호치민시 주택시장 회복, 자본은 교외로 몰려

호치민 시의 주택 시장은 침체기를 겪은 후 점차 회복세를 보이고 있으며, 2025년 3분기에는 거래량이 급증하고 신규 공급도 이뤄졌습니다.

그러나 매매 가격이 계속 높아짐에 따라 자본 흐름과 주택 구매 수요가 빈즈엉(구), 롱안 (구), 바리어붕따우(구) 등 인근 지역으로 이동하는 추세가 뚜렷해지고 있으며, 이로 인해 확장된 호치민시 수도권의 새로운 개발 국면이 열리고 있습니다.

주택시장 회복세 이어가지만 가격 압박 여전히 높아

CBRE 베트남 보고서에 따르면, 2025년 3분기에 호치민 시는 2,549개의 신규 아파트와 220개의 저층 주택을 기록했는데, 이는 상반기에 비해 상당한 증가입니다.

대부분의 공급은 기존 프로젝트의 다음 단계 또는 오랜 중단 후 재개된 프로젝트에서 발생합니다. 동부 지역은 전체 신규 아파트 공급의 75% 이상을 차지하며 여전히 "희망 지역"으로 남아 있습니다.

호치민시 아파트의 1차 매매 가격은 m²당 8,700만 동으로 전 분기 대비 6.3%, 2024년 같은 기간 대비 31% 상승했습니다. 2차 가격도 m²당 6,000만 동으로 급격히 상승했는데, 이는 주택 매수 수요가 여전히 높지만 구매자가 가격 변동에 대해 더 신중한 경향이 있음을 보여줍니다.

JLL 베트남에 따르면, 고급 부동산 시장에서는 2025년 2분기에 739건의 성공적인 거래가 이루어졌으며, 이는 1분기 대비 6배 증가한 수치입니다. Dhome(DHA Corp.)이나 Opus One(롱빈구)과 같이 공사 진행 상황이 양호한 프로젝트들은 높은 흡수율을 달성했습니다.

한편, 타운하우스 부문에서는 54개의 주택이 판매되었는데, 이는 1분기 대비 거의 두 배에 달하는 수치입니다. 쇼리 빈탄 프로젝트는 경쟁력 있는 가격 덕분에 70%가 넘는 흡수율을 달성했습니다.

고급 아파트의 매매가는 5,076달러/m²로 전분기 대비 0.6% 소폭 하락했지만, 전년 동기 대비 1.6% 상승했습니다. 한편, 타운하우스의 매매가는 16,842달러/m²로 전년 동기 대비 3% 상승했습니다.

JLL 베트남의 Trang Le 사장은 "높은 수준에도 불구하고 1차 시장과 2차 시장 모두에서 꾸준한 가격 상승은 호치민시 주거용 부동산의 장기적 수익 잠재력에 대한 구매자와 투자자의 강한 확신을 보여줍니다."라고 말했습니다.

CBRE 호치민시 리서치 및 컨설팅 부서의 Pham Ngoc Thien Thanh 이사는 "장기간의 침체 끝에 호치민시의 저층 부동산 시장이 점차 회복되고 있다"고 말했습니다.

3분기에는 170건 이상의 성공적인 거래가 기록되었으며, 이는 이전 분기에 비해 100% 이상 증가한 수치입니다. 거래는 주로 빈탄, 빈찬 등 서부 지역에 집중되어 있었는데, 이 지역에는 아직 토지 자금이 있고 가격도 적당합니다.

그러나 탄 여사는 높은 가격과 점점 줄어드는 중간 가격대 공급으로 인해 실제 구매자가 어려움을 겪고 있다고 지적했습니다.

교외로의 자본 흐름 - 시장의 불가피한 추세

회복 조짐에도 불구하고 전문가들은 호치민시가 여전히 중간 가격대 부문에서 실제 공급이 부족한 상태라고 말합니다.

CBRE 베트남의 즈엉 투이 융(Duong Thuy Dung) 상무는 "신규 공급 증가에도 불구하고 호치민시 시장은 실제 수요에 비해 여전히 심각하게 부족한 상황입니다. 가격 압박으로 인해 많은 매수자와 투자자들이 토지 자금이 풍부하고 가격이 저렴한 인근 지역으로 이동하고 있습니다."라고 말했습니다.

