Neue FDI-Welle für Fabrikprojekte willkommen

Das Segment der Fertigfabriken gilt als Beschleunigungslösung im Lieferkettenrennen. Foto : Duc Thanh

Ausländisches Direktkapital nimmt stark zu, das verarbeitende Gewerbe ist der Trendführer

Im Hinblick auf die Anziehung ausländischer Investitionen ist Vietnam weiterhin ein „Lichtblick“, da in den ersten sieben Monaten des Jahres 2025 das gesamte registrierte ausländische Direktinvestitionskapital 24,09 Milliarden USD erreichte, was einem Anstieg von 27,3 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2024 entspricht; das realisierte Kapital erreichte 13,6 Milliarden USD, was einem Anstieg von 8,4 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht.

Dies ist ein weiterhin positives Signal für ausländische Investitionen auf dem vietnamesischen Markt. Insbesondere das verarbeitende Gewerbe bleibt der führende Sektor und machte in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 dank der Welle von Lieferkettenverschiebungen und globalen Umstrukturierungen 56,5 % des gesamten ausländischen Direktinvestitionskapitals aus, mit fast 11,97 Milliarden US-Dollar. Von den 759 neu lizenzierten Fertigungsprojekten – 40 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres – entschieden sich bis zu 410 Projekte (54 %) für die Anmietung von Fabriken anstelle von Grundstücken. Dies ist ein wichtiger Wendepunkt, da die Fabriktransaktionen erstmals die Grundstückstransaktionen gemessen an der Projektzahl übertrafen.

Der Norden bleibt weiterhin führend und entfielen 54 % des Gesamtkapitals und mehr als 380 FDI-Projekte im ersten Halbjahr 2025. Der Schwerpunkt lag dabei auf Bac Ninh mit 13 % des Gesamtkapitals und 115 Projekten. Die Zentralregion überraschte mit einer Verdoppelung ihres Marktanteils auf 6 % dank niedriger Kosten und verbesserter Logistik. Der Süden bleibt wichtig, wobei sich Dong Nai und Ba Ria-Vung Tau als attraktive Ziele herauskristallisieren.

Das Segment der Fertigfabriken gilt als Beschleunigungslösung im Lieferkettenrennen. Laut Cushman & Wakefield erreichte das Angebot an Fertigfabriken in Vietnam rund 11 Millionen Quadratmeter, mit einer Auslastung von über 85 % bis zum zweiten Quartal 2025. Zu den führenden Standorten zählen Ho-Chi-Minh-Stadt (3 Millionen Quadratmeter), Dong Nai (2,2 Millionen Quadratmeter), Bac Ninh (1,6 Millionen Quadratmeter) und Hai Phong (2,2 Millionen Quadratmeter).

Laut diesem Berater ist der Boom im Markt für Fertigfabriken auf mehrere Faktoren zurückzuführen. Zunächst einmal auf die Geschwindigkeit des Markteintritts. Durch die Anmietung einer Fertigfabrik können Unternehmen die Zeit um Monate oder sogar Jahre verkürzen, verglichen mit dem Prozess des Grundstückskaufs, der Genehmigungsbeantragung, der Planung und des Baus. Darüber hinaus können Unternehmen, die Fabriken mieten, die Umsetzungszeit um das 12- bis 18-fache verkürzen, was dem Kontext der sich schnell verändernden globalen Lieferkette entspricht.

Dank der beiden oben genannten Vorteile wird das vorgefertigte Fabrikmodell zu einer strategischen Wahl für Branchen, die Produkte schnell auf den Markt bringen müssen, wie etwa Elektronik, Verpackung, medizinische Geräte oder Projekte mit einem kurzen Lebenszyklus von 3–5 Jahren.

Der nächste Faktor ist die Flexibilität, die Produktion zu erweitern oder zu reduzieren. Unternehmen können den Umfang ihrer Betriebstätigkeit problemlos anpassen, ohne an große Anlagegüter gebunden zu sein. Dies ist besonders wichtig für die Hightech-, Elektronik- und Montageindustrie, die sich schnell an Marktschwankungen anpassen muss.

Dieses Modell trägt insbesondere dazu bei, die anfänglichen Investitionskosten zu senken. Anstatt zig Millionen Dollar für den Kauf und Bau von Grundstücken auszugeben, fallen für Unternehmen lediglich regelmäßige Mietkosten an. Dies trägt nicht nur zur Optimierung des Cashflows bei, sondern reduziert auch finanzielle Risiken in volatilen Marktphasen.

Konkret müssen Unternehmen lediglich regelmäßig (monatlich/vierteljährlich) Miete und einige Kautionsgebühren zahlen. Bei einem Durchschnittspreis von etwa 4-6 USD/m2/Monat im Norden und 5-7 USD/m2/Monat im Süden (laut Cushman & Wakefield) liegen die Kosten für eine 10.000 m2 große Fabrik zwischen 480.000 und 840.000 USD/Jahr.

Kauft ein Unternehmen hingegen ein Grundstück und baut dort selbst, fallen zahlreiche Kosten an, darunter eine einmalige Pachtzahlung für einen Zeitraum von 50 Jahren (durchschnittlich 100–250 USD/m², je nach Standort) und Baukosten von 200–350 USD/m². Bei einer vergleichbaren Größe von 10.000 m² können die Gesamtkosten bis zu 3–6 Millionen USD betragen, Lizenz-, Design- und Nebenkosten nicht eingerechnet.

Daher helfen vorgefertigte Fabriken, 70–80 % der anfänglichen Investitionskosten einzusparen, was besonders für Unternehmen wichtig ist, die schnell expandieren oder den Markt testen.

Impulse aus globaler Politik und Handel

Am 1. August 2025 trat der neue US-Steuersatz für asiatische Exporte offiziell in Kraft. Er beträgt 20 %, nachdem er vom ursprünglichen Entwurf von 46 % gesenkt wurde. Dieser Steuersatz wurde als „erträglich“ eingestuft und stellte das Vertrauen der Investoren wieder her, woraufhin der im zweiten Quartal stagnierende Kapitalfluss wieder stark anstieg.

Die seit über einem Jahrzehnt entwickelte „China + 1“-Strategie wird nun beschleunigt. Vietnam ist dank seiner wettbewerbsfähigen Arbeitskosten (niedriger als in Thailand und Malaysia) und seiner günstigen geografischen Lage (an der Grenze zu China und in der Nähe von Schifffahrtsrouten) zu einem bevorzugten Zielland geworden. Darüber hinaus verfolgt Vietnam eine stabile Politik und engagiert sich für den Ausbau seiner Infrastruktur.

Laut Matthew Powell, Direktor von Savills Hanoi, bleibt der Industrieimmobiliensektor in Vietnam aufgrund der Vorteile hinsichtlich Arbeitskräften, Kosten und strategischer Lage ein attraktives Ziel.

Trotz Bedenken hinsichtlich der Handelsbarrieren mit den USA behält Vietnam weiterhin seine Rolle in der globalen Lieferkette.

Insbesondere die technischen Einschränkungen, die früher Vietnams Schwächen darstellten, werden überwunden. Die Fabriken verfügen nun über vorgefertigte Stahlkonstruktionen, isolierte, korrosionsbeständige Dächer, Deckenhöhen von 4 bis 13 m, die für automatische Produktionslinien geeignet sind; Bodenbelastungen von 1.000 bis 4.000 kg/m2; Brandschutz-, Elektro- und Beleuchtungssysteme entsprechen den TCVN- und QCVN-Standards; die Beleuchtungsstärke liegt zwischen 100 und 750 Lux, kombiniert mit natürlicher Belüftung und Unterdruck-Abluftventilatoren.

Ein typisches Beispiel ist KTG Industrial bei VSIP Bac Ninh 2 der KTG Vietnam Industrial Development Joint Stock Company. Das Design entspricht den Standards ACI 117-10 und erfüllt die Anforderungen an Ebenheit, Vibrationsreduzierung usw., die als Schlüsselfaktoren für die Hightech-Industrie gelten. „Unser Ziel ist es, eine Arbeitsumgebung zu schaffen, die sowohl die Produktivität steigert als auch die Umwelt schützt und dabei die immer strengeren ESG-Anforderungen erfüllt“, sagte Tran Quang Trung, Projektentwicklungsdirektor von KTG Industrial.

Laut Trang Bui, Generaldirektorin von Cushman & Wakefield Vietnam, endet der Trend nicht mehr bei der Endmontage. Viele Unternehmen planen, die gesamte Lieferkette nach Vietnam zu verlagern. Dies schafft eine starke Wachstumsdynamik für den Markt für hochwertige Fertigfabriken, ein strategisches Segment der Industrieimmobilien.

Nicht nur allgemeine Fertigungsunternehmen, sondern auch Hightech-Konzerne sind an diesem Modell interessiert, das strenge Anforderungen an technische Standards stellt, von der Bodenbelastung über die Deckenhöhe bis hin zu ESG-bezogenen Faktoren.

Die neuen US-Zölle wirken als Katalysator für die Umstrukturierung der globalen Lieferkette. In diesem Zusammenhang haben sich Fertigfabriken als neuer Star der vietnamesischen Industrieimmobilienbranche etabliert. Dank Kostenvorteilen, strategischer Lage und Flexibilität bei der Umsetzung hilft dieses Modell Vietnam nicht nur, die Möglichkeiten zur Anziehung ausländischer Direktinvestitionen zu nutzen, sondern wertet Industrieimmobilien auch im Integrationsprozess auf.

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