Wie hoch sollte der Kreditzinssatz sein, damit sich der Immobilienmarkt erholt?

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Hohe Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen

Batdongsan.com.vn hat kürzlich eine Umfrage unter Hauskäufern durchgeführt, um zu klären, ob sie einen Fremdkapitalkredit benötigen. Über 73 % der Befragten gaben an, für den Hauskauf einen Bankkredit zu benötigen, nur 27 % leihen sich keinen. Von den Kunden, die für den Hauskauf einen Kredit benötigen, benötigen bis zu 41 % weniger als 30 % des Produktwerts, 30 % 30–70 % des Hauswerts.

Den Ergebnissen dieser Studie zufolge gaben rund 44 % der Befragten bei der Diskussion über die voraussichtliche Entwicklung der Hypothekenzinsen in den Jahren 2023–2024 an, dass ein Hypothekenzins von unter 8 % für sie zur Bewältigung ihrer Finanzen angemessen sei und dass sie damit rechneten, dass die Zinsen im Jahr 2024 auf dieses Niveau sinken würden. Darüber hinaus sind 33 % der Eigenheimkäufer bereit, einen Kredit aufzunehmen, wenn der Darlehenszins zwischen 8 und 10 % schwankt, und nur rund 14 % sind mit einem Zinssatz von 10 bis 13 % einverstanden.

Wie hoch sollte der Kreditzinssatz sein, um den Immobilienmarkt wiederzubeleben? Abbildung 1 — Die Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen ist weiterhin hoch.

Laut Herrn Le Bao Long, Strategiedirektor von Batdongsan.com.vn, liegt der Grund dafür, dass viele Eigenheimkäufer es nicht wagen, mutig einen Fremdfinanzierungskredit aufzunehmen, darin, dass sie sich wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten, unsicherer Arbeitsplätze und unsicherer Einkommen Sorgen machen, wodurch sie sich unter Druck gesetzt fühlen und sich die Kreditzinsen nicht leisten können.

„Die meisten Familien mit einem Einkommen von unter 40 Millionen VND/Monat können maximal 20 Millionen VND oder weniger pro Monat für den Kauf einer Immobilie ausgeben. Wer über 40 Millionen VND/Monat verdient, kann sich eine monatliche Hypothekenrate von maximal 30 Millionen VND leisten. Für Geringverdiener mit weniger als 20 Millionen VND/Monat liegt dieser Betrag bei maximal 8-10 Millionen VND“, so Long.

Bisher waren Zinssätze und Immobilienpreise zwei Faktoren, die die Entscheidung zum Kauf eines Hauses stark beeinflussten. Dies ist auch das Problem, dass sich viele Menschen mit echtem Wohnbedarf, die jedoch finanzielle Hebelwirkung nutzen müssen, nicht entscheiden konnten, da der Mobilisierungszinssatz im Vergleich zur Zeit vor der COVID-19-Pandemie immer noch auf einem hohen Niveau liegt.

Eine Umfrage von Batdongsan.com.vn zeigt außerdem, dass 72 % der Hauskäufer die aktuellen Immobilienpreise für hoch oder sogar sehr hoch halten und damit die Zahlungsfähigkeit der meisten Arbeitnehmer auf dem aktuellen Markt übersteigen. 75 % der Befragten gaben zudem an, dass die aktuellen Kreditzinsen hoch oder sogar zu hoch seien, was viele Menschen davon abhalte, Kredite aufzunehmen. Darüber hinaus führen komplizierte Kreditvergabeverfahren dazu, dass viele Menschen nicht in der Lage sind oder sich nicht trauen, die Kapitalbeschaffung über Banken zu beantragen.

Die Zinsen werden kaum stark sinken

Bislang wurde der Betriebszinssatz von der Staatsbank Vietnams (SBV) viermal nach unten korrigiert. Darüber hinaus betonte die Regierung in ihrer Resolution 97/NQ-CP vom 8. Juli 2023, dass die SBV weiterhin parallele und drastische Maßnahmen zur Senkung des Zinsniveaus umsetzen wird, insbesondere die Kreditzinsen um mindestens 1,5 bis 2 % senken wird.

Dank dieser drastischen Maßnahme wird erwartet, dass der durchschnittliche Zinssatz für 12-Monats-Einlagen bis Ende 2023 auf 6 – 6,5 %/Jahr sinken wird, da die SBV noch Spielraum für eine Senkung der Betriebszinsen hat.

Experten gehen jedoch davon aus, dass die Zinssätze für Käufe und Verkäufe trotz der Maßnahmen der Staatsbank zur Senkung der Zinsen in den letzten sechs Monaten des Jahres nicht stark sinken werden. Dementsprechend liegen die variablen Zinssätze bei einigen Geschäftsbanken derzeit noch bei 12 bis 13,5 Prozent. Nach Ablauf der Sonderregelung liegen die Zinssätze bei einigen Banken sogar bei 14,2 Prozent. Dieser Zinssatz dürfte länger anhalten und voraussichtlich nicht weiter auf unter 10 Prozent sinken.

Wie hoch sollte der Kreditzinssatz sein, um den Immobilienmarkt wiederzubeleben? Abbildung 2 — Der Immobilienmarkt wartet weiterhin auf positive Impulse durch die Bankzinsen.

Experten von Batdongsan.com.vn merkten außerdem an, dass für eine Rückkehr zur Phase des „billigen Geldes“ viele Faktoren den Markt beeinflussen müssten. Daher sei kurzfristig kaum mit einem starken Rückgang der Zinssätze zu rechnen. Im Jahr 2024 könnten die Zinssätze zwar weiter sinken, würden aber kaum unter 10 % liegen. Eine kurzfristige Markterholung sei daher kaum zu erwarten, da die Zinssätze nicht wirklich attraktiv seien.

Laut der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler gibt es Anzeichen für eine Rückkehr des Cashflows auf den Markt. Kunden können sich neue Kredite mit einem Zinssatz von 10–11 % sichern. Der Immobilienmarkt reagiert jedoch erst, wenn der durchschnittliche Zinssatz unter 10 % fällt, da sich Investoren bis zu 10 % leisten können.

Die Zinssätze sind jedoch nur einer der Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Die aktuelle Zinssenkung kommt lediglich Privatpersonen mit variabel verzinslichen Krediten zugute, zieht aber nicht Kreditbedürftige an. Der Immobilienmarkt muss unterdessen noch auf die Erholung der Liquidität warten. Diese wird sich erst verbessern, wenn das Vertrauen der Anleger in den Markt zurückkehrt und sich die wirtschaftliche Lage wieder erholt.

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Quelle