Die Anfangspreise sind zu niedrig, was Möglichkeiten zur „Wucherei“ bei Grundstücksauktionen schafft.

Laut einem Bericht von Batdongsan.com.vn verzeichnete der Immobilienmarkt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 einen Boom, als Immobilien hinsichtlich der Anlagerendite den ersten Platz belegten und sowohl Gold als auch Aktien übertrafen.

Der Markteffekt verzeichnete den anhaltenden Trend zur Abwanderung in Vorstadtgebiete, in denen Grundstücke für Käufer allmählich zu einem attraktiven Segment wurden.

Das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz, die ab dem 1. August vorzeitig in Kraft traten, dürften durch positive Anpassungen zum Aufschwung des Immobilienmarktes beitragen.

Tatsächlich jedoch kam es in den ersten Tagen nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes zu einem plötzlichen Preisanstieg bei einigen Grundstücksauktionen in Vorstädten auf dem Immobilienmarkt.

Ab einem Startpreis von nur wenigen Millionen VND/m² werden Grundstücke in den Vororten von Hanoi für bis zu Hunderte Millionen VND/m² versteigert, obwohl viele Leute der Meinung sind, dass die Infrastruktur, der Verkehr und das geringe Gewinnpotenzial nicht herausragend sind.

Der Startpreis ist die Quelle?

Rechtsanwalt Dang Van Cuong von der Anwaltskanzlei Chinh Phap der Anwaltskammer Hanoi äußerte sich zu diesem Thema und sagte, dass Immobilien aufgrund der ständigen Schwankungen des Goldpreises, der schleppenden Börse, der von der Lieferkette betroffenen Geschäftsaktivitäten und der Schwankungen auf dem Weltmarkt für Investoren nach wie vor die bevorzugte Wahl als sicherer Hafen für ihren Cashflow seien.

Laut Herrn Cuong besagen die Gesetze zum Immobilienrecht, die ab dem 1. August 2024 teilweise in Kraft getreten sind, dass es Privatpersonen und Unternehmen nicht gestattet ist, Land zu kaufen, Grundstücke aufzuteilen oder zu verkaufen. Nur der Staat darf Grundstücke aufteilen und Auktionen organisieren.

Dies führt zu einem Angebotsmangel und wirkt sich auf die Psyche von Kunden und Investoren aus, die sich stark auf Grundstücksauktionen wie die jüngste konzentrieren werden.

Der Grund für die hohen Grundstückspreise liege im Auktionsprinzip, so der Anwalt, dass derjenige den Zuschlag erhält, der den höchsten Preis zahlt.

Die Versteigerung der oben genannten Grundstücke erregte unterdessen die Aufmerksamkeit Tausender Menschen, die sich registrierten und direkt an der Auktion teilnahmen. „Das zeigt, dass es viele Interessenten gibt. Bei so vielen Interessenten ist es durchaus möglich, dass der Preis in die Höhe getrieben wird“, analysierte Herr Cuong.

Darüber hinaus brachte Rechtsanwalt Dang Van Cuong auch einen möglichen Fall vor, bei dem „die Behörden bisher noch nicht zu dem Schluss gekommen sind“, dass es sich bei der Situation der Grundstückspreisinflation um das Motiv der Manipulation des Immobilienmarktes durch einige Einzelpersonen oder Organisationen handele.

Rechtsanwalt Dang Van Cuong – Anwaltskanzlei Chinh Phap, Anwaltskammer Hanoi.

Rechtsanwalt Dang Van Cuong sagte, dass die Ursache für die oben beschriebene Situation zum Teil darin liege, dass der Startpreis für die Auktion zu niedrig angesetzt worden sei.

Bisher basierte der Startpreis für die Auktion auf dem vom Beirat festgelegten Preis. Gemäß dem im Februar 2024 erlassenen Dekret Nr. 12 wird der Startpreis jedoch vom Ort anhand der mit dem Koeffizienten multiplizierten Grundstückspreisliste festgelegt.

