Sind Sanktionen keine ausreichende Abschreckung?

Die Verzerrung und Abweichung bei den Landauktionsaktivitäten führt zu Unmut in der Öffentlichkeit und es besteht die Überzeugung, dass die zuständigen Verwaltungsbehörden eingreifen und „engere Maßnahmen“ ergreifen müssen, um dieses Problem gründlich zu lösen.

Was Grundstücksauktionen betrifft, so wurden auf dem Immobilienmarkt in den letzten Tagen Rekordpreise für Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi erzielt.

Die Auktion dauerte in der Regel 19 Stunden und endete am 20. August um 4:30 Uhr morgens. 19 Grundstücke in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc in Hanoi wurden erfolgreich verkauft. Das teuerste Grundstück erzielte 133,3 Millionen VND/m², etwa das 30-Fache des Startpreises. Neben dem oben genannten Grundstück wurden auch elf weitere Grundstücke zu Preisen über 100 Millionen VND/m² versteigert. Die beiden Grundstücke mit dem niedrigsten Zuschlagspreis in dieser Sitzung erzielten 91,3 Millionen VND/m², also immer noch das 12,5-Fache des Startpreises.

Dieses Ergebnis gilt als sehr ungewöhnlich, da laut Daten von Batdongsan.com der durchschnittliche Verkaufspreis für Grundstücke in der Gemeinde Tien Yen im zweiten Quartal 2024 nur 43 Millionen VND/m² betrug. Darüber hinaus schwankte der Verkaufspreis in den benachbarten Gemeinden im Bezirk Hoai Duc im zweiten Quartal 2024 ebenfalls zwischen 22 und 62 Millionen VND/m².

Zuvor, am 10. August, fand in der Gegend von Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai, Hanoi, eine Auktion von 68 Grundstücken statt. Nach Auktionsende lag der Höchstpreis für das Grundstück bei über 100 Millionen VND/m², achtmal höher als der Startpreis. Auch für die regulären Grundstücke wurden Höchstpreise zwischen 63 und 80 Millionen VND/m² erzielt, fünf- bis 6,4-mal mehr als der Startpreis.

Im Vergleich zum üblichen Verkaufspreis von 27 Millionen VND/m2 im zweiten Quartal war der Höchstgebotspreis von 63 bis 100 Millionen VND/m2 für Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao bei der Auktion am 10. August 2,3 bis 3,7 Mal höher.

Die beiden oben erwähnten Grundstücksauktionen mit außergewöhnlich hohen Preisen erregten nicht nur die Aufmerksamkeit der Öffentlichkeit, sondern erinnerten auch an die „beispiellose“ Auktion im Stadtgebiet Thu Thiem in Ho-Chi-Minh -Stadt Ende 2021.

Konkret gewann die Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (eine Tochtergesellschaft der Tan Hoang Minh Group) am 10. Dezember 2021 die Versteigerung eines Grundstücks mit einer Fläche von über 10.000 m2 in Thu Thiem für 24.500 Milliarden VND und stellte damit einen beispiellosen Rekordpreis von 2,4 Milliarden VND/m2 Grundstück auf, der 8-mal höher war als der Startpreis, und sorgte lange Zeit für Aufsehen auf dem Immobilienmarkt.

Es zeigt sich, dass die Auktionen in Hoai Duc, Thanh Oai und Thu Thiem, obwohl sie sich hinsichtlich Ort, Zeitpunkt, Startpreis usw. unterscheiden, eines gemeinsam haben: Der Höchstgebotspreis liegt um ein Vielfaches über dem Durchschnitt. Grundstückspreise, die den tatsächlichen Wert weit übersteigen, erschweren nicht nur die Bewertung der Vermögenswerte bei nachfolgenden Auktionen am Auktionsort, sondern haben auch weitreichende Auswirkungen auf viele Orte im ganzen Land.

Aufgrund dieser Realität vermutet die Öffentlichkeit eine Manipulation durch Spekulanten und Grundstücksmakler, um Liquidität für die umliegenden, „überwinternden“ Gebiete zu schaffen. Diese Grundstücksauktionen entsprechen nicht dem üblichen Marktpreis und können Spekulanten zu einem Instrument werden, um die Grundstückspreise in die Höhe zu treiben. Dieses Verhalten könnte sich negativ auf die Bemühungen der Regierung auswirken, die Immobilienpreise zu senken und die soziale Sicherheit zu gewährleisten. Aufgrund der Psychologie des Wartens auf hochpreisige Grundstücksverkäufe kann es sogar zu einer Stagnation der gesamten Wirtschaft kommen.

Die Verzerrungen und Abweichungen bei den Landversteigerungen haben in der Öffentlichkeit für Unmut gesorgt. Viele Stimmen fordern, dass die zuständigen Verwaltungsbehörden schnell eingreifen und die Versteigerung von Landnutzungsrechten umgehend korrigieren. So soll verhindert werden, dass Auktionen ausgenutzt werden, um den Immobilienmarkt zu bereichern.

