Can Tho möchte eine Flughafenstadt haben. Was kann man tun, um die bittere Frucht zu vermeiden? Wann werden die Hypothekenzinsen sinken?

Unternehmen stehen aufgrund knapper Cashflows unter Druck, Eigenheimkäufer warten auf eine Abkühlung der Zinssätze, Can Tho will eine Flughafenstadt bauen … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Um sich zu retten, müssen Immobilienunternehmen ihre Ressourcen proaktiv überprüfen und bestehende Projekte überprüfen. (Quelle: Dan Tri)

Was sollten Unternehmen tun, um nicht „auf einem Berg von Vermögenswerten zu ertrinken“?

Informationen auf Congluan.vn zufolge ist der Immobilienmarkt seit Mitte Mai 2022 aus vielen Gründen in eine Stagnation geraten, beispielsweise aufgrund der Epidemie, des Marktwachstumszyklus, des verringerten Wirtschaftswachstums , der Marktschwierigkeiten, einer Reihe von restriktiven Kredit- und Unternehmensanleihenpolitiken.

Die Zinssätze sind seit Ende 2022 hoch geblieben und sind zu Beginn dieses Jahres leicht gesunken, liegen aber immer noch auf einem für Unternehmen zu hohen Niveau.

Der Druck steigender Finanzierungskosten bei gleichzeitig knappem Cashflow, weil Produkte nicht verkauft werden können, Kapital aus Anleihen nicht mobilisiert werden kann oder Kreditstandards nicht eingehalten werden können, schwächt die „Gesundheit“ der Unternehmen zunehmend.

Die anhaltend schwierige Situation betrifft nicht nur die Marktteilnehmer im Immobilienbereich, sondern führt auch zu einer Stagnation in einer Reihe anderer damit verbundener Branchen.

Daten aus einer VAR-Umfrage unter Mitgliedern, die Immobiliendienstleistungsunternehmen sind, zeigen, dass bei einer anhaltend schwierigen Marktlage bis zu 23 % der Unternehmen ihren Betrieb nur bis zum Ende des dritten Quartals 2023 aufrechterhalten können, 43 % der Unternehmen können jedoch bis Ende 2023 überleben.

Sollte es nicht gelingen, rechtzeitig einen Ausstieg zu finden, wird der Markt wahrscheinlich mit dem Ausstieg einer Reihe von Unternehmen konfrontiert sein, von Immobilieninvestment- und -entwicklungsunternehmen bis hin zu Immobiliendienstleistungsunternehmen und Immobilienmaklern. Viele Arbeitnehmer werden ihren Arbeitsplatz verlieren, was Folgen für die soziale Sicherheit haben wird.

Die Regierung hat kürzlich eine Reihe von Maßnahmen erlassen, die Unternehmen bei der Stundung und Verschiebung von Schulden unterstützen sollen. Um sich zu schützen, müssen Immobilienunternehmen jedoch ihre Ressourcen proaktiv überprüfen und ihre bestehenden Projekte überprüfen. Sie sollten nur potenzielle Projekte behalten, deren Umsetzung das Unternehmen leisten kann. Fördern Sie Investitionen, Joint Ventures und Partnerschaften und verkaufen Sie Teile oder alle Projekte, die nicht fortgeführt werden können.

Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARs, erklärte, Unternehmen müssten proaktiv nach Kunden/Investoren suchen oder professionelle Einheiten kontaktieren, um Kontakte zu denjenigen zu knüpfen, die bei Investitionen kooperieren oder das Projekt zurückkaufen möchten. Um schnell eine Einigung zu erzielen, müssten Unternehmen ihre Erwartungen dämpfen und sogar bereit sein, einen Verkauf mit Verlust zu akzeptieren. „Sie können nicht mit Schwierigkeiten konfrontiert werden und trotzdem Gewinn fordern.“

In Wirklichkeit gibt es viele Unternehmen, die versuchen, sich über Wasser zu halten, obwohl ihre Kapazitäten nicht ausreichen, und sich mit allen möglichen „Zinsen auf Zinsen“ in eine Sackgasse manövriert haben. Dann ernten sie die bittere Frucht einer riesigen Verschuldung mit Zinsen, die um ein Vielfaches höher sind als die Kapitalsumme.

