Sollte die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung abgeschafft werden?

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Die Abschaffung der Überschussmethode, die die gängigste Methode ist und den finanziellen Charakter von Immobilienprojekten deutlich widerspiegelt, stellt nach Ansicht von Experten einen Rückschritt bei der Grundstücksbewertung dar und hat langfristige Folgen für das Angebot und den Immobilienmarkt.

Dr. Nguyen Tien Thoa, Vorsitzender der Vietnam Valuation Association, kommentierte dies mit der Bemerkung, dies sei nicht falsch, sondern nur teilweise richtig. Denn wichtiger sei, dass der Staat, wenn er Grundstücke mit Entwicklungspotenzial zur Erreichung des höchsten und besten Nutzungsziels freigibt, auch den marktgerechten Grundstückspreis kennen müsse, um dieses Ziel zu erreichen. Dieser Preis dient als Grundlage für die Festlegung der finanziellen Verpflichtungen zwischen dem Staat und den Organisationen und Einzelpersonen, die das Land nutzen. Die geeignete Methode zur Preisfestsetzung für diese Art von Bauland sei die Überschussmethode.

„ Die Preisfestsetzung muss auf rechtlichen Grundlagen (Planung, Genehmigungen …) und verfügbaren objektiven Marktdaten beruhen, nicht auf unbegründeten Berechnungsdaten “, betonte Dr. Thoa.

Experten meinen, dass man bei der Grundstücksbewertung nicht von der Überschussmethode absehen sollte.

Ein Immobilienrechtsexperte erläuterte diesen Aspekt weiter und sagte, dass die Überschussmethode die finanzielle Natur eines Immobilienprojekts deutlich widerspiegelt: Was sind die Kosten, was sind die Einnahmen, was ist der Gewinn? Sie ist sehr wissenschaftlich und objektiv. Diese Methode spiegelt klar wider, wie die „Grundrentendifferenz“ genutzt, zugewiesen und geteilt wird. Dies ist auch eine moderne Methode zur Immobilienbewertung, die der internationalen Praxis entspricht.

„ Die Redaktion ist der Ansicht, dass die Bewertung aufgrund fehlender Datenbanken auf hypothetischen Faktoren und mangelnder Genauigkeit basieren muss. Daher ist die Aufgabe dieser Methode meiner Meinung nach nicht überzeugend. Wenn das Problem die fehlende Datenbank ist, muss die Lösung darin bestehen, eine qualitativ hochwertige und zuverlässige Datenbank zu schaffen, anstatt die Überschussmethode aufzugeben (und damit die Produktionsmaschine zu zerstören). Sollte die Überschussmethode tatsächlich aufgegeben werden, wäre dies ein Rückschritt in der Grundstücksbewertung “, kommentierte er.

Die Überschussmethode sollte beibehalten werden.

Mit dem Vorschlag, die Überschussmethode abzuschaffen, sieht der Entwurf des Dekrets zur Änderung des Dekrets 44 nur noch drei Methoden vor: Vergleichs-, Einkommens- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient. Es ist jedoch sofort ersichtlich, dass diese drei Methoden nicht ausreichen, um die Überschussmethode bei der Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial zu ersetzen.

Bei der Analyse haben die Experten insbesondere drei Mängel festgestellt: Erstens basiert die Bestimmung des Grundstückspreises auf dem Nutzungszweck mit Potenzial für zukünftige Entwicklungen und nicht auf dem aktuellen Nutzungszweck, wie dies bei der Vergleichsmethode und der Ertragswertmethode der Fall ist.

Zweitens verfügen Grundstücksarten mit gemeinsamem Entwicklungspotenzial nicht über vergleichbare, gleichartige Vermögenswerte, die erfolgreich auf dem Markt gehandelt wurden, um die Vergleichsmethode anzuwenden (mit der Bedingung, dass es mindestens 3 vergleichbare Vermögenswerte geben muss, außer in Ausnahmefällen), sodass die Vergleichsmethode nicht zur Bewertung angewendet werden kann.

Drittens ist die Ertragswertmethode eine Methode zur Ermittlung zukünftiger Erträge unter der Annahme, dass diese stabil und dauerhaft sind und das Risiko zukünftiger Erträge feststeht. Die Residualmethode hingegen ist das genaue Gegenteil. Daher kann die Ertragswertmethode die Residualmethode nicht ersetzen.

Laut dem Immobilienrechtsexperten würde durch die Abschaffung der Überschussmethode eine Lücke bei der Grundstücksbewertung entstehen. „ Welche Methode wird die staatliche Behörde zur Bewertung von Grundstücken verwenden, wenn sie Grundstücke an Investoren vergibt, um Projekte ohne Versteigerung umzusetzen? Derzeit wenden die staatlichen Behörden bei der überwiegenden Mehrheit der Immobilienprojekte bei der Vergabe von Grundstücken an Investoren die Überschussmethode zur Bewertung von Grundstücken an (mit Ausnahme einiger Fonds für Grundstücke mit geringem Wert, die die Methode des Anpassungskoeffizienten anwenden); selbst bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten muss der Startpreis nach der Überschussmethode ermittelt werden .“

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , äußerte sich weiter zu diesem Thema und sagte, dass es notwendig sei, die Methode des Anpassungskoeffizienten für den Grundstückspreis aus den Methoden zur Grundstücksbewertung zu entfernen und die Überschussmethode beizubehalten bzw. hinzuzufügen, um Immobilienentwicklungsprojekte auf Grundstücken zu bewerten.

Demnach ist die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten lediglich eine Multiplikation des Wertes auf der vom Volkskomitee der Provinz festgelegten Bodenpreisliste mit einem ebenfalls vom Volkskomitee der Provinz festgelegten Koeffizienten. „Der marktgerechte Bodenpreis ist eine objektive Größe. Er muss nicht dem Produkt zweier subjektiver, vom Volkskomitee der Provinz festgelegter Größen entsprechen. Daher kann man schlussfolgern, dass es sich hierbei um eine Methode zur Bestimmung von Bodenpreisen ohne wissenschaftliche Theorie handelt“, bekräftigte Professor Vo.

Der Premierminister hat vor kurzem ein Telegramm herausgegeben, in dem er das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie die Verantwortlichen der Provinzen und Städte auffordert, Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Grundstücksbewertung rasch zu beseitigen. Insbesondere gibt es einen wichtigen Inhalt, den das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Regierung zur Prüfung und Verkündung eines Dekrets zur Änderung und Ergänzung des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP zur Regulierung der Grundstückspreise vor dem 31. Juli vorlegen muss. Außerdem muss es die Änderung und Ergänzung des Rundschreibens Nr. 36/2014/TT-BTNMT abschließen, in dem Methoden zur Grundstücksbewertung, zum Bau, zur Anpassung von Grundstückspreistabellen, zur spezifischen Grundstücksbewertung und zur Grundstückspreisberatung detailliert beschrieben werden.
Experten zufolge weist die Änderung des Dekrets 44 und des Rundschreibens 36 jedoch erhebliche Mängel auf, die erhebliche Folgen für die Grundstücksbewertung sowie die Entwicklung des Immobilienmarktes haben werden. Das heißt, die Redaktion hat die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung abgeschafft, die die praktischste Methode darstellt und über eine vollständige, stabile und transparente Datenbank mit Eingabeinformationen verfügt.

Hai Anh

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