Chinas Billionen-Dollar-Strategie zur Bewältigung der Immobilienkrise

Herr Tap skizziert das große Ziel, 1,4 Billionen US-Dollar auszugeben, um die Rolle des Staates beim Wiederaufbau des Immobilienmarktes und der Überwindung der Immobilienkrise zu stärken.

Chinas riesiger Immobilienmarkt ist in Aufruhr: Die Preise fallen, Bauträger brechen zusammen und die Menschen fragen sich, ob es sich noch um eine rentable Investition handelt. Die Krise bremst Chinas Wachstum und macht Investoren weltweit nervös.

Als Reaktion darauf treibt der chinesische Präsident Xi Jinping eine neue Strategie voran, um die Rolle des Staates in der Wohnungspolitik in einem privatwirtschaftlich dominierten Markt zu stärken. Politische Berater, die an den jüngsten Regierungsgesprächen beteiligt waren, erklärten, die Strategie basiere auf zwei großen Programmen.

Ein Mann geht im Februar 2024 an unfertigen Wohnhäusern vorbei, die von China Evergrande am Stadtrand von Shijiazhuang in der chinesischen Provinz Hebei errichtet wurden. Foto: Reuters

Eine davon sieht vor, dass die Regierung notleidende private Immobilienprojekte aufkauft und sie in Miet- oder Wiederverkaufsobjekte umwandelt. Die andere sieht vor, dass die Regierung mehr Sozialwohnungen für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen baut.

Ziel ist es, den Anteil staatlich errichteter Wohnungen, die unter strengen Auflagen zu niedrigen Preisen vermietet oder verkauft werden, von derzeit 5 % auf mindestens 30 % des chinesischen Wohnungsangebots zu erhöhen.

Die Kosten dieser Pläne werden enorm sein und in den nächsten fünf Jahren möglicherweise bis zu 280 Milliarden Dollar pro Jahr betragen, insgesamt also rund 1,4 Billionen Dollar. Beobachtern zufolge passen sie in Präsident Xi Jinpings jüngste Bemühungen, die staatliche Kontrolle über die Wirtschaft auszuweiten und den privaten Sektor einzuschränken.

Als China Ende der 1990er Jahre mit der Liberalisierung seiner Märkte begann, schwebte den chinesischen Politikern zunächst ein Zweiklassensystem vor, in dem einige Menschen privat entwickelte Immobilien kaufen würden, während andere in staatlich subventionierten Sozialwohnungen leben würden.

Doch im Laufe der Jahrzehnte expandierten private Bauträger wie China Evergrande rasant und dominieren zunehmend den chinesischen Markt. Heute besitzen mehr als 90 Prozent der chinesischen Haushalte ein Eigenheim, verglichen mit etwa 66 Prozent in den USA.

Der Trend zum privaten Wohneigentum hat in China enormen Wohlstand geschaffen. Doch der Boom auf dem Immobilienmarkt hat auch eine Schuldenblase entstehen lassen, die die Preise in die Höhe treibt und vielen jungen Familien ihr Traumhaus raubt.

Als der Markt im vergangenen Jahr nach einer jahrelangen Regierungskampagne zur Eindämmung übermäßiger Immobilieninvestitionen einbrach, forderten Ökonomen innerhalb und außerhalb Chinas Peking auf, entschlossenere Schritte zur Umstrukturierung des Sektors zu unternehmen.

In ganz China stehen Millionen von Wohnungen leer und für die Fertigstellung vieler unfertiger Gebäude ist finanzielle Unterstützung erforderlich.

Auf einer Konferenz im Dezember letzten Jahres machte Xi klar, dass die Priorität für 2024 darin liege, die Entwicklung eines „neuen Modells“ für den Immobiliensektor zu beschleunigen, das sich stark auf staatlich bereitgestellten bezahlbaren Wohnraum konzentriere, so eine mit der Angelegenheit vertraute Person.

Politische Berater sagen, Präsident Xi sei der Ansicht, dass der Immobiliensektor, der jahrelang Chinas Wachstum vorangetrieben und einst etwa ein Viertel des Bruttoinlandsprodukts (BIP) ausgemacht habe, in der Wirtschaft keine so große Rolle mehr spielen werde.

Seiner Ansicht nach wurden zu viele Kredite für Immobilienspekulationen verwendet, was das Finanzsystem zusätzlich gefährde, die Kluft zwischen Arm und Reich vertiefe und Ressourcen aus den Sektoren der „Realwirtschaft“ wie der Fertigung und der Hochtechnologie abziehe, die die chinesische Führung im Wettbewerb mit den USA als strategisch wichtig erachtet.