CBRE 베트남에 따르면, 올해 첫 9개월 동안 빈즈엉 지역(구)에서는 약 11,000채의 신규 아파트가 판매되었으며, 평균 가격은 m2당 6,000만 동(VND) 미만으로 호치민시의 절반에 불과합니다.

바리어붕따우와 롱안(구) 지역도 거래량이 증가했으며, 특히 링로드 3, 비엔호아-붕따우 고속도로, 탄반-년짝 등 교통 인프라에 많은 투자가 이루어진 지역에서 거래량이 증가했습니다.

람 또안 톤(35세, 호찌민시 떤미구) 씨는 이렇게 말했습니다. "아내와 저는 도심에 아파트를 사려고 했는데, 가격이 너무 빨리 오르더군요. 교외 지역을 둘러본 후 디안(Di An)에 있는 아파트를 선택했습니다. 가격은 구 투득(Thu Duc) 시 지역보다 60%밖에 안 했지만, 인프라는 아주 좋았습니다. 출퇴근도 편리했고, 비용도 훨씬 저렴했습니다."

JLL 베트남의 전망에 따르면, 2025년 호치민시에는 고급 아파트 5,000~5,500호와 신규 타운하우스 1,300호가 추가로 공급될 예정입니다. 이와 함께, 터미널 T3, 안푸 교차로, 순환도로 3호선 등 주요 인프라 프로젝트가 내년 시장 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다.

그러나 JLL은 행정 경계를 재구조화하고 공공 투자 절차를 개혁하는 과정으로 인해 시장이 새로운 성장 주기에 진입하기 전에 일시적인 신중한 기간을 거칠 수 있다고 생각합니다.

사업적 관점에서 빈토(Binh Tho) 구 주택 프로젝트 개발 회사 대표 응우옌 반 히엔(Nguyen Van Hien) 씨는 다음과 같이 말했습니다. "현재 가장 큰 어려움은 법적 문제와 자본 비용입니다. 수요는 여전히 매우 양호하지만, 많은 투자자들이 현금 흐름을 확보하기 위해 시행 진척 상황을 조정해야 하는 상황입니다. 그러나 86개의 중단된 프로젝트가 해제되면서 긍정적인 신호가 나타나면서 4분기와 2026년 초에는 시장이 다시 활기를 되찾을 것으로 예상합니다."

많은 전문가들은 지역 연결성이 거스를 수 없는 추세가 되고 있다고 생각합니다. 교통, 사회 기반 시설, 공공 서비스 측면에서 동시 계획이 적용된 위성 지역은 실질적인 주택 수요는 있지만 재정 여력이 부족한 젊은 고객층을 유치하고 있습니다.

CBRE 베트남의 CEO인 즈엉 투이 융(Duong Thuy Dung)은 "확장된 호치민시는 향후 몇 년 동안 베트남에서 가장 역동적으로 발전하는 지역이 될 것입니다. 도심과 교외의 가격 차이가 여전히 큰 상황에서 자본과 구매자가 위성 도시로 이동하는 추세는 불가피합니다."라고 강조했습니다.

호치민시와 인근 지역의 주택 시장은 거래량과 공급 측면에서 뚜렷한 회복 조짐을 보이고 있지만, 높은 가격 압박과 중간 가격대 주택의 부족은 여전히 어려운 문제로 남아 있습니다.

지역 인프라에 대한 막대한 투자와 점진적인 법적 정책의 철폐라는 맥락에서, 자본 흐름과 주택 수요는 인접 지역으로 확대되고 있으며, 다극적 도시 공간의 형성에 기여하고 있습니다. 이는 남부 핵심 경제 지역의 불가피한 개발 추세입니다.

출처: VNA

출처: https://htv.com.vn/thi-truong-nha-o-tp-ho-chi-minh-phuc-hoi-dong-von-chuyen-manh-ra-vung-ven-222251017092605102.htm