Die Wohnungspreise in Hanoi steigen weiterhin „schnell“: Gibt es etwas Ungewöhnliches?

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Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, kommentierte die jüngsten Wohnungspreise in Hanoi mit den Worten, dass angesichts der Verbrauchernachfrage ein Trend zu steigenden Immobilienpreisen unvermeidlich sei. Der starke Preisanstieg in so kurzer Zeit sei jedoch ungewöhnlich.

Herr Chung erklärte, der Hauptgrund für die hohen Immobilienpreise liege darin, dass große Investoren das Angebot monopolisieren, was zu Preissteigerungen führe. Darüber hinaus seien hohe Investitionskosten und eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot, die höhere Gewinnerwartungen der Investoren zur Folge hätten, weitere Gründe für die ungewöhnlich hohen Preise.

Frau Nguyen Hoai An, Senior Director der CBRE-Niederlassung Hanoi, teilt diese Meinung und sagte: „ Dies ist fast das erste Mal, dass die Preise für Wohnungen in Hanoi in so kurzer Zeit so schnell gestiegen sind. In den letzten 10 Jahren sind die Wohnungspreise in Hanoi um durchschnittlich 5 % pro Jahr gestiegen. Selbst im Zeitraum 2009 bis 2019 schwankten die Wohnungspreise nur wenig, es gab Phasen mit Preissenkungen und einem durchschnittlichen Anstieg von lediglich 2 % pro Jahr. Von 2022 bis heute haben die Wohnungspreise in dieser Stadt gerade erst begonnen, schnell zu steigen .“

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), stellte außerdem fest, dass die Wohnungspreise in Hanoi in letzter Zeit ungewöhnlich stark gestiegen seien, obwohl sich die Wirtschaft , der Markt und die Einkommen der Bevölkerung nicht erholt hätten. Dieses Phänomen sei höchstwahrscheinlich auf den Einfluss von Interessengruppen zurückzuführen.

Der jüngste starke Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi ist nach Ansicht von Experten ungewöhnlich. (Illustration: Minh Duc).

„ Die Immobilienpreise steigen, aber es finden keine Transaktionen statt. Dies könnte ein Trick einer Investmentgruppe mit unklaren Absichten sein“, schätzte Herr Dinh.

Ihm zufolge können diese Interessengruppen ihre preistreibenden Tricks anwenden, weil das Wohnungsangebot tatsächlich problematisch ist. In den letzten Jahren wurden auf dem Markt keine neuen Projekte genehmigt, für die Investitionslizenzen erteilt wurden. Die auf dem Markt befindlichen Projekte sind hauptsächlich Altbauten, die gekauft und wieder verkauft werden. Das Angebot ist sowohl mangelhaft als auch von schlechter Qualität, das Angebot für Menschen mit niedrigem Einkommen ist sehr gering und die Produktstruktur ist nicht geeignet.

Herr Dinh sagte, dies sei kein gutes Zeichen für den Markt. Der hohe Preisanstieg habe Folgen, etwa dass die Menschen Schwierigkeiten hätten, Wohnraum zu finden, die Produktionsinvestitionskosten zunehmen und seriösen Investoren der Zugang zu Landressourcen erschwert werde. Daher ergreife die Regierung entsprechende Regulierungsmaßnahmen.

Der Markt ist nicht so heiß wie gemunkelt?

Dr. Dinh The Hien, Wirtschaftsexperte, wies auf eine Realität hin: Es gibt keinen Immobilienmarkt, auf dem der Kauf nur Gewinn und nicht Verlust bringt, sondern nur Zuwächse und keine Abwertungen.

„ Angesichts der zunehmenden Größe und Marktorientierung des vietnamesischen Immobilienmarktes stellt sich die Frage, warum es auf dem Immobilienmarkt derzeit so ruhig ist, Kauf und Verkauf schwierig sind, die Immobilienpreise aber dennoch steigen. Nach den Gesetzen der Marktwirtschaft zeigt ein Preisanstieg bei einem Anlageprodukt eine große Nachfrage und Kaufbereitschaft an. Aber warum kann der Verkäufer das Produkt nicht verkaufen oder kann die Bank es nicht zwangsvollstrecken? Investoren müssen sich fragen, ob dieser Preisanstieg wirklich dem Markt entspricht oder nur lokal bedingt ist “, warf Herr Hien diese Frage auf.