In gewisser Weise würde Xis Plan den chinesischen Immobilienmarkt zu seinen Wurzeln zurückführen. Vor Jahrzehnten, unter Mao Zedong, kontrollierte der chinesische Staat den Immobilienmarkt, und die meisten Menschen lebten in Wohnungen, die ihnen von ihren Arbeitseinheiten zur Verfügung gestellt wurden.

In internen politischen Diskussionen argumentierte der chinesische Vizepremier He Lifeng, einer der vertrauenswürdigsten Berater von Xi, dass eine stärkere staatliche Beteiligung der Regierung dabei helfen würde, das überschüssige Wohnungsangebot aufzufangen, die Immobilienpreise zu deckeln und die Banken vor Abschreibungen in Höhe von Hunderten Milliarden Dollar zu schützen, falls sich die Marktlage weiter verschlechtern sollte.

Ein weiterer Anreiz, so die Berater, liege darin, dass die Umwandlung von mehr Privateigentum in staatlich subventionierten Wohnraum zur Miete oder zum Verkauf Xis Ziel des „geteilten Wohlstands“ näherbringen könne.

Der chinesische Präsident Xi Jinping besichtigt im November 2023 einen staatlich subventionierten Mietshauskomplex in Shanghai. Foto: Xinhua

Die neue Strategie hat nach der Regierungsrichtlinie „Dokument 14“ vom vergangenen Oktober an Zugkraft gewonnen. Darin wird gefordert, in den nächsten fünf Jahren in 35 Städten mit mehr als drei Millionen Einwohnern rund sechs Millionen bezahlbare Wohneinheiten zu schaffen.

Das Dokument geht nicht näher auf die Umsetzung des Plans ein, betont aber, dass die Regierung Beschränkungen für den Erwerb von Staatseigentum erlassen und den Handel mit diesem auf dem freien Markt untersagen werde.

Die People's Bank of China (PBOC) hat rund 70 Milliarden Dollar bereitgestellt, die an drei große politische Banken – die China Development Bank, die Export-Import Bank of China und die Agricultural Development Bank of China – verteilt werden sollen, um die Umsetzung der Strategie zu unterstützen.

Die China Development Bank gab im Dezember 2023 bekannt, dass sie der Stadt Fuzhou eine Kreditlinie in Höhe von fast 28,4 Millionen US-Dollar für den Bau eines bezahlbaren Wohnbauprojekts gewährt hat. Nach der Fertigstellung, die für 2026 erwartet wird, sollen rund 701 Wohnungen zu ermäßigten Preisen an Familien mit niedrigem Einkommen verkauft werden.

Darüber hinaus gewährte die Bank der Regierung von Hunan ein Darlehen in Höhe von über 1,4 Millionen US-Dollar für den Bau von Sozialwohnungen in einem Innenstadtbezirk.

Anfang Januar veröffentlichten die PBOC und die Nationale Finanzaufsichtsbehörde neue Richtlinien, in denen sie finanzielle Unterstützung für staatlich subventionierte Mietwohnungen zusagten. In den Richtlinien hieß es, die staatlichen Mittel würden dazu beitragen, „das bestehende Wohnungsangebot wiederzubeleben“.

Vizepremier He Lifeng stellte US-Wirtschaftsvertretern einige der Pläne der Regierung vor, als er im vergangenen November gemeinsam mit Präsident Xi San Francisco besuchte.

Bei einem Treffen am Rande des Gipfeltreffens zwischen Präsident Xi und US-Präsident Joe Biden konzentrierte sich Chinas Vizepremier vor allem auf das staatlich subventionierte Wohnungsbauprogramm und erklärte US-Führungskräften, dass es den Menschen in Großstädten helfen würde, sich den Kauf von Eigenheimen leisten zu können, wie mit der Angelegenheit vertraute Quellen berichten.

Die Diskussion lässt darauf schließen, dass die chinesische Führung darüber besorgt ist, wie ausländische Investoren die Reaktion der Regierung auf die Wohnungsproblematik beurteilen, und dass sie in den vergangenen Monaten chinesische Aktien und Anleihen abgestoßen hat.

Herr Ha erwähnte jedoch nicht die Schritte, zu denen viele ausländische Banker und Investoren die chinesische Regierung gedrängt haben. Dazu gehören etwa die Umstrukturierung angeschlagener privater Immobilienentwickler oder die Fertigstellung von Millionen von Eigenheimen, für die die Chinesen zwar bezahlt haben, die aber nicht ausgeliefert wurden, weil die Entwickler in finanziellen Schwierigkeiten stecken.