Der VAR-Bericht zeigt, dass der Markt für Fusionen und Übernahmen (M&A) seit über einem Jahr eine allmähliche Zunahme der Spannungen verzeichnet.

Einige Unternehmen investieren viel Geld in Fusionen und Übernahmen, um den Markt zu erweitern und die Gewinnmarge ihres Geschäftsfeldes zu verbessern. Viele Investorengruppen verfügen über große Cashflows, um nach Möglichkeiten zu suchen, und sind bereit, in potenzielle Projekte zu investieren.

Darunter ist der Kapitalfluss ausländischer Investoren zu nennen, der in Vietnam bereits stattgefunden hat und auch in Zukunft weiter fließen wird. Die meisten dieser Investoren streben Projekte mit einem relativ vollständigen Rechtsstatus an, um Risiken zu vermeiden.

„Dies ist eine Chance für Investoren, viele „saubere“ Projekte zu betreiben, Projekte zu verkaufen oder zu kooperieren und so Werte und Vorteile für beide Seiten zu schaffen. Es ist eine Möglichkeit, Unternehmen dabei zu helfen, ihren Cashflow zu verwalten, um Schulden zu bezahlen und Konkurs und Auflösung zu vermeiden. Oder um Cashflow zu generieren, um die Umsetzung anderer Projekte fortzusetzen. Verlust und Verschwendung von Landressourcen zu verhindern, Produktion und Geschäftstätigkeit wiederherzustellen und Waren auf den Markt zu bringen“, kommentierte Herr Dinh.

Hauskäufer warten in langen Schlangen auf Zinssenkungen

Die Mobilisierungszinssätze der Banken sind in den letzten Monaten kontinuierlich stark gesunken und bilden die Grundlage für die „Abkühlung“ der Kreditzinsen. Die Realität zeigt jedoch, dass die Kreditzinsen, insbesondere für Wohnungsbaudarlehen für Privatkunden, nach wie vor hoch sind und der finanzielle Druck immer größer wird.

Einer Umfrage zufolge beträgt der Hypothekenzinssatz für Bestandskunden bei der Joint Stock Commercial Bank for Foreign Trade of Vietnam (Vietcombank) etwa 10,7 %/Jahr; bei der Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam (BIDV) 9,1–10,9 %/Jahr; bei der Military Commercial Joint Stock Bank (MB) etwa 13–14 %/Jahr; bei der Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Bank (Techcombank) 10–12,1 %/Jahr und bei der An Binh Commercial Joint Stock Bank (ABBank) 14,6–15,4 %/Jahr.

Für neue Kreditnehmer beträgt der günstigste Zinssatz bei der Vietnam Maritime Commercial Joint Stock Bank (MSB) im Juni 4,99 % pro Jahr. Die Tien Phong Commercial Joint Stock Bank (TPBank) und die Saigon Commercial Joint Stock Bank (SCB) bieten Hypothekendarlehen zu 7,8–7,9 % pro Jahr an, die Orient Commercial Joint Stock Bank (OCB) zu 8,49 % pro Jahr. Dies sind jedoch alles Vorzugszinssätze, die nur für einen kurzen Zeitraum gelten. Danach wird der variable Zinssatz marktgerecht berechnet und liegt voraussichtlich bei etwa 13,5 % pro Jahr.

Die drei aufeinanderfolgenden Maßnahmen der Staatsbank, die Betriebszinsen innerhalb von weniger als drei Monaten zu senken, sowie die im Vergleich zum „Höchststand“ zu Jahresbeginn stark gesunkenen Einlagenzinsen der Banken lassen erwarten, dass die Kreditzinsen sinken werden.

Doch in Wirklichkeit müssen die Kunden weiterhin jeden Monat ihre Bankkredite abbezahlen und auf sinkende Zinsen warten. Manchmal sitzen sie sogar wie auf heißen Kohlen, weil sie nicht wissen, ob die Zinsen sinken oder weiter steigen werden.

Ein Bankchef erläuterte, dass die Kreditzinsen nicht mit dem Rückgang der Mobilisierungszinsen Schritt halten konnten. Die meisten Kreditinstitute mussten Ende 2022 zu hohen Zinsen mobilisieren. Daher seien die Kreditzinsen mit einer gewissen Verzögerung zu erhöhen. Jede Bank passe die Zinssätze je nach Kapitalkosten und finanzieller Leistungsfähigkeit unterschiedlich an. Insbesondere bei Altkrediten sei es in Zeiten hoher Kapitalkosten schwieriger, die Zinssätze zu senken.

