Wie hoch sollte der Kreditzinssatz sein, damit sich der Immobilienmarkt erholt?

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Hohe Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen

Batdongsan.com.vn hat kürzlich eine Umfrage unter Hauskäufern durchgeführt, um zu klären, ob sie einen Fremdfinanzierungskredit benötigen. Über 73 % der Befragten gaben an, für den Hauskauf einen Bankkredit zu benötigen, nur 27 % leihen sich keinen. Von den Kunden, die für den Hauskauf einen Kredit benötigen, benötigen bis zu 41 % weniger als 30 % des Produktwerts, 30 % 30–70 % des Hauswerts.

Den Ergebnissen dieser Studie zufolge gaben rund 44 % der Befragten bei der Diskussion über die voraussichtliche Entwicklung der Hypothekenzinsen in den Jahren 2023–2024 an, dass ein Hypothekenzins von unter 8 % für sie zur Bewältigung ihrer Finanzen angemessen sei und dass sie damit rechneten, dass der Zinssatz im Jahr 2024 auf dieses Niveau sinken werde. Darüber hinaus sind 33 % der Eigenheimkäufer bereit, einen Kredit aufzunehmen, wenn der Zinssatz zwischen 8 und 10 % schwankt, und nur rund 14 % sind mit einem Zinssatz von 10 bis 13 % einverstanden.

Wie hoch sollte der Kreditzinssatz sein, um den Immobilienmarkt wiederzubeleben? Abbildung 1 — Die Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen ist weiterhin hoch.

Laut Herrn Le Bao Long, dem strategischen Direktor von Batdongsan.com.vn, trauen sich viele Eigenheimkäufer nicht, mutig einen Fremdfinanzierungskredit aufzunehmen, weil sie sich Sorgen über wirtschaftliche Schwierigkeiten, unsichere Arbeitsplätze und unsichere Einkommen machen, die sie unter Druck setzen und dazu führen, dass sie sich die Kreditzinsen nicht leisten können.

„Die meisten Familien mit einem Einkommen von unter 40 Millionen VND/Monat können maximal 20 Millionen VND oder weniger pro Monat für Immobilienkäufe ausgeben. Wer über 40 Millionen VND/Monat verdient, kann sich monatliche feste Hypothekenrückzahlungskosten von höchstens 30 Millionen VND leisten. Für Geringverdiener mit weniger als 20 Millionen VND/Monat liegt dieser Betrag bei höchstens 8-10 Millionen VND“, erklärte Herr Long.

Bisher waren Zinssätze und Immobilienpreise zwei Faktoren, die die Entscheidung zum Kauf eines Hauses stark beeinflussten. Dies ist auch das Problem, dass sich viele Menschen mit echtem Wohnbedarf, die jedoch finanzielle Hebelwirkung nutzen müssen, nicht entscheiden konnten, da der Mobilisierungszinssatz im Vergleich zur Zeit vor der COVID-19-Pandemie immer noch auf einem hohen Niveau liegt.

Eine Umfrage von Batdongsan.com.vn zeigt außerdem, dass 72 % der Hauskäufer die aktuellen Immobilienpreise für hoch oder sogar sehr hoch halten und für die meisten Arbeitnehmer auf dem aktuellen Markt unerschwinglich sind. 75 % der Befragten gaben zudem an, dass die aktuellen Kreditzinsen hoch oder sogar zu hoch seien, was viele Menschen davon abhalte, Geld zu leihen. Darüber hinaus führen komplizierte Kreditvergabeverfahren dazu, dass viele Menschen nicht oder nur ungern die Kapitalbeschaffung über Banken in Anspruch nehmen.

Die Zinsen werden kaum stark sinken

Bislang wurde der Betriebszinssatz von der Staatsbank Vietnams (SBV) viermal nach unten korrigiert. Darüber hinaus betonte die Regierung in ihrer Resolution 97/NQ-CP vom 8. Juli 2023, dass die SBV weiterhin parallele und drastische Maßnahmen zur Senkung des Zinsniveaus umsetzen wird, insbesondere eine Senkung der Kreditzinsen um mindestens 1,5 bis 2 %.

Dank dieser drastischen Maßnahme wird erwartet, dass der durchschnittliche Zinssatz für 12-Monats-Einlagen bis Ende 2023 auf 6–6,5 %/Jahr sinken wird, da die SBV noch Spielraum für eine Senkung der Betriebszinsen hat.

Experten gehen jedoch davon aus, dass die Zinssätze für Käufe und Verkäufe trotz der Maßnahmen der Staatsbank zur Senkung der Zinsen in den letzten sechs Monaten des Jahres nicht stark sinken werden. Dementsprechend liegen die variablen Zinssätze bei einigen Geschäftsbanken derzeit noch bei 12 bis 13,5 Prozent. Nach Ablauf der Sonderregelung liegen die Zinssätze bei einigen Banken sogar bei 14,2 Prozent. Dieser Zinssatz dürfte noch lange anhalten und voraussichtlich nicht weiter unter 10 Prozent sinken.

Wie hoch sollte der Kreditzinssatz sein, um den Immobilienmarkt wiederzubeleben? Abbildung 2 — Der Immobilienmarkt wartet weiterhin auf positive Impulse durch die Bankzinsen.

Experten von Batdongsan.com.vn sagten außerdem, dass für eine Rückkehr zur Phase des „billigen Geldes“ viele Faktoren den Markt beeinflussen müssten. Daher sei kurzfristig kaum mit einem starken Rückgang der Zinssätze zu rechnen. Im Jahr 2024 könnten die Zinssätze zwar weiter sinken, würden aber kaum unter 10 % liegen. Eine kurzfristige Markterholung sei daher kaum zu erwarten, da die Zinssätze nicht wirklich attraktiv seien.

Laut der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung gibt es Anzeichen für eine Rückkehr des Cashflows auf den Markt. Ein Kunde hat einen neuen Kredit mit einem Zinssatz von 10–11 % aufgenommen. Der Immobilienmarkt wird jedoch erst reagieren, wenn der durchschnittliche Zinssatz unter 10 % fällt. Denn 10 % ist der Betrag, den sich Investoren leisten können.

Die Zinssätze sind jedoch nur einer der Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Die aktuelle Zinssenkung kommt lediglich Privatpersonen mit variabel verzinslichen Krediten zugute, zieht aber nicht diejenigen an, die Kredite benötigen. Der Immobilienmarkt muss unterdessen noch auf die Erholung der Liquidität warten. Dieser Faktor wird sich erst verbessern, wenn das Vertrauen der Anleger in den Markt zurückkehrt und sich die wirtschaftliche Lage wieder erholt.

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Quelle