Der Internationale Währungsfonds (IWF) erklärte, Pekings dringendste Aufgabe sei die Ausarbeitung eines umfassenden Plans, um angeschlagenen Bauträgern bei der Umschuldung zu helfen und Banken und andere Akteure zu zwingen, Verluste hinzunehmen. Ein solcher Schritt sei zwar schmerzhaft, würde aber dazu beitragen, das Vertrauen der Bevölkerung in den Markt wiederherzustellen.

An den Diskussionen beteiligte politische Berater sagen jedoch, dass Peking weiterhin zögere, Bauträgern direkte Liquiditätshilfen zu gewähren, aus Angst, die Immobilienblase, die Xi zu platzen versucht, wieder aufzublasen.

Der Kauf von Immobilien durch die chinesische Regierung und deren Umwandlung in Mietwohnungen wirft komplexe Fragen auf, unter anderem, ob die Regierung den Marktwert zahlen sollte, sagen Beobachter. Unklar ist auch, was passiert, wenn die Eigentümer nicht verkaufen wollen.

Ökonomen weisen darauf hin, dass der Bau neuer Sozialwohnungen einfacher wäre und die Bauwirtschaft ankurbeln würde. Dies würde jedoch auch bedeuten, das Wohnungsangebot in einer Zeit zu erweitern, in der Chinas Bevölkerung schrumpft. Der IWF prognostiziert, dass Chinas grundlegender Bedarf an neuen Wohnungen im nächsten Jahrzehnt um fast 50 Prozent sinken wird.

Michael Pettis, Finanzprofessor an der Peking-Universität, sagte, wenn die Regierung das Angebot an bezahlbarem Wohnraum deutlich erhöhen würde, würde dieser an arme Haushalte weitergegeben, „etwas, das China dringend braucht“.

Dies werde den Menschen helfen, mehr für andere Dinge auszugeben, sagte er, aber es sei noch zu früh, um zu sagen, wie sich der Plan auswirken werde.

Zhiwu Chen, Finanzprofessor an der Universität Hongkong, ist skeptischer und vergleicht Chinas neue Strategie für den Wohnungsbau damit, wie Peking mit Staatsgeldern Aktien kaufte, um den schwächelnden Aktienmarkt zu stützen.

Solche Bemühungen führten oft nicht zu einer nachhaltigen Stärkung des Marktes, so Chen. Angesichts der demografischen Herausforderungen und des Überangebots des Landes sei es nicht effektiv, Geld für den Kauf problematischer Immobilienprojekte auszugeben.

Er fügte hinzu, dass die Strategie auch unangenehme Fragen zur sozialen Gerechtigkeit aufwerfen könne. Der Staat, der Immobilien von Bauträgern kauft, wenn der Markt schwach ist, würde mit staatlichen Mitteln manche Menschen subventionieren, während andere davon verschont bleiben.

„Es wird zu einem Problem der Vermögensverteilung“, sagte Chen. „Nicht jeder in China besitzt mehrere Wohnungen und ist nicht bereit zu verkaufen.“

In den letzten Jahren haben mehrere chinesische Städte, wie etwa Zhengzhou in Zentralchina und Suzhou in der Nähe von Shanghai, eigene Programme gestartet, um Tausende unverkaufter Immobilien von Bauträgern aufzukaufen und sie dann in bezahlbaren Wohnraum für Familien mit niedrigem Einkommen umzuwandeln.

Solche Programme helfen zwar dabei, den Wohnungsüberschuss aufzufangen, belasten aber auch die lokalen Finanzen stärker, sagen Ökonomen.

Eine weitere bemerkenswerte Anstrengung im Bereich des sozialen Wohnungsbaus war die Initiative zur „Slumräumung“, die vor fast einem Jahrzehnt ins Leben gerufen wurde, als auch der chinesische Immobilienmarkt in Schwierigkeiten steckte.

Im Rahmen des Programms gewährte die Zentralbank staatlichen Banken Vorzugskredite, die diese wiederum an Bauträger vergaben, um Grundstücke von Städten und Gemeinden zu kaufen und mehr Wohnraum zu schaffen. Im Gegenzug subventionierten die lokalen Regierungen Familien, die aus Slums vertrieben wurden, und ermöglichten ihnen so den Kauf neuer Wohnungen auf dem freien Markt.

Die Initiative trug dazu bei, die Nachfrage nach Immobilien wiederherzustellen, löste jedoch einen Bauboom aus, der Chinas Wohnungsüberangebot verschärfte.

Ökonomen betonen, dass die derzeitige Immobilienkrise weitaus schwerwiegender sei und die chinesische Regierung bei ihren Bemühungen, das Problem der Immobilienpreise und des Überangebots zu lösen, vor eine enorme Herausforderung stelle.

Vu Hoang (Laut WSJ, Reuters, AFP )

Quellenlink: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html