Laut dem Analyseteam der Vietcombank Securities Company Limited (VCBS) sanken die Kreditzinsen aufgrund politischer Verzögerungen langsamer als die Einlagenzinsen. Gleichzeitig konzentrierten sich die Zinssenkungen hauptsächlich auf eine Reihe vorrangiger Unternehmen und Branchen.

Darüber hinaus zeigen die Finanzberichte von 27/28 börsennotierten Banken für das erste Quartal 2023, dass die Kosten für die Zahlung von Einlagenzinsen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um mehr als 50 % gestiegen sind; bei neun Banken sogar um mehr als 100 %. Auch die Kosten für Kreditzinsen und die Ausgabe von Wertpapieren stiegen bei den meisten Banken. Dies erklärt teilweise, warum die Kreditzinsen nicht wie erwartet gesenkt werden konnten.

Bei der Bewertung der Zinsaussichten geht die SSI Securities Corporation gemäß dem Basisszenario davon aus, dass die Zinssätze von jetzt an bis zum Jahresende um weitere 50 bis 100 Basispunkte sinken und im Jahr 2024 weiter sinken könnten.

Can Tho will eine rund 10.000 Hektar große Flughafenstadt bauen

Laut dem elektronischen Informationsportal der Stadt Can Tho schlug Herr Tran Viet Truong, Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Can Tho, auf dem Forum „Aussichten für Investitionen in den Infrastrukturbau – wirtschaftliche Entwicklung im Mekong-Delta“ die Planung einer etwa 10.000 Hektar großen Flughafenstadt vor.

Can Tho bei Nacht. (Quelle: Elektronisches Informationsportal der Stadt Can Tho)

Konkret schlug Herr Tran Viet Truong vor, dass das Bauministerium die Koordinierung und Konsultation priorisiert, um der Regierung ein Investitionsprojekt zur Modernisierung und Erweiterung des internationalen Flughafens Can Tho zur Erfüllung regionaler/regionaler Standards zur frühzeitigen Genehmigung vorzulegen. In Verbindung damit sollen zusätzliche Häfen für den Luftfrachttransport gemäß der nationalen Flughafensystemplanung gebaut werden. Dies ist eine Voraussetzung dafür, dass Can Tho als Grundlage für die Planung einer Flughafenstadt mit einer Fläche von etwa 10.000 Hektar dienen kann.

Can Tho verfügt derzeit über den internationalen Flughafen Can Tho, der in den 1960er Jahren mit einer 1.800 m x 30 m großen Start- und Landebahn erbaut wurde. Das Projekt wurde später renoviert und auf eine 3.000 m lange und 45 m breite Start- und Landebahn erweitert, die den Empfang von Flugzeugen wie A320, A321 und ähnlichen Modellen gewährleistet und Can Tho mit Hanoi und anderen Orten verbindet. Das Passagierterminal hat eine Fläche von fast 21.000 ^m2 und fertigt jährlich 3-5 Millionen Passagiere ab.

Nach dem vom Volkskomitee der Stadt Can Tho erwähnten Plan soll die Flughafenstadt auf einer Fläche von etwa 2.000 Hektar ein Zentrum für die Vernetzung, Produktion, Verarbeitung und Verteilung landwirtschaftlicher Produkte aus der Mekong-Delta-Region errichten. Insbesondere der Aufbau eines Luftfahrtlogistiksystems, von Flusshäfen und eines zentralen Lagersystems zur Konservierung landwirtschaftlicher Produkte wird Priorität haben.

Beseitigung von Schwierigkeiten bei der C4-Unterteilungsplanung der allgemeinen Planung von Bien Hoa

Bei der Arbeitssitzung mit Abteilungen und Zweigstellen zur lokalen Planungsarbeit am vergangenen Wochenende forderte Herr Cao Tien Dung, Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Dong Nai, das Volkskomitee der Stadt Bien Hoa auf, sich dringend mit dem Bauministerium abzustimmen, um die Arbeit mit Projektinvestoren an Vorschlägen zur Anpassung der Detailplanung, den Gründen für die Anpassung der C4-Unterteilungsplanung und der allgemeinen Planung der Stadt Bien Hoa fortzusetzen.