„Derzeit befindet sich die Übergangsphase zur Umsetzung der neuen Landgesetzdokumente von 2023, die erst teilweise in Kraft getreten sind und größtenteils erst am 1. Januar 2025 vollständig in Kraft treten werden.

Das Problem besteht also darin, dass die Verordnung zur Abschaffung des Grundstückspreisrahmens noch nicht in Kraft getreten ist, sodass die Verordnung zur alten Grundstückspreistabelle bis Ende dieses Jahres gilt. Daher basiert die Berechnungsformel immer noch auf der alten Grundstückspreistabelle multipliziert mit dem Koeffizienten K, um den Startpreis zu erhalten, was dazu führt, dass dieser Preis niedrig ist“, sagte Rechtsanwalt Cuong.

Anwälte gehen davon aus, dass die plötzlich hohen Auktionspreise teilweise darauf zurückzuführen sind, dass der Startpreis zu niedrig angesetzt wurde. (Foto: Huu Thang)

Herr Cuong betonte jedoch auch, dass die Veröffentlichung der Vorschriften des Regierungserlasses nicht falsch gewesen sei, dass die Dokumente zum Zeitpunkt der Überschneidung jedoch noch nicht gleichzeitig in Kraft getreten seien, was zu der Annahme führe, dass die neue Grundstückspreisliste noch nicht erstellt worden sei, sodass die oben genannte Situation eingetreten sei.

Aufgrund des niedrigen Startpreises müssen Anleger nur einen sehr geringen Betrag einzahlen. Dies birgt weiterhin das Risiko, dass einige an der Auktion teilnehmende Organisationen diesen Punkt ausnutzen, um den gewünschten Preis in die Höhe zu treiben, sich einen persönlichen Vorteil zu verschaffen und dann die Einzahlung zu stornieren.

Inzwischen gibt es Gerüchte, dass das Gesetz über Immobilienversteigerungen erst Anfang 2025 in Kraft treten wird, wodurch Fälle der Stornierung von Anzahlungen strenger gehandhabt werden, indem die Teilnahme an Auktionen für einen Zeitraum von 6 Monaten bis 5 Jahren verboten wird.

Derzeit sind die Vorschriften zum Umgang mit Auktionsteilnehmern, die ihre Anzahlungen zurückziehen, noch zu administrativ und bieten weder Abschreckung noch eine sorgfältige Behandlung. Daher haben viele Einzelpersonen oder Organisationen diese Lücke ausgenutzt, um den Markt zu stören.

Sollten nicht alle Haushaltseinnahmen durch Landauktionen erzielt werden

Rechtsanwalt Vu Ngoc Bang, stellvertretender Direktor der Anwaltskanzlei Galaxy der Anwaltskammer Hanoi, äußerte seine Meinung zu nächtlichen Grundstücksauktionen und sagte, dass die Auktion ohne Begrenzung der nächtlichen Runden zur Festlegung des Endpreises zwar nicht öffentlich sei, aber möglicherweise ein Präzedenzfall und nicht das erste Mal sei.

Der Vorteil dieser Auktionsform besteht darin, dass sie dem Staatshaushalt große und beinahe „plötzliche“ Einnahmen beschert, da der Preis mit jeder Runde sprunghaft ansteigt und der endgültige Preis es dem Staat ermöglicht, mit jeder Auktion Hunderte von Milliarden Dong einzunehmen.

Rechtsanwalt Vu Ngoc Bang – stellvertretender Direktor der Anwaltskanzlei Galaxy, Anwaltskammer Hanoi.

Positiv ist, dass dadurch das Budget durch Auktionen aufgestockt wird, die die Einhaltung aller gesetzlichen Bestimmungen gewährleisten.

Rechtsanwalt Vu Ngoc Bang hingegen erklärte, dass „die Folgen eines zu hohen Preises verkauften Landes schlimmer seien als die wirtschaftlichen Vorteile, die er mit sich bringe.“

Gleichzeitig bestätigte der Anwalt auch, dass die Landversteigerungsorganisationen bei den jüngsten Hot Auctions die gesetzlichen Bestimmungen vollständig eingehalten hätten. Ob die Auktionsteilnehmer jedoch den Geist hatten, das Gesetz zu respektieren, sei eine andere Geschichte. Hier müsse man die Schlussfolgerungen der Ermittlungsbehörde abwarten.

„Wenn die Auktionsteilnehmer aus persönlichen Gründen in einer Situation des „blauen Teams, des roten Teams“ sind, wird die Teilnahme an der Auktion mit dem Ziel der Marktmanipulation langfristige Konsequenzen haben und dazu führen, dass die Grundstückspreise in diesem Gebiet in die Höhe getrieben werden und eine Immobilienblase entsteht. Die Lösung dieses Problems wird um ein Vielfaches schwieriger sein, als die kurzfristig erzielten Vorteile aus dem eingenommenen Budget“, analysierte Herr Bang.

Rechtsanwalt Dang Van Cuong vertrat die gleiche Ansicht und erklärte, dass der Staat bei Landauktionen nicht das gesamte Land eintreiben müsse.

„Wenn der Preis hoch ist, profitiert der Staat sofort von einem etwas höheren Geldbetrag. Doch dann wird das Land aufgegeben und Spekulanten treiben den Preis in die Höhe, sodass das Land weder genutzt noch ausgebeutet wird, obwohl es eine wertvolle Ressource ist. Die Folgen sind viel schwerwiegender“, sagte der Anwalt.

Grundstücksversteigerungen sollten vorübergehend ausgesetzt und die Grundstückspreise näher an den Marktpreisen liegen.

Um zu verhindern, dass sich ähnliche Fälle von Landfieber bei Auktionen wiederholen, sagte Rechtsanwalt Dang Van Cuong, dass es völlig vernünftig sei, Landauktionen vorübergehend auszusetzen, um Inspektionen durchzuführen.

Insbesondere im Kontext der miteinander verflochtenen, aber noch nicht synchronisierten bzw. „vollständig geänderten“ Gesetze gibt es noch immer viele Schlupflöcher, die von Einzelpersonen oder Organisationen mit schlechten Absichten zum persönlichen Vorteil ausgenutzt werden können.

Darüber hinaus schlug Herr Cuong einen Plan zur raschen Überprüfung der Berechnungsmethode für Anfangspreise bei Auktionen vor, um den Prozess der Erstellung von Grundstückspreislisten nahe den Marktpreisen zu beschleunigen.

Anwälte schlagen vor, Grundstücksversteigerungen vorübergehend auszusetzen und die Grundstückspreise näher an die Marktpreise anzunähern (Foto: Huu Thang).

Der Anwalt schlug den Anlegern außerdem vor, den Zeitpunkt für die Geldanlage und den Zeitpunkt für die Geldabhebung klar festzulegen und zu ermitteln, wie der Markt in diesem Bereich wachsen und schrumpfen wird.

Vermeiden Sie die Situation, dass Sie sich bei der Investition nach der Marktpsychologie beeilen und am Ende nicht rechtzeitig „entkommen“ können. Das wäre wie eine Schuld und die Möglichkeit eines Verlustes wäre sehr hoch.

Darüber hinaus müssen Investoren laut dem Experten auch in Gegenden vorsichtig sein, in denen die Immobilienpreise explodieren, es aber keine neue Infrastruktur, keine neuen Richtlinien oder keine Bevölkerungsschwankungen gibt.

Wer Immobilien kaufen möchte, dem rät Herr Cuong, den richtigen Zeitpunkt und Standort zu wählen, um das richtige Immobilienprodukt für eine langfristige Ansiedlung auszuwählen.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm