„Wiederbelebte“ Projekte sind eine wichtige Angebotsquelle für den Immobilienmarkt

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Viele Menschen fragen sich, warum die Immobilienpreise insbesondere in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt weiter steigen, insbesondere im Zusammenhang mit dem Inkrafttreten der drei Gesetze zu Land, Wohnraum und Immobilien. Wie erklären Sie dieses Problem?

Es gibt viele Gründe für den rasanten Anstieg der Immobilienpreise in letzter Zeit, insbesondere in Großstädten. Der Grund, der jedoch wahrscheinlich auf breite Zustimmung stößt, ist das mangelnde Angebot und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, insbesondere bei Wohnungen und kleinen Grundstücken mit durchschnittlichen Preisen im Zentrum.

Warum kommt es zu Preisschwankungen und Angebotsengpässen, obwohl seit dem 1. August das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz in Kraft sind?

Unserer Meinung nach liegt das daran, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden neuen Wohnprojekte unmittelbar nach Inkrafttreten der neuen Gesetze gering ist. Viele Menschen erwarten ein größeres Angebot. Man muss jedoch objektiv beurteilen, dass die neuen Regelungen zwar sehr offen und vernünftig sind, aber nur für neu realisierte Wohnprojekte gelten. Diese Projekte müssen rechtliche Verfahren durchlaufen und können nicht unmittelbar nach Inkrafttreten der Gesetze zum Verkauf freigegeben werden.

Andererseits werden Wohnungsbauprojekte aus verschiedenen Gründen gestoppt, z. B. aufgrund der Wahl des falschen Investors, der Nichteinhaltung von Bauvorschriften usw., sodass es derzeit keine Lösung gibt. Alte Projekte warten daher noch auf neue politische Maßnahmen. Da die Projekte noch nicht gelöst sind, haben sie kein Angebot für den Markt geschaffen.

Zweitens führt der Anstieg der Inputkosten zu einem Anstieg der Grundstückspreise. Derzeit passen die Gemeinden ihre Grundstückspreise an die Bestimmungen des Bodengesetzes an. So veröffentlichte beispielsweise Ho-Chi-Minh- Stadt am 21. Oktober eine Grundstückspreisliste. Im Vergleich zur Grundstückspreisliste von 2020 sind die Preise in vielen Gebieten um das Drei- bis Elffache gestiegen, beispielsweise im Bezirk Cu Chi. In Hoc Mon sind sie zwei- bis elfmal höher. Die Erhöhung der Grundstückspreise führt zu einem entsprechenden Anstieg der Grundstückskosten für die Bevölkerung (Grundsteuer, Landnutzungsgebühr bei Ausstellung einer Bescheinigung, Gebühr für die Umwandlung der Landnutzung usw.).

Obwohl die Festlegung der Projektgrundstückspreise nicht auf der Grundlage der Grundstückspreisliste erfolgt, werden die für Investitionsprojekte festgelegten Landnutzungsgebühren mit den neuen Vorschriften für Unternehmen nicht niedriger sein als zuvor. Insbesondere im Zusammenhang mit höheren Entschädigungskosten für die Räumung von Grundstücken wird derjenige, dessen Land zurückgewonnen wird, mehr Vorteile als zuvor erhalten.

Der dritte Grund ist die anhaltende Spekulation auf Immobilien. Es ist nicht schwer zu bestätigen, dass die Menschen aufgrund der hohen Rentabilität weiterhin in Grundstücke investieren möchten. Manche halten Grundstücke für eine gute Möglichkeit, Vermögen zu sichern. Das gilt sowohl für Investoren als auch für Grundstückskäufer. Das Sprichwort „Ein Geschäftsleben ist nicht gleichbedeutend mit dem Gewinn eines Grundstücks“ gilt auch heute noch.

Spekulation führt auch zu Tricks, um die Immobilienpreise zu „erhöhen“. Auktionen mit astronomischen Preisen und anschließender Nichtanzahlung stören die Marktinformationen, wie beispielsweise in Thanh Oai, Hoai Duc … und sogar kürzlich in Ha Dong, wo das Höchstgebot 262 Millionen VND/m2 betrug und damit die Rekorde früherer Auktionen brach. Die Folgen dieser „Preissteigerungen“ sind, dass die Marktinformationen gestört werden und Käufer in einem „Labyrinth“ von Preisen landen.

Glauben Sie, dass die Anpassung der Grundstückspreislisten in den Gemeinden zu einem Anstieg der Immobilienübertragungspreise auf dem Markt führen wird?

