Abschaffung der Regelung, dass 20 % Gewerbewohnungen in Sozialwohnungsprojekten enthalten sein müssen

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Ab Juni 2023 dürfen Sozialwohnungsprojekte nicht mehr 20 % ihrer Wohnfläche oder ihres Baulandes für gewerbliche Zwecke reservieren. Diese Regelung bedeutet, dass die Anreize für Investoren in Sozialwohnungsprojekte verringert werden und sie so von der Teilnahme am Markt abgehalten werden.

Im Arbeiterwohngebiet im Bezirk Trang Bom. Foto: H.Loc

Bezüglich des oben genannten Inhalts hat das Volkskomitee der Provinz eine schriftliche Anfrage an das Bauministerium gesendet.

* Kein gewerblicher Wohnungsbau mehr im Sozialwohnungsbau

Zuvor durften Investoren von Sozialwohnungsprojekten (einschließlich unabhängiger Sozialwohnungsprojekte und Sozialwohnungsbauinvestitionsprojekte aus dem Grundstücksfonds von 20 % gewerblicher Wohnprojekte) 20 % der gesamten Wohngrundstücksfläche oder Grundfläche für den Bau gewerblicher Wohnungen reservieren. Diese Regelung sollte die Investitionskosten ausgleichen, zur Senkung der Verkaufspreise, Mietpreise und Mietkaufpreise von Sozialwohnungen beitragen und die Kosten für die Verwaltung und den Betrieb von Sozialwohnungen nach der Investition senken. Diese Regelung ist jedoch nicht mehr in Kraft.

Konkret wurde mit dem Dekret Nr. 35/2023/ND-CP zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Dekrete unter der staatlichen Verwaltung des Bauministeriums (Dekret Nr. 35), das von der Regierung im Juni 2023 erlassen wurde, und der amtlichen Mitteilung zur Korrektur dieses Dekrets vom Juli 2023 der Inhalt gestrichen, wonach 20 % der Wohngrundstücke für gewerbliche Zwecke in Sozialwohnungsprojekten reserviert werden sollen.

Laut der Erklärung des Bauministeriums zielt diese Regelung darauf ab, den derzeit fehlenden Wohnungsfonds für Menschen mit niedrigem Einkommen zu erhöhen und das Projekt der Regierung zu konkretisieren, im Zeitraum 2021-2030 mindestens 1 Million Sozialwohnungen zu bauen. Aus lokaler Sicht wird die Beseitigung dieses Anreizes jedoch die Attraktivität verringern und Investoren davon abhalten, sich am Bau von Sozialwohnungen, insbesondere von Sozialwohnungen zur Miete, zu beteiligen.

Ho Van Ha, Direktor des Bauministeriums, erklärte, dass die Abschaffung des Anreizes, 20 % der Wohnfläche für Gewerbebetriebe im Rahmen von Sozialwohnungsprojekten zu reservieren, die Attraktivität von Investitionen in diesem Bereich direkt beeinträchtigen und die Umsetzung des Ziels, Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen zu schaffen, beeinträchtigen werde. Auch die Regelung, dass unabhängige Sozialwohnungsprojekte über eine Reihe von Serviceleistungen und öffentlichen Versorgungseinrichtungen zur Versorgung der Bewohner verfügen müssen, mindere die Attraktivität für Investoren.

Herr Nguyen Huu Nguyen, Direktor der Abteilung für Planung und Investitionen, äußerte sich zu diesem Thema und sagte, dass in letzter Zeit zwar Anreize für den Bau von Sozialwohnungsprojekten gewährt worden seien, das Interesse der Investoren jedoch aus vielen Gründen zurückgeblieben sei, darunter komplizierte Verfahren, die Begrenzung der Zinssätze auf 10 % und Kapitalmangel der Investoren.

Tatsächlich wurde die Regelung zur Aufhebung der 20 % bevorzugten Wohnfläche für Gewerbeimmobilien im Dekret 49/2021/ND-CP zur Änderung des Dekrets 100/2015/ND-CP über die Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen, das 2021 von der Regierung erlassen wurde, festgelegt. In den Jahren 2021 und 2022 wurden aufgrund der Covid-19-Pandemie jedoch nicht viele neue Projekte umgesetzt, sodass viele Gemeinden und Investoren ihre Meinung dazu äußerten, als dieser Inhalt in Dekret Nr. 35 wiederholt wurde.

* Dong Nai schlägt vor, die Vorschriften zu ändern

Derzeit sind sowohl Investoren als auch Kommunen der Ansicht, dass die Reduzierung der Anreize den ohnehin schon schwierigen sozialen Wohnungsbau noch schwieriger machen wird, sofern der Zinssatz des Projekts kontrolliert wird.

Laut NGUYEN HUU NGUYEN, dem Direktor des Ministeriums für Planung und Investitionen, wird die Anwendung der zusätzlichen Regelung, 20 % der Grundfläche für Gewerbebetriebe zu streichen, die Vorteile für Investoren verringern. Sie werden dies nicht mehr tun oder sich sogar vom sozialen Wohnungsbau abwenden. Die Gemeinden werden große Schwierigkeiten haben, Investitionen in den sozialen Wohnungsbau anzuziehen.

Der Direktor des Bauministeriums, Ho Van Ha, erklärte, dass das Volkskomitee der Provinz diesbezüglich ein Dokument an das Bauministerium gesandt habe, in dem es das Ministerium um eine Empfehlung zur Ergänzung der Vorzugsregelungen für Gewerbeflächen in Sozialwohnungsprojekten bittet. Der Inhalt dieser Vorzugsregelung soll in den Entwurf des Wohnungsbaugesetzes (in der geänderten Fassung) aufgenommen werden, sodass sie sofort nach Verabschiedung dieses Gesetzes Ende 2023 angewendet werden kann. Gleichzeitig gibt es eine Übergangsbestimmung, die die Anwendung dieser Vorzugsregelungen auf Projekte ermöglicht, für die vor Inkrafttreten des Wohnungsbaugesetzes (in der geänderten Fassung) eine Investitionsentscheidung getroffen wurde.

Die Provinz hat ein verkürztes Ausschreibungsverfahren für Sozialwohnungsprojekte erlassen. Die Ausschreibungsverfahren zur Auswahl der Investoren dauern jedoch noch immer lange. Die Provinz empfiehlt daher dem Bauministerium, unter seiner Aufsicht oder gemäß einem Bericht an die Regierung separate Vorschriften für die Ausschreibung von Investoren für Sozialwohnungsprojekte zu erlassen. Diese sollen in einigen Fällen die Ernennung von Investoren oder die Verkürzung der Ausschreibungsdauer für Investoren vorsehen, um die Umsetzung von Sozialwohnungs- und Arbeiterwohnungsprojekten zu beschleunigen.

Frau Dang Thi Kim Oanh, Vorstandsvorsitzende und Generaldirektorin der Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company (HCMC), erklärte, dass die Abschaffung des 20-prozentigen Flächenanreizes für Gewerbeimmobilien die Attraktivität von Investitionen und den Fortschritt von Sozialwohnungsprojekten beeinträchtigen werde. Die Gruppe werde dem Bauministerium vorschlagen, die Vorschriften zu ändern, um die Anreize weiterhin zu nutzen. Gleichzeitig werde sie vorschlagen, die Vorschriften zu den Themen und Bedingungen für den Erwerb von Sozialwohnungen zu ändern.

Derzeit tendieren Immobilieninvestoren dazu, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren, da der gewerbliche Wohnungsbau mit Schwierigkeiten hinsichtlich der Politik, der Kapitalbeschaffung und der geringen Nachfrage konfrontiert ist. Wenn der soziale Wohnungsbau wirklich offene Verfahren einführt und attraktive Anreize bietet, wird sich das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im sozialen Wohnungsbau allmählich ausgleichen und das Ziel, landesweit bis 2023 mindestens eine Million Sozialwohnungen zu bauen, bald Wirklichkeit werden.

Hoang Loc

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