Gleichzeitig wies Herr Dung darauf hin, dass das Bauamt die gesetzlichen Bestimmungen in Abstimmung mit den Abteilungen, Zweigstellen und dem Volkskomitee der Stadt Bien Hoa überprüfen solle. Dabei sei insbesondere auf die Bedingungen für die Anpassung der Detailplanung zu achten, um einen ausreichenden Anteil an Grünflächen, öffentlichen Bauvorhaben und sozialer Infrastruktur gemäß der zuvor genehmigten Planung sicherzustellen. Diese Inhalte müssen bis zum 12. Juni fertiggestellt und dem Volkskomitee der Provinz gemeldet werden.

Der Unterbezirk C4 der allgemeinen Planung der Stadt Bien Hoa umfasst eine Fläche von etwa 1.500 Hektar, darunter die gesamte Gemeinde Long Hung und einen Teil des Bezirks Tam Phuoc der Stadt Bien Hoa in der Provinz Dong Nai. In jüngster Zeit haben Investoren in diesem Unterbezirk Stadt- und Wohngebiete realisiert, wie beispielsweise das Wohngebietsprojekt Long Hung, das Stadtgebiet Dong Nai WaterFront, das Stadtgebiet Aquacity und das städtische Luxusgebiet mit kommerziellen Dienstleistungen auf der Insel Phuoc Hung.

Das Projekt zur Anpassung der Generalplanung der Stadt Bien Hoa wurde im Juli 2014 vom Volkskomitee der Provinz Dong Nai genehmigt, die Unterteilungsplanung C4 wurde im September 2016 genehmigt. Zum Zeitpunkt der Genehmigung der Generalplanung und der Unterteilungsplanung C4 waren die detaillierten Planungsdokumente 1/500 der zuvor genehmigten Projekte jedoch noch nicht vollständig aktualisiert, was zu Inkonsistenzen und Unterschieden zwischen den Planungen auf allen Ebenen führte. Aufgrund dieser Unterschiede mussten viele Stadtgebiete vorübergehend ihre Bau- und Geschäftstätigkeit einstellen, darunter auch das Projekt der Novaland Group.

In einer offiziellen Mitteilung an den Premierminister im vergangenen Mai hatte Herr Dung eine Reihe von Problemen im Zusammenhang mit Immobilienprojekten in Bien Hoa angesprochen. Unter anderem schlug er dem Premierminister vor, die Genehmigung einer Richtlinie für die Erstellung eines Dossiers zur teilweisen Anpassung der allgemeinen Planung von Bien Hoa durch das Volkskomitee der Provinz Dong Nai zu erwägen. Gleichzeitig räumte das Volkskomitee der Provinz Dong Nai ein, dass es sich hierbei um einen lokalen Mangel im Prozess der Planungsfeststellung, -bewertung und -genehmigung handele.

Der Vorsitzende von Dong Nai forderte von den Investoren, die in Immobilienprojekte in der Region investieren, einen umfassenden Bericht über den aktuellen Stand der Projektumsetzung in der Praxis. Anschließend wird das Volkskomitee der Provinz eine Zusammenfassung erstellen und dem Bauministerium und dem Premierminister Bericht erstatten. Hinsichtlich der Bedingungen für den Verkauf künftiger Wohnungen in der Region gemäß der genehmigten Detailplanung wies Herr Dung das Bauministerium an, die Handhabung zu prüfen, damit Unternehmen auch künftig Wohnungen gesetzeskonform verkaufen können.

Das drastische Eingreifen aller Regierungsebenen und Fachbehörden in der Hoffnung auf eine baldige Lösung der Schwierigkeiten und Mängel wird den Menschen und Unternehmen Vertrauen geben, zur Wiederherstellung der Produktion und der Geschäftstätigkeit beitragen und die sozioökonomische Entwicklung fördern.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-can-tho-muon-co-thanh-pho-san-bay-lam-gi-de-tranh-nem-trai-dang-khi-nao-lai-suat-vay-mua-nha-moi-giam-230750.html