Unserer Ansicht nach ist die Anpassung der lokalen Grundstückspreise eine objektive Notwendigkeit. Die bisher regulierten Grundstückspreise spiegeln nicht den tatsächlichen Wert der Grundstücke wider. Daher ist die Anpassung und frühzeitige Anwendung der Grundstückspreise notwendig. Sie trägt zu Transparenz und Stabilität des Marktes bei und löst seit Jahren bestehende Probleme, wie z. B.: Die Berechnung der Entschädigungspreise für Personen, deren Land zurückgewonnen wurde, wird angemessener. Dies begrenzt die Situation, dass Einzelpersonen Land erwerben und dann den Zweck des Landes zu Spekulationszwecken ändern.

Die Erhöhung der Grundstückspreise in der Preisliste wirkt sich jedoch auch auf viele Personengruppen aus, insbesondere auf Personen, die Zertifikate für Landnutzungsrechte ausstellen müssen, die Änderung des Nutzungszwecks landwirtschaftlicher Grundstücke auf demselben Grundstück wie Häuser beantragen müssen, eine Steuer auf nichtlandwirtschaftliche Landnutzung zahlen müssen usw. Diese Personen werden von der Anpassung der Grundstückspreisliste negativ betroffen sein, da die Kosten für die Landnutzung steigen werden.

Vor der Anpassung der Grundstückspreise mussten die Bürger beispielsweise aufgrund der Nutzungsänderung für ein 100 m2 großes landwirtschaftliches Grundstück 1 Milliarde VND bezahlen. Wenn sich die Grundstückspreise um das 2,2-fache erhöhen, steigen die Grundstückskosten der Bürger um 2,2 Milliarden VND. Auch die Kosten für Registrierungsgebühren und Steuern auf nichtlandwirtschaftliche Flächen steigen.

Dies wird schutzbedürftige Personen treffen, insbesondere Menschen, die seit langem Land nutzen, dessen Planung „aufgeschoben“ war, ohne dass ihnen eine Genehmigung erteilt wurde, und nun Anspruch auf eine Genehmigung haben. Die Kosten für die Zahlung von Landnutzungsgebühren werden in einigen Fällen im Vergleich zu früher steigen, wenn der Staat dies anerkennt.

Generell lässt sich beobachten, dass der Grundpreis (Verkaufspreis) in der Regel steigt, wenn der spezifische Grundstückspreis (Einkaufspreis) näher am Marktpreis liegt. Selbst bei einer Verbesserung des Angebots kann es daher sehr schwierig sein, die Immobilienpreise in kurzer Zeit wieder zu „kühlen“.

Was ist Ihrer Meinung nach die Lösung für die aktuelle Situation des plötzlichen Anstiegs der Immobilienpreise in der kommenden Zeit?

Um die Immobilienpreise zu „kühlen“, sind viele synchrone Lösungen der Behörden erforderlich. Aus rechtlicher Sicht sind wir jedoch der Ansicht, dass sowohl kurzfristige als auch langfristige Lösungen erforderlich sind.

Kurzfristig sollte die zuständige Behörde die Einführung eines Mechanismus für den Umgang mit Projekten in Erwägung ziehen, die aufgrund rechtlicher Probleme ausgesetzt werden. Mit anderen Worten: Es sollten Regelungen geschaffen werden, die eine entschiedene Behandlung solcher Projekte ermöglichen, ihre Umsetzung ermöglichen oder sie ganz beenden. Die derzeitige Situation ausgesetzter Projekte sollte vermieden werden.

Die wiederbelebten Projekte stellen in der kommenden Zeit eine wichtige Versorgungsquelle für den Markt dar. Die Zahl der festgefahrenen Projekte ist groß, und nur wenige dieser Projekte müssen umgesetzt werden, um das Marktangebot zu verändern. Um die Auswirkungen von Grundstückspreisanpassungen zu vermeiden, muss die Regierung andererseits Regelungen zur Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren erwägen, auch bei Nutzungsänderungen von Haushalten und Einzelpersonen.

Langfristig ist die Anwendung höherer Steuersätze für Eigentümer mehrerer Immobilien, brachliegende Grundstücke und kurzfristige Grundstückskäufe und -verkäufe nach wie vor eine grundlegende Lösung. Dies ist zwar nicht die einzige Lösung, aber eine wichtige Maßnahme zur Marktregulierung und trägt dazu bei, die in Immobilien investierten Gelder zu begrenzen. Natürlich erfordert die Anwendung eines solchen Steuergesetzes sorgfältige Recherchen zum geeigneten Zeitpunkt und zur geeigneten Methode.

Darüber hinaus könnten die Offenlegung von Informationen, die Förderung der Digitalisierung und die Einrichtung einer nationalen Immobilienbörse – einer Form der heutigen Börse – eine nachhaltige Lösung sein. Eine nationale Immobilienbörse, die nach dem Vorbild einer vom Staat verwalteten öffentlichen Dienstleistungsorganisation betrieben und in die nationale Bevölkerungs- und Grundstücksdatenbank integriert wird, würde dazu beitragen, den tatsächlichen Transaktionswert zu kontrollieren und so zu einem transparenten und gesunden Markt beizutragen.

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