부동산 시장 구조조정, 누구에게 기회가 될까?

공급 부족과 주택 가격 상승으로 인해 시장은 수요와 공급을 조절하고 재편해야 하는 상황에 놓였습니다. 이러한 상황은 높은 완성도와 도심과의 우수한 접근성을 갖춘 프로젝트들에 대한 기회를 열어줍니다.

새로운 주기의 시장

부동산 시장은 2021년부터 2026년까지 5번째 주기를 맞이합니다.

이 사이클에서 경제는 바닥을 찍고 2023년 6월부터 점진적으로 회복되고 있습니다. 성장 자산(주식, 채권, 주식형 펀드)은 향후 몇 년간 긍정적인 전망을 보일 것으로 예상됩니다. 일반적으로 주식 시장 이후 약 12~18개월 정도 회복되는 부동산 자산은 2025~2026년부터 회복 및 성장세를 보일 것으로 예상됩니다.

현재 통계에 따르면, 지난 몇 년간 투자 및 법적 허가를 받아 시장에 공급된 프로젝트 수는 매우 제한적입니다. 기업들조차도 호찌민시에서 프로젝트 개발을 위한 부지를 찾는 데 어려움을 겪고 있어 공급 부족 현상이 여전히 지속되고 있습니다.

CBRE의 최근 시장 보고서에 따르면 호찌민시 투자자들은 이 기간 동안 신규 상품 바스켓 출시에 더욱 신중한 것으로 나타났습니다. 신규 공급이 부족하고, 호찌민시의 거래량은 주로 이전 단계의 재고에서 발생합니다. 3분기에는 약 2,000세대의 미분양 아파트가 판매되었는데, 이는 올해 2분기의 거의 두 배에 달하는 수치입니다. 현재 투자자들은 4분기가 다음 단계의 결정적인 요소이기 때문에 신규 상품 바스켓 출시 시기를 결정하기 위해 상황을 면밀히 검토하고 있습니다.

한편, 베트남 부동산협회(VARS)의 조사 자료도 유사한 결과를 보이고 있습니다. 3분기 거래량과 흡수율은 전분기 대비 각각 25%와 1%p 감소했습니다. 이 중 아파트 거래량이 여전히 가장 큰 비중을 차지하며 3분기 전체 주택 거래량의 71%를 차지했고, 신규 아파트 프로젝트의 평균 흡수율은 75%를 기록했습니다.

주택 가격은 1차 시장과 2차 시장 모두에서 높은 수준을 유지하고 있으며, 특히 아파트 부문에서 더욱 그렇습니다. 공급은 개선되었지만 여전히 수요를 충족하기 어려워 공급과 수요의 불균형이 점점 더 심각해지고 있습니다.

호치민시의 경우, 공급이 주로 진행 중인 프로젝트에서 비롯되어 1차 가격 수준이 높은 수준을 유지했습니다. 한편, 호치민시 주변 지방과 도시의 1차 가격 수준은 3~5% 사이에서 소폭 상승했으며, 신규 공급의 매매가가 더 높았습니다.

VARS 아파트 가격 지수도 변동되었습니다. 2024년 3분기 기준 하노이 프로젝트 클러스터의 평균 매매가는 6천만 동/m²에 육박하여 2019년 2분기 대비 64.0% 상승했습니다. 한편, 같은 기간 호치민 프로젝트 클러스터의 평균 매매가는 4,920만 동/m²에서 6,420만 동/m²로 상승하여 기준 기간 대비 30.6% 상승했습니다.

향후 몇 년간 공급 부족이 예상되며, 개정 법률 시행으로 투자자 보호를 위한 투명한 법적 환경이 조성됨에 따라 부동산 가격 상승으로 이어질 것입니다. 이는 또한 시장이 프로젝트 실행 및 개발에 있어 실질적인 재정 능력을 갖춘 투자자를 선택하는 데 도움이 되는 요소입니다.

시장 조사, 누구에게 기회가 있을까?

호찌민시 부동산 시장은 최악의 바닥을 넘어섰습니다. 2023년 마이너스 성장률을 기록했던 부동산 시장은 2024년 1~9월 동안 점진적으로 회복세를 보이며 같은 기간 약 7% 증가한 199조 1,560억 동(VND)을 기록했습니다. 회복세는 역전될 가능성이 낮지만, 아직 개발에 대해 논하기에는 이르다고 판단됩니다.

호치민시 건설국의 보고서에 따르면, 올해 첫 8개월 동안 이 도시에서 투자 승인을 받은 상업용 주택 프로젝트는 9개에 불과했지만 규모는 작았습니다. 자본을 동원할 수 있는 상업용 주택 프로젝트는 4개에 불과했지만, 모든 아파트가 고급형이었고, 도움이 필요한 사람들이 감당할 수 없는 수준이었습니다.  

이 문제와 관련하여 호치민시 부동산협회(HoREA)는 주택 가격 하락 문제를 해결하기 위해서는 먼저 수요와 공급 문제를 해결해야 한다고 생각합니다. 주택 공급을 늘리려면 상업용 주택 공급의 병목 현상을 해소해야 합니다. 특히 호치민시에는 현재 148건이 넘는 법적 문제가 있는 프로젝트가 있습니다. 수요는 많은데 공급이 부족하여 최근 주택 가격이 15~20% 상승했습니다.

완공 중이고 중심지와 연결되는 교통 인프라가 양호한 주택 건설 프로젝트는 수요를 유치할 수 있는 기회가 될 것입니다.

새로운 법률이 발효되고 실제로 시행됨에 따라 내년 주택 가격 상승을 초래할 수 있습니다. 따라서 이 시기에는 완공 중이고 도심과 연결되는 교통 인프라가 양호한 주택 사업에 대한 수요를 유치할 기회가 열릴 것입니다. 특히 호치민시 동부 지역은 교통 문제 해결과 주택 공급에 있어 그 효과를 입증하고 있습니다.

지하철 노선 개통을 앞두고 있을 뿐만 아니라, 순환도로 사업과 13번 국도 확장 사업은 이 축을 따라 진행되는 사업들에 큰 기회를 열어주고 있습니다. 지역 인프라 사업을 연결하는 핵심 거점인 쿠스토 홈(Kusto Home)의 어반 그린(Urban Green) 아파트 프로젝트는 수요 측면에서 "매력적인" 매력을 창출할 수 있는 탁월한 가치를 지니고 있습니다.

실제로 이 프로젝트는 준공 단계에 진입한 보기 드문 프로젝트로, 구매자들이 프로젝트의 품질과 합법성을 쉽게 확인할 수 있도록 해줍니다. 확장 중인 13번 국도변에 위치한 이 프로젝트는 고객들이 역동적이고 번화한 투득시의 잠재적 수요 증가와 부동산 가치 상승을 최대한 활용할 수 있도록 지원합니다.

아파트 공급이 제한적인 상황에서, 높은 준공률과 다지점 연계 입지를 갖춘 프로젝트는 수요를 유치하고 시장 회복을 촉진하는 중요한 요소로 여겨집니다. 또한, 공공시설과 넓은 자연 녹지 공간은 다세대 가족이나 건강과 편리한 교통을 중시하는 주거 공간이 절실히 필요한 사람들에게 적합한 공간입니다.

입지, 편의시설, 완공 수준 등의 조건을 충족하는 경우, 유연한 납부 정책 또한 수요를 촉진하는 중요한 요소입니다. 어반 그린은 연말 시장 공급을 창출하기 위해 회복의 "하락기"를 포착할 몇 안 되는 프로젝트 중 하나일 가능성이 높습니다. 이것이 바로 프로젝트 투자자가 유연하고 우대적인 납부 정책을 시행한 이유입니다. 구체적으로, 고객은 현재 주택 인수 전까지 30%만 납부하고, 원금과 이자는 24개월 유예되며, 최대 5억 VND 상당의 인테리어 패키지를 선물로 받을 수 있습니다.

최근 정책 변화에 따라 정부는 시장 감독 및 규제를 지속적으로 강화하여 안정성과 적정한 발전을 보장할 것입니다. 동시에 친환경 부동산 트렌드가 부상하면서 새로운 사이클에서 시장을 선도할 것으로 예상됩니다. 이는 완공률이 높은 프로젝트들이 향후 시장 회복 사이클을 조기에 따라잡을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html