는 구매자의 결정과 주택 분양에 눈에 보이지 않는 영향을 미치며, 대출 금리가 하락했음에도 불구하고 흡수율이 여전히 높지 않은 이유를 설명합니다."

실제 주택 수요가 있는 주택 구매자에게는 어떤 기회가 있습니까?

항 씨에 따르면, 공급이 제한적이고 1차 가격이 높은 상황에서 실질적인 주택 수요를 가진 사람들에게는 2차 시장이 기회일 수 있습니다. 2차 시장은 다양한 옵션을 갖추고 있으며, 가격 부담이 적고, 법적 안정성이 더 높다는 장점이 있습니다. 예를 들어, 2차 빌라의 토지 1제곱미터당 가격은 1차 시장 평균 가격보다 7% 낮고, 2차 타운하우스는 1차 시장 평균 가격보다 24% 낮으며, 2차 상업용 타운하우스는 1차 시장 평균 가격보다 40% 낮습니다.

부동산 - 하노이 주택 시장 상황: 여전히 과제가 남아 있음(그림 2). — Do Thu Hang, Savills Hanoi 연구 및 컨설팅 부문 수석 이사

동시에 주택 구매자는 인프라 개발을 통해 새로운 공급을 기대할 수 있습니다. 순환도로 3, 5, 4호선과 같은 인프라 투자 프로젝트는 하노이 주택 시장을 확대하여 도심 및 중심 지역의 수요 집중을 완화할 것입니다. 인프라 개발은 인근 성 및 가격이 합리적이고 토지 투자가 풍부한 지역으로 주택 수요를 촉진할 것입니다.

세빌스 보고서는 또한 비중심 지역과 인근 지역의 주택 상품이 하노이의 주택 수요를 충족하는 데 점점 더 도움이 될 것이기 때문에 이는 공급 측면에서 긍정적인 요소라고 밝혔습니다. 따라서 2024년에는 호앙마이, 남뚜리엠, 하동 지역에 12,100호의 신규 아파트가 공급될 것으로 예상되며, 시장 점유율 87%는 호앙마이, 남뚜리엠, 하동 지역에 집중될 것입니다. 흥옌과 박닌은 2024년부터 2026년까지 약 203,000호의 아파트를 공급할 것으로 예상됩니다. 2026년까지 저층 아파트 부문은 37개 프로젝트를 통해 14,000호의 신규 아파트가 공급될 것으로 예상됩니다. 빈홈스 꼬 로아(Vinhomes Co Loa)나 빈홈스 원더 파크(Vinhomes Wonder Park)와 같은 대형 프로젝트가 시장에 새로운 저층 아파트 공급을 제공할 것입니다.

또한 주택법, 부동산사업법, 그리고 최근 토지법의 통과는 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 항 씨는 "투자자가 미래 상품의 형성 전에 재정적 의무를 이행해야 한다는 규정은 구매자의 신뢰를 강화하는 내용 중 하나입니다. 따라서 2024년에서 2025년, 그리고 그 이후에는 시장 신뢰도가 더욱 강화되고, 실질적인 재정 능력을 갖춘 신뢰할 수 있는 투자자들이 상품을 제공함으로써 시장이 더욱 균형 잡히고 다양한 상품을 제공할 것으로 예상됩니다."라고 말했습니다.

남 안

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