Laut Herrn Hien zeugt ein anhaltendes Wachstum des Immobilienmarktes von einer gesunden Marktlage. Die Unternehmen der Branche müssen sich keine Sorgen um die Schuldentilgung machen und benötigen keine staatliche Unterstützung. Gleichzeitig sollten sich Käufer beim Kauf eines Eigenheims fragen, warum sie große Projekte in weiter Ferne kaufen müssen. Die Preise können bis zu 70–80 Millionen VND/m2 oder mehr betragen. Ihm zufolge gibt es Zweitwohnungen im Zentrum zu noch günstigeren Preisen.

„ Das zeigt, dass der Immobilienmarkt nicht so heiß läuft wie gemunkelt. Käufer mit echtem Wohnungsbedarf können in aller Ruhe nach einer Wohnung zu einem vernünftigen Preis suchen “, riet Herr Hien.

Experte Nguyen Minh Phong sagte außerdem, dass derzeit alle Akteure auf dem Markt bestätigen, dass die Immobilienpreise unangemessen hoch seien. Allerdings verfüge Vietnams Rechtssystem noch immer über kein offizielles Instrument, um zu beweisen, dass dieser Preisanstieg unangemessen sei.

Um eine zeitnahe Steuerung und Regulierung zu gewährleisten, schlug Herr Phong vor, dass Vietnam einen Satz von Wohnungspreis-, Grundstückspreis- und Gewerbeimmobilienindizes entwickeln sollte, um Preisschwankungen im Zeitverlauf zu messen. Dieser Satz von Indizes, den viele Länder entwickelt und für makroökonomische Analysen verwendet haben, spiegelt nicht nur das Wirtschaftswachstum wider, sondern hilft auch bei der Risikomessung und unterstützt die Entscheidungsfindung von Menschen und Unternehmen im Immobiliensektor.

Darüber hinaus betonte Herr Phong die Notwendigkeit einer großen, genauen Datenbank, um transparente Marktabläufe zu gewährleisten. Eine ausreichend große Datenbank ermöglicht eine effektive Marktforschung und ermöglicht so die Entwicklung geeigneter Regulierungsmechanismen und -richtlinien. Dies spielt eine wichtige Rolle bei der Kontrolle der Immobilienpreise und der Erhöhung des Angebots.

Laut dem Hanoi-Immobilienmarktbericht von Savills Vietnam im dritten Quartal erreichte der Primärpreis etwa 69 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorquartal und 28 % gegenüber dem Vorjahr.
Der durchschnittliche Zweitmarktpreis erreichte 51 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 10 % im Vergleich zum Vorquartal und 41 % im Vergleich zum Vorjahr.
Laut einem Bericht des Bauministeriums steigen die Wohnungspreise in Hanoi sowohl in Neubau- als auch in Altbauprojekten weiter an. Konkret stieg der Durchschnittspreis für Wohnungen in Neubauprojekten um etwa 4–6 % pro Quartal und 22–25 % pro Jahr. Auch die Verkaufspreise für Altbauwohnungen sind gestiegen, insbesondere in einigen Gebieten. Je nach Standort stiegen sie im Vergleich zum Vorquartal um etwa 35–40 %.
Bemerkenswerterweise gab es Zeiten, in denen die Wohnungspreise jeden Monat um Hunderte Millionen stiegen. Marktdaten der PropertyGuru Vietnam Company zeigten, dass der Wohnungsmarkt in Hanoi seit Jahresbeginn bis heute nur eine „ruhige Phase“ im April und Mai hatte. Im Rest des Jahres verzeichneten die Verkaufspreise einen Aufwärtstrend, insbesondere in den letzten Monaten des Jahres.

Chau Anh

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Quelle