Institutionelle Hindernisse beseitigen, Ressourcen freisetzen – Letzte Folge: Verfahrensengpässe und Kosten im Immobilienbereich reduzieren

Immobilienunternehmen klagen weiterhin über Schwierigkeiten, da dieser Sektor noch immer mit unzähligen Verfahren und Siegeln zu kämpfen hat, viele Schritte sogar blockiert sind.

Investoren schauen sich ein Projekt in Dong Nai an – Foto: QUANG DINH

Das Bodengesetz von 2024 hat viele Mängel früherer Versionen behoben, doch der Umsetzungsprozess weist noch immer zahlreiche Probleme auf und ist für das zweistufige Modell der Kommunalverwaltung nicht geeignet.

Wie viele Tage dauert die Antwort?

Im Gespräch mit Tuoi Tre erklärte Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Real Estate, dass Unternehmen derzeit mit Schwierigkeiten bei der Verlagerung des Landerwerbs und der Landzuteilung konfrontiert seien. Die Verlagerung der Räumungsaufgaben von der Bezirks- auf die Gemeindeebene sei mit zahlreichen Herausforderungen verbunden, da die Fachkompetenz der Beamten vor Ort nicht ausreiche. Liegt der Fokus hingegen zu sehr auf der Provinzebene, führe dies zu Überlastung und langsamer Bearbeitung. Zudem verzögere die Phase der Feststellung der Grundstücksherkunft den Räumungsprozess.

Herr Toan sagte, dass die Vorbereitung und Genehmigung von Vergütungsplänen weiterhin schwierig sein werde, wenn der Dezentralisierungsprozess nicht von zeitnahen Leitlinien und politischen Anpassungen begleitet werde. Er schlug vor, die Ausschreibungsfrist zu verkürzen, die derzeit bis zu 60 Tage dauere, da „Unternehmen oft einen Antrag auf Fristverlängerung stellen müssen, was gleichzeitig die Kosten für die Angebotssicherheit erhöht“.

Darüber hinaus stellt das Baugenehmigungsverfahren einen großen Engpass dar. Nachdem das Projekt die Gesamtinvestition und die grundlegende Planung umfasst, sind die Anforderungen an Brandschutz und Brandbekämpfung am kompliziertesten.

Im Gespräch mit Tuoi Tre erklärte Le Huu Nghia, Generaldirektor der Le Thanh Company, dass der entscheidende Punkt bei Immobilienprojekten im Allgemeinen und bei Sozialwohnungsprojekten im Besonderen die langwierigen Rechtsverfahren seien. Laut Nghia dauern die Verfahren bei einem Wohnungsbauprojekt nicht zwei, sondern oft fünf bis sieben Jahre.

Beispielsweise gibt es im Projekt dieses Unternehmens nur ein Verfahren, aber die Abteilungen haben unterschiedliche Ansichten. Das zwingt das Unternehmen zu Änderungen, was die Bearbeitungszeit verlängert und die Implementierungskosten erhöht. Ganz zu schweigen davon, dass bei Problemen, die eine Konsultation mit staatlichen Stellen erfordern, zwar Dokumente verschickt werden, aber manchmal einen ganzen Monat lang keine Antwort erfolgt. Das macht das Unternehmen unruhig, denn Zeit ist Geld.

Daher ist Herr Nghia der Ansicht, dass bei Verwaltungsverfahren klar festgelegt werden muss, wie viele Tage es dauert, bis Ergebnisse vorliegen. Außerdem muss klar dargelegt werden, was die Unternehmen ansonsten tun müssen, wer verantwortlich ist und welche einzelnen Schritte durchzuführen sind.

„Wenn Sie andere Behörden um ihre Meinung bitten, wie viele Tage haben Sie Zeit, um zu antworten? Wenn keine Antwort kommt, wie soll das Problem gelöst werden? Sie können nicht um Meinungen bitten und dann monatelang oder jahrelang warten, ohne Ergebnisse zu sehen. Wenn die Frist überschritten ist und es keine Lösung gibt, muss das Unternehmen ein Dokument zur Bearbeitung an eine höhere Ebene schicken“, schlug Herr Nghia vor.

Dilemma bei der Grundstücksbewertung

Das größte Problem für viele Unternehmen ist die Grundstücksbewertung zur Bestimmung der Landnutzungsgebühren. Manche Gemeinden verlangen sehr hohe Preise, was viele Projekte scheitern lässt. „Die aktuellen Landnutzungsgebühren stellen nach wie vor ein großes Problem auf dem Markt dar, daher ist eine geeignete Berechnungsmethode erforderlich. Wenn die Preise zu hoch angesetzt werden, leiden nicht nur die Unternehmen, sondern auch die Immobilienkäufer“, so Toan.

Laut einem Experten der Analyseabteilung von Yuanta Vietnam sollte der Abschaffung veralteter Vorschriften Priorität eingeräumt werden, um Engpässe bei der Projektentwicklung zu beseitigen. Die Tatsache, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt das Landgesetz von 2024 nach nur einem Jahr der Umsetzung überprüfen muss, zeigt, dass die derzeitigen Hindernisse den Fortschritt behindern.

Ab dem 1. Juli 2025 wird Vietnam offiziell ein zweistufiges Regierungsmodell haben. Daher kommt es zu Überschneidungen bei den Vorschriften für jährliche Landnutzungspläne auf Bezirksebene, was zu Projektverzögerungen führt und daher abgeschafft werden sollte, so der Experte.

