Begrenzung der Kreditvergabe für den Kauf von Zweit- und Mehrfamilienhäusern: Begrenzung der Spekulation oder Notwendigkeit einer Angebotserhöhung?

Während einige für eine Begrenzung der Kreditvergabe für Zweitwohnungen plädieren, um die Immobilienpreise zu dämpfen, argumentieren viele, dass es notwendig sei, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen, um die tatsächliche Nachfrage zu decken, anstatt administrative Eingriffe vorzunehmen, die den Markt beeinflussen könnten.

Viele Experten sind der Meinung, dass es eine Lösung geben muss, um das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen und so die Immobilienpreise zu senken, anstatt mit administrativen Maßnahmen in den Markt einzugreifen – Foto: QUANG DINH

Der Resolutionsentwurf der Regierung zur Kontrolle und Eindämmung der Immobilienpreise wurde vom Bauministerium gerade an fünf Ministerien und Zweigstellen zur Stellungnahme weitergeleitet, bevor er der Regierung zur Verkündung vorgelegt wird.

Demnach kann der Käufer einer Zweitwohnung nur bis zu 50 % des Wertes des Hauskaufvertrags leihen. Beim Kauf einer dritten oder weiteren Wohnung beträgt die Kreditobergrenze maximal 30 % des Wertes des Hauskaufvertrags. Diese gilt vom Inkrafttreten der Resolution bis zum 1. März 2027.

Darüber hinaus schlug das Bauministerium vor, dass die Regierung von den Gemeinden verlangt, mindestens 20 % der Wohnungsbauprojekte für bezahlbaren Wohnraum zu reservieren und Transaktionen über staatlich verwaltete Handelsplattformen abzuwickeln.

Neben einigen unterstützenden Meinungen sagten viele Experten und Unternehmen gegenüber Tuoi Tre Exchange, dass es sich um einen administrativen Eingriff handele, der die Marktliquidität verringern könne.

Herr Nguyen Trung Tin (Vorsitzender des Vorstands von TT Capital):

Notwendigkeit der Förderung der Legalität und der Kostensenkung

Eine Verschärfung der Kreditvergabe für Zweit- und Drittwohnungsdarlehen würde die Immobilienspekulation verringern und die Kaufkraft mindern. Die Lösung für einen „günstigeren“ Preis besteht jedoch darin, die rechtlichen Verfahren zu beschleunigen, Investoren bei der frühzeitigen Projektentwicklung zu unterstützen, das Angebot zu erhöhen und die durch langwierige Verfahren entstehenden finanziellen Kosten zu senken.

Wenn staatliche Stellen Unternehmen dabei unterstützen, den Rechtsweg zu beschleunigen, sinken die finanziellen Kosten für Investoren, sodass diese ihre Wohnungen günstiger verkaufen können.

Um bezahlbaren Wohnraum zu erhalten, kontrolliert der Investor selbst die Kosten gut und ausländische Investoren erwarten keine allzu hohen Gewinne, knapp über 10 %, sodass der Partner die Finanzierung zu angemessenen Kosten bereitstellt und so zur Senkung der Immobilienpreise beiträgt.

Darüber hinaus muss es eine bessere Zinsstützungspolitik für Eigenheimkäufer geben, bei der Käufer von preiswerten und erschwinglichen Eigenheimen eine bessere Zinsstützung benötigen als Käufer von Luxusimmobilien.

Dr. Le Xuan Nghia (Mitglied des Politischen Beirats des Premierministers ):

Das Angebot an bezahlbarem Wohnraum muss erhöht werden.

Die vorgeschlagene Beschränkung der Wohnungsbaudarlehen ist eine Verwaltungsmaßnahme, die in die Geschäftstätigkeit der Kreditinstitute eingreift. Geschäftsbanken, die nach dem Gesetz über Kreditinstitute arbeiten, müssen die von der Staatsbank herausgegebenen Sicherheitsstandards einhalten.

Mit anderen Worten: Die Staatsbank hat Maßnahmen ergriffen, um die Vergabe von Immobilienkrediten zu begrenzen. Banken, die Immobilien im Wert von einem Dong verleihen, müssen gemäß internationaler Praxis 1,5 Dong als Reserven zurücklegen.

Darüber hinaus ist es schwierig, Kredite für den Kauf von Zweit- und Drittimmobilien zu kontrollieren, da die Banken hierauf keinen Einfluss haben. Die Immobilienkredite in Vietnam belaufen sich auf etwa 4 Milliarden VND und machen damit 25 % der gesamten Kredite in der Wirtschaft aus. Damit liegen sie immer noch um etwa 30 % unter denen in China und um etwa 40 % unter denen in europäischen Ländern.

Tatsächlich ist der Immobilienmarkt eng mit den Banken verknüpft, die meisten der bei Banken als Hypotheken hinterlegten Vermögenswerte sind Immobilien.

Um den Immobilienmarkt zu kontrollieren, setzen viele Länder Steuerinstrumente ein und erhöhen gleichzeitig das Angebot an bezahlbaren Immobilien, um die Immobilienpreise zu senken. Dementsprechend ist es notwendig, den Anteil bezahlbarer Gewerbewohnungen an der Gesamtzahl der Wohnbauprojekte wie vorgeschlagen auf über 20 % zu erhöhen, wobei sie sogar die Mehrheit der jährlich genehmigten Wohnbauprojekte ausmachen.

Herr Tran Khanh Quang (Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company):

Risiko eines „Einfrierens“ des Immobilienmarktes

Die vom Bauministerium verhängten Beschränkungen für die Kreditvergabe an Käufer von Zweit- und Drittwohnungen sollen die Immobilienspekulation eindämmen und so zