Die Immobilienpreise sind astronomisch hoch, Experten schlagen vor, einen Fahrplan für die Erhebung von drei Arten von Grundsteuern zu erstellen

Die Immobilienpreise können nicht so bleiben, wie sie sind.

In seiner Rede auf dem High-Level Forum 2025 des Vietnam Financial Advisory Council (VWAS) erklärte Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV , dass „Immobilienkredite stark zunehmen“. Konkret ist die Kreditvergabe an Immobilienunternehmen bisher um 20 bis 21 % gestiegen, also doppelt so viel wie die allgemeine Kreditwachstumsrate des gesamten Systems.

Einer Umfrage des Chefökonomen des BIDV zufolge benötigt ein Beamter in Vietnam derzeit 26 Jahre, um eine durchschnittlich teure Wohnung zu kaufen. Der weltweite Durchschnitt liegt bei 15 Jahren. Sollte es in naher Zukunft keine drastischere und zeitgleichere Lösung geben, wird sich diese Zahl weiter erhöhen und der Traum vom Eigenheim für junge Menschen in immer weitere Ferne rücken.

„Wir können nicht zulassen, dass die Immobilienpreise ewig so steigen“, betonte Dr. Can Van Luc.

Giá nhà đất — Laut Dr. Can Van Luc benötigt ein Beamter in Vietnam derzeit 26 Jahre, um eine durchschnittlich teure Wohnung zu kaufen, während der weltweite Durchschnitt bei 15 Jahren liegt.

Der Immobilienmarktbericht des Bauministeriums für das zweite Quartal 2025 wies darauf hin, dass die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt jeweils den höchsten Stand seit fast einem Jahrzehnt erreichten.

Insbesondere in Hanoi erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis im zweiten Quartal 80 Millionen VND/m², ein Anstieg von 5,6 % im Vergleich zum vorherigen Quartal (ein Anstieg von 33 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum), während der durchschnittliche Wohnungspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt 89 Millionen VND/m² erreichte, ein Anstieg von etwa 36 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Allein in Hanoi gibt es einige Apartmentprojekte mit Preisen von bis zu 130–160 Millionen VND/m², was bedeutet, dass jede Wohnung von etwa 70 m² 9–11 Milliarden VND kostet.

In Ho-Chi-Minh-Stadt stellte das Bauministerium fest, dass die Wohnungspreise leicht gestiegen sind, einige Luxussegmente lokal zugelegt haben und dank herausragender Infrastrukturvorteile wie U-Bahn-Linien, Ringstraßen, dem Cat-Lai-Tunnel und der Erweiterung vieler wichtiger Routen wie Thu Thiem, Thao Dien, An Phu, Thanh My Loi usw. ein neues Preisniveau etabliert haben. Bei einigen Projekten liegen die Preise bei 160–200 Millionen VND/m², was einem Preis von 11–14 Milliarden VND/Einheit für eine 70 m² große Wohnung entspricht.

Herr Can Van Luc erläuterte die kontinuierlich steigenden Immobilienpreise sowie die Mängel des Marktes und nannte sechs Gründe.

Erstens waren in letzter Zeit viele Immobilienprojekte mit rechtlichen Problemen verbunden. Die Angst, Fehler zu machen und dafür zur Verantwortung gezogen zu werden, behinderte das Immobilienangebot. Diese Situation hat sich nun allmählich gelöst.

Zweitens investieren Investoren aufgrund des begrenzten Angebots und der begrenzten Lizenzierung hauptsächlich in High-End-Projekte, da die Rentabilität von High-End-Projekten höher ist als die von Low-End-Segmenten.

Drittens, wenn Angebot und Nachfrage unausgewogen sind und das gehobene Segment dominiert, während die tatsächliche Nachfrage im mittleren und erschwinglichen Segment, einschließlich preiswertem Sozialwohnungsbau, die Preise in die Höhe treibt.

Viertens gibt es Spekulationen, Preisinflation und Preismanipulationen. Herr Luc sagte, die Preismanipulation sei von einigen Anlegern selbst verursacht worden. Auch einige Broker hätten sich an der Preismanipulation beteiligt und die Preise in die Höhe getrieben.

Fünftens handelt es sich um Spekulation. Herr Luc zitierte eine Umfrage von batdongsan.com unter 600 Immobilieninvestoren, von denen 86 % angaben, sie planten, innerhalb eines Jahres zu verkaufen, anstatt tatsächlich in dem Haus zu wohnen.

Schließlich gibt es noch keine Grundsteuer, da derzeit nur 2 % der Transaktionen einer Registrierungsgebühr unterliegen. Laut Dr. Can Van Luc machen die Grundsteuereinnahmen Vietnams etwa 1,6 % der gesamten Haushaltseinnahmen aus, während die Einnahmen anderer Länder bei etwa 4-5 % liegen.

Erstellen eines Fahrplans für die Erhebung von 3 Arten von Grundsteuern

In Bezug auf Lösungen betonte Dr. Can Van Luc, dass die Lösung rechtlicher Probleme darin bestehe, das Angebot zu erhöhen. Die Regierung plant die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds. Dies soll dazu beitragen, das Angebot an Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum, vor allem zur Miete, zu erhöhen.

Darüber hinaus ist es notwendig, die ins Stocken geratenen Projekte zu lösen. Derzeit gibt es fast 3.000 Projekte mit einem Gesamtinvestitionskapital von etwa 6 Millionen Milliarden VND.

„Allein durch die Streichung von 10 bis 15 Prozent der fast 3.000 Projekte wird eine große Menge Kapital in die Wirtschaft gepumpt. Dies wird nicht nur dazu beitragen, das Angebot zu erhöhen, sondern auch ein Wachstumsmotor für die Wirtschaft sein“, sagte Herr Luc.

Anschließend bekräftigte Herr Luc, dass Preisinflation und Preismanipulation, einschließlich Grundstücksversteigerungen, streng unter Kontrolle gehalten werden müssten.

Schließlich müssen wir laut Experten des BIDV über die Immobilienbesteuerung nachdenken. Laut Herrn Luc glauben viele Menschen, dass die Immobilienbesteuerung den Markt zum „Zusammenbruch“ bringen wird, aber das ist völlig falsch. Denn die Besteuerung wird nach einem Fahrplan und nicht sofort umgesetzt.

„Für die Grundsteuer sind Daten erforderlich. Es dauert ein bis zwei Jahre, bis die Daten vorliegen. Die Regierung ist fest entschlossen, Daten zu Grundstücken und Immobilien zu sammeln. Es ist notwendig, einen Fahrplan für die Besteuerung von drei Arten von Immobilien zu haben. Internationale Länder praktizieren dies schon seit langer Zeit.

„Die erste ist die Transaktionssteuer (auf Einnahmen oder Gewinne). Die zweite ist die Steuer auf Zweitwohnungen und mehr. Die letzte ist die Erbschaftssteuer“, erläuterte Dr. Can Van Luc seine Meinung.

Frau Duong Thuy Dung, CEO von CBRE Vietnam, teilte diese Ansicht und sagte, dass wir uns früher oder später mit der Immobilienbesteuerung befassen müssen. Steuern sind notwendig, aber laut Frau Duong ist es wichtiger, wie man Steuern erhebt, wie hoch der Steuersatz ist und wie die Steuer berechnet wird. Beispielsweise, wie hoch die Steuern für den Besitz eines Zweitwohnsitzes sind und wie die Steuer berechnet wird, wenn man ein Haus kauft und es nach einem Jahr wieder verkauft.

„Besteuerung ist, als wären wir krank und müssten Medizin nehmen. Aber wir müssen Medizin nehmen, um gesund zu werden, also muss die Dosierung berechnet werden“, sagte Frau Dung.

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