Die Regierung hat den ersten Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes veröffentlicht – eine umfassende „Überarbeitung“ mit 68 neuen oder angepassten Bestimmungen. Experten gehen davon aus, dass die Nationalversammlung das Gesetz in ihrer Oktobersitzung verabschieden wird. Das Gesetz tritt dann Anfang 2026 in Kraft.

Herr Ngo Quang Phuc, Generaldirektor der Phu Dong Group, hat berechnet, dass sich die finanziellen Kosten des Unternehmens erheblich erhöhen, wenn ein Projekt von zwei auf fünf Jahre dauert, manchmal sogar um die Hälfte der Grundstückskosten. Herr Phuc nannte als Beispiel ein 500 Milliarden VND teures Grundstück: Die Zinsen für zwei Jahre betragen nur 100 Milliarden VND, aber aufgrund von Problemen, die eine Projektabwicklung in fünf Jahren verhindern, können die Zinskosten bis zu 250 Milliarden VND betragen. „Der Staat muss die Verfahren verkürzen, sodass die Fertigstellung des Projekts statt in zwei bis drei Jahren nur noch sechs Monate bis ein Jahr dauert. Dies trägt zur Kostensenkung und zur Steigerung des Angebots bei“, sagte Herr Phuc.

Es gibt Projekte, bei denen vor der Baufeldfreigabe 177 Schritte durchgeführt werden müssen.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP.Invest, hat einmal darüber nachgedacht, dass die Anzahl der Siegel, die im Rahmen von Verwaltungsverfahren für jedes Projekt abgestempelt werden müssen, bei etwa 38 bis 40 liegt. Es gibt Projekte, bei denen Unternehmen 177 Schritte durchführen müssen, die 360 ​​Tage dauern, um vor der Zwangsräumung für den Dialog in Frage zu kommen.

Der Abgeordnete Hoang Van Cuong sagte auch, dass die Verwaltungsverfahren im Immobiliensektor noch immer komplex seien. Er warnte jedoch davor, dass die Entscheidungsfindung schwieriger und komplizierter werden könnte, wenn es nur vier bis fünf Schritte gebe und diese nicht klar seien.

Vielmehr geht es darum: Wie lange dauert die Bearbeitung eines Projekts? Sind die Abläufe klar, öffentlich und transparent? Entsprechen die Regelungen der Realität? Klarheit hilft, Verantwortlichkeiten klar zuzuordnen und pauschale Schuldzuweisungen zu vermeiden.

Dr. Can Van Luc ist der Ansicht, dass die Kostenbelastung die direkte Ursache für die steigenden Immobilienpreise ist. Dabei machen die Kosten für Grundstücke und Baufeldräumung einen immer größeren Anteil aus, insbesondere wenn sich die neue Grundstückspreisliste dem Marktpreis annähert, was zu einem starken Anstieg der finanziellen Verpflichtungen der Unternehmen führt.

Er betonte, dass viele Projekte nicht wegen fehlenden Kapitals, sondern wegen langwieriger Genehmigungsverfahren stecken blieben, die das Angebot verknappten und die Immobilienpreise in die Höhe trieben. Wenn dieses Verfahren reformiert würde, könnten bald Tausende von Projekten auf den Markt kommen, was zu einem Anstieg des Angebots und der Kühlpreise beitragen würde.

Herr Tran Van Khai (stellvertretender Vorsitzender des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt der Nationalversammlung):

Wird viele Verfahren kürzen, stark dezentralisieren

Immobilienprojekt im Bau in Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH

Die Verwaltungsverfahren im Bausektor sind nach wie vor umständlich, kompliziert und vielschichtig. Einige Unternehmen meinen, dass „das Schwierigste derzeit nicht Kapital oder Grundstücke, sondern die Investitionsverfahren sind“. Sie haben Geld und Grundstücke, aber das Projekt steckt aufgrund einer Reihe von Genehmigungen und Gutachten immer noch fest.

Beispielsweise dauert es für ein Einfamilienhausprojekt mehr als ein Jahr, bis die Baugenehmigung erteilt wird, da eine Akte nach der anderen eingereicht und von zahlreichen Behörden geprüft werden muss. Es gibt sogar Immobilienprojekte in Hanoi, bei denen allein die Formalitäten für den Baubeginn mehrere Jahre dauern.

Darüber hinaus führt die mangelnde Einheitlichkeit und Konsistenz zwischen dem Baurecht und den damit verbundenen Gesetzen zu Verwirrung bei den Investoren. Derzeit unterliegt ein durchschnittliches Bauprojekt den Vorschriften von etwa 5–7 Gesetzen, sodass die Investoren nicht wissen, welche Vorschriften sie genau befolgen müssen.

Daher wird sich die bevorstehende Novelle des Baugesetzes auf die Vereinfachung und drastische Verkürzung der Verfahren konzentrieren, ganz nach dem Motto „Gestalten statt Kontrollieren“. Insbesondere wird die Baugenehmigungspflicht für Projekte, die die Bauprüfung bestanden haben, aufgehoben und für andere Projekte auf ein einziges Genehmigungsverfahren verkürzt, wobei die maximale Genehmigungsdauer nur sieben Tage beträgt.

Damit einher geht die Dezentralisierung, die Delegation von Autorität und Verantwortung im Baumanagement im Sinne maximaler Dezentralisierung, gepaart mit wirksamen Kontrollmechanismen, Überwachung durch Technologie und Daten, Rechenschaftsmechanismen und Sanktionen bei Verstößen. Von dort aus werden wir ein gleichberechtigtes Umfeld für den privaten Sektor fördern und schaffen und so gesellschaftliche Ressourcen anziehen.

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BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

Quelle: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm