Notwendigkeit der Harmonisierung der Interessen aller Parteien

Investoren haben Mühe, die Kosten zu „tragen“ und die Zinsen für Kredite zu zahlen

Nguoi Dua Tin (NDT): Während Millionen von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen sich nach einem Eigenheim sehnen, ist das Angebot an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen derzeit nahezu erschöpft. Was ist Ihrer Meinung nach die Ursache für diese Situation?

Herr Vo Hong Thang – Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung, DKRA Group: Das Problem des Mangels an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen, um den Bedürfnissen von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen gerecht zu werden, besteht seit vielen Jahren.

Es gibt viele Faktoren, die dieses Segment beeinflussen, aber es gibt zwei Hauptfaktoren, die sich direkt auf das Angebot dieses Segments auswirken.

Erstens sind die Inputkosten hoch. Obwohl die Immobilienpreise in den letzten zwei Jahren Anzeichen eines Rückgangs zeigten, muss man zugeben, dass der vorherige Immobilienentwicklungszyklus von etwa 2014 bis 2020 die Immobilienpreise auf einem hohen Niveau hielt.

Dies führt zu extrem hohen Investitions- und Baukosten für Immobilienprojektinvestoren. Da die Kosten für Grundstückskäufe, Rohstoffe, Arbeitskräfte usw. vertikal steigen, ist es sehr schwierig, den Preis fertiger Immobilien zu senken.

Herr Vo Hong Thang – Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung, DKRA Group.

Zweitens ist die rechtliche Klärung von Immobilienprojekten langwierig und zeitaufwändig. Schon bei der Eigentumsfrage müssen Investoren Genehmigungen bei verschiedenen Behörden einholen und Entschädigungs- und Räumungspläne erstellen. Dadurch kann die rechtliche Abwicklung eines Projekts viele Jahre dauern.

Insbesondere in spezifischen Geschäftsfeldern wie der Immobilienbranche ist die Fremdfinanzierung hoch und die Kreditaufnahme über Anleihekanäle und Banken ist sehr hoch. Während sich das Projekt aufgrund unvollständiger Rechtsdokumente verzögert, muss das Unternehmen dennoch hohe Zinsen aus dem Darlehen tragen. Alle oben genannten Anhänge sind nach Fertigstellung im Produktpreis enthalten.

Daher ist es für Unternehmen sehr schwierig, die Produktpreise auf ein niedriges Niveau zu senken oder dem von der Mehrheit der Menschen gewünschten Konzept der „Erschwinglichkeit“ gerecht zu werden, insbesondere im aktuellen Kontext, in dem die Kosten bereits sehr hoch sind.

Investor: Das zeigt, dass Immobilieninvestoren mit dem Kostenproblem zu kämpfen haben. Könnten Sie bitte einige der Kosten, die Immobilienunternehmen tragen müssen, genauer darlegen? Welchen Einfluss hat dies auf den Rückgang der Immobilienpreise?

Herr Vo Hong Thang: Inputkosten wie Landnutzungsgebühren, Entschädigungen für die Räumung von Baustellen, Zinsen für Bankdarlehen, Arbeitskosten, Kauf von Baumaterialien … sind alle stark gestiegen, in letzter Zeit sogar um ein Vielfaches.

Ein Projekt dauert von der Baupolitik bis zur geplanten rechtlichen Fertigstellung durchschnittlich nur etwa drei Jahre. In der Realität können Unternehmen, die offiziell mit dem Bau beginnen möchten, jedoch bis zu zehn Jahre mit dem Papierkram verbringen und so Ressourcen verschwenden.

Um Land zu besitzen, müssen Unternehmen eine Reihe von Entschädigungen und Räumungskosten zahlen, indem sie die Übertragung von Landnutzungsrechten erhalten und Landnutzungsgebühren, Landmieten und Gebühren zum Schutz der Reisfelder an den Staat entrichten.

Als nächstes steigen mit der Zeit die Baukosten für Arbeitskräfte, Materialien usw. Bei Wohnungsbauprojekten betragen die Baukosten etwa 50 %, bei Stadthäusern etwa 30 % und bei Villen 20 %.

Ganz zu schweigen von der finanziellen Belastung, die Unternehmen durch die Tilgung und Zinsen ihrer Kredite haben. Je länger die Projektabwicklung dauert, desto höher sind diese Kosten. Und schließlich sind diese Kosten im Verkaufspreis enthalten, den Kunden beim Kauf eines Hauses zahlen müssen.

Für Unternehmen ist es unmöglich, Verluste hinzunehmen, nur um ihre Produkte zu verkaufen.

Angesichts der trüben Immobilienmarktlage der letzten zwei Jahre haben viele Investoren versucht, Eigenheimkäufern attraktive Anreize zu bieten und Zahlungsfristen zu verlängern, um die Nachfrage anzukurbeln.

Tatsächlich handelt es sich dabei um eine Politik, die den Gewinnen der Anleger schadet, aber sie akzeptieren sie dennoch, um Liquidität zu schaffen. Da die Kosten nun zu hoch sind, können die Unternehmen den Preis ihrer Produkte nur noch senken, um die Interessen von Käufern und Verkäufern auf einem moderaten Niveau in Einklang zu bringen.

Es ist sehr schwierig, Immobilienunternehmen zu zwingen, die Hauspreise auf ein „erschwingliches“ Niveau zu senken, da sie Gewinne erwirtschaften müssen. Man kann nicht erwarten, dass Unternehmen Verluste hinnehmen, nur um ihre Produkte zu verkaufen.

Früher rechneten viele Investoren mit Gewinnen von mehreren zehn Prozent, bevor sie überhaupt etwas unternahmen. Heute sind sie jedoch entschlossen, die Gewinnschwelle zu erreichen und in einigen frühen Phasen sogar Verluste zu machen. Das höchste Ziel der heutigen Investoren ist ein möglichst niedriger Verkaufspreis und die möglichst schnelle Beschaffung von Geld, um einen Cashflow zu generieren. Dies ist die beste Option für Kunden, die Immobilien besitzen möchten.

Erwartungen an ein erhöhtes Wohnungsangebot dank der Politik

Investor: Tatsächlich wird das Segment des bezahlbaren Wohnraums auch im allgemein düsteren Kontext des Immobilienmarktes im Jahr 2023 weiterhin besondere Aufmerksamkeit von Kunden erhalten und Projekte in diesem Segment weisen stets ein stabiles Transaktionsvolumen auf.

Allerdings scheinen Investoren an der Entwicklung von Luxus-Stadthäusern und Luxuswohnungen interessiert zu sein … Warum besteht Ihrer Meinung nach dieses Paradoxon?

Herr Vo Hong Thang: Der rechtliche Stillstand, der gleichzeitig bei Tausenden von Projekten im ganzen Land auftrat, hat dazu geführt, dass die Zahl der Projekte, die in den letzten Jahren gestartet werden konnten, sehr gering war und nur in bestimmten Segmenten anlief.

Aufgrund der geringen Anzahl an Projekten mit angemessenen Preisen wird die Verkaufsgeschwindigkeit sicherlich sehr hoch sein, und die geschäftigen Transaktionen lassen uns leicht fälschlicherweise denken, dass nur kostengünstige Projekte für die Leute von Interesse sind.

Man muss sich jedoch auch der Tatsache bewusst sein, dass es in Projekten an „Hotspots“ wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt praktisch keine Wohnungen unter 50 Millionen VND/m2 gibt. Die oben genannten Projekte kosten alle zwischen 70 und 80 Millionen VND/m2, manchmal sogar über 100 Millionen VND/m2 und gelten daher als Luxusimmobilien.

Alle oben genannten Projekte befinden sich in so erstklassigen Lagen, dass es für Investoren sehr schwierig ist, die Produktpreise zu senken. Und insbesondere in der jüngeren Vergangenheit war die Anzahl der zum Verkauf stehenden Luxusprojekte sehr gering, was auch das Transaktionsvolumen in diesem Segment gering machte.

Daher lässt sich anhand der Anzahl der Transaktionen auf dem Markt nicht feststellen, dass das Luxusimmobiliensegment weniger Interesse weckt als das Segment des bezahlbaren oder sozialen Wohnungsbaus.

Wenn die Kosten gesenkt werden, sinken auch sofort die Immobilienpreise.

Hinzu kommt, dass sich viele Unternehmen von Anfang an auf die Entwicklung des Segments Reihenhäuser und hochwertige Häuser eingestellt haben und eine langfristige Strategie für die Entwicklung dieses Segments verfolgen. Obwohl sie also eigentlich Segmente mit niedrigerem Wert entwickeln möchten, um die Marktnachfrage zu befriedigen, müssen sie dennoch akzeptieren, ihre ursprüngliche Ausrichtung beizubehalten.

Hinzu kommt, dass einige Projekte unvollendet und mit sehr hohem Kapitaleinsatz umgesetzt wurden, sodass es für Investoren schwierig ist, problemlos in andere Immobiliensegmente zu wechseln.

Investor: Welche Lösungen sollten Ihrer Meinung nach umgesetzt werden, um das Problem des Mangels an bezahlbarem Wohnraum zu lösen? Das überarbeitete Bodengesetz wurde verabschiedet und wird in der Praxis angewendet. Wie wird sich dies Ihrer Meinung nach auf das Angebot auf dem Immobilienmarkt auswirken?

Herr Vo Hong Thang: Aufgrund der wichtigsten Politik des Staates können wir davon ausgehen, dass das Angebot an Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum in den nächsten drei bis fünf Jahren dramatisch zunehmen wird, wodurch der Wohnungsmangel ausgeglichen wird, der in letzter Zeit bei der Mehrheit der Menschen besteht.

Dabei ist die Rolle des Staates nach wie vor die wichtigste. Ihm kommt die zentrale Aufgabe zu, die Entwicklung des Marktes durch Politik, Institutionen und Strategien zu steuern und auszurichten.

Das Wichtigste ist, alle rechtlichen Fragen des Projekts zu klären und die Verwaltungsverfahren zu verkürzen, damit die Unternehmen schnell mit dem Bau beginnen können. Insbesondere die neu geänderten und ergänzten Gesetze werden sich nach ihrer offiziellen Umsetzung sicherlich unmittelbar positiv auf das Angebot auf dem Markt auswirken.

Zweitens ist es notwendig, die Kosten für die Landnutzung zu überprüfen, und es sollte mehr Steuerförderungsprogramme für Unternehmen geben, die bezahlbaren Wohnraum und Sozialwohnungen entwickeln.

Drittens sollte Vietnam die Einrichtung zusätzlicher Fonds für den Wohnungsbau für Erstkäufer in Erwägung ziehen, ähnlich wie Singapur.

Und schließlich sollte unser Land mehr Fonds für sauberes Land schaffen und versteigern, damit Unternehmen leichter Zugang zu Land erhalten.

Für Unternehmen gilt weiterhin das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Steigen die Inputkosten, steigt der Verkaufspreis und umgekehrt. Sinken die Kosten, sinkt auch der Preis fertiger Immobilienprodukte. Um die oben genannten Kosten zu kontrollieren, spielt der Staat nach wie vor eine wichtige Rolle bei der Entscheidung über den Anstieg und Rückgang des Immobilienmarktes .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html