Als professioneller Immobilieninvestor sagte Herr Le Minh Trung (wohnhaft im Bezirk Cau Giay, Hanoi), dass er in letzter Zeit viele Grundstücksauktionen verfolgt habe und sich gefragt habe, wer hinter diesen Auktionen stecke und die Immobilienpreise in die Höhe treibe. Denn bei intransparenten Grundstücksauktionen profitieren nur wenige, während der Rest der Investoren, einschließlich der Makler, Verluste erleidet.

„Die Realität ist, dass die Attraktivität von Immobiliengewinnen so groß ist, dass sie allein am Morgen der Auktion dem Gesamteinkommen mehrerer Jahre eines normalen Arbeiters entsprechen. Deshalb stürzen sich die Investoren trotzdem darauf“, sagte Herr Trung und betonte, dass man sich bei der gründlichen Bekämpfung von Spekulations- und Preissteigerungsverhalten bei Grundstücksauktionen nicht auf die Selbsterkenntnis der Investoren verlassen könne, sondern in hohem Maße auf die Entschlossenheit der staatlichen Verwaltungsbehörden angewiesen sei.

Auch Frau Tran Kim Nga (wohnhaft im Bezirk Go Vap in Ho-Chi-Minh-Stadt), die während des Platzens der Immobilienblase sowohl Gewinne als auch Verluste erlebt hat, ist der Ansicht, dass die Investoren um ihr Überleben kämpfen müssen, dass aber die Verwaltungsrolle des Staates unersetzlich ist, um den Immobilienmarkt transparent zu machen.

„Anstatt virtuellen Fiebern hinterherzujagen und erst abzuwarten, bis das virtuelle Fieber ausbricht, bevor man Ankündigungen und Empfehlungen macht, sollten die lokalen Behörden von Anfang an Transparenz in Bezug auf Planungen und Projekte schaffen. Sobald Transparenz herrscht, kann kein Makler oder Spekulant mehr Gerüchte verbreiten und so Chaos und Instabilität auf dem Immobilienmarkt verursachen“, sagte Frau Nga.

Auf der Geschäftsseite bestätigte Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company, dass Immobilienunternehmen nicht vom Immobilienfieber profitieren, da es mehrere Jahre dauert, in ein Projekt zu investieren – von der Planung über die Inbetriebnahme bis hin zum Abschluss der rechtlichen Verfahren für den Verkauf. Immobilienfieber an anderen Orten und noch nicht vergütete Projekte können zu Geschäftsausfällen führen.

Der Wirtschaftsexperte Phan Dung Khanh analysierte unterdessen, dass Immobilien von Natur aus ein Kanal für ausgewählte Kunden seien, da sie große und sehr große Kapitalmengen erforderten. Das Bild von Menschen, die von morgens bis abends Schlange stünden, um Grundstücke zu erwerben, zu verkaufen, zu übertragen, Anzahlungen entgegenzunehmen usw. sei daher nur ein vorgefertigtes Szenario, das nicht nur dazu führe, dass Einzelpersonen in Fallen tappen und Geld verlieren, sondern auch den Markt an die Gefahr eines Einfrierens treibe, weil die Immobilienpreise auf ein unvorstellbares Niveau getrieben worden seien.

„Bei Grundstücksauktionen ist es kurzfristig möglich, die Kaution zu erhöhen, Gebühren für vorzeitig nach der Auktion übertragene Grundstücke zu erheben usw. Um jedoch langfristig eine ausreichende Abschreckung zu erzielen, kann die strafrechtliche Verfolgung von Manipulationen als universelle und umfassende Lösung in Betracht gezogen werden“, betonte Khanh.

Der Anwalt Le Thu Thao von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt teilt diese Ansicht und merkte an, dass die Manipulation des Immobilienmarktes sehr gefährlich sei, die Verhängung von Sanktionen jedoch keine ausreichende Abschreckung darstelle.

Laut Rechtsanwalt Le Thu Thao enthält das vietnamesische Recht derzeit Bestimmungen zum Straftatbestand der „Börsenmanipulation“, die deutlich auf Anzeichen von Marktmanipulation und -störung hinweisen und so die strafrechtliche Verantwortlichkeit für Verstöße begründen. Daher ist es möglich, auch die Störung des Immobilienmarktes unter Strafe zu stellen, da sie gefährliche Folgen für die Gesellschaft hat.

„Meiner Meinung nach ist es notwendig, im Strafgesetzbuch einen neuen Straftatbestand zu erforschen und zu entwickeln, der sich auf die Manipulation des Immobilienmarktes zum persönlichen Vorteil bezieht. Lassen Sie auf keinen Fall zu, dass die Öffentlichkeit über Grundstücksauktionen klatscht, sich wundert und sich Sorgen macht, weil sie verdächtigt werden, „aufgebläht“ zu sein. Dies würde das Vertrauen der Menschen in die Behörden schwächen und die Ernsthaftigkeit der Gesetzesdurchsetzung verringern“, schlug Rechtsanwalt Thao vor.

09:28 18. September 2024

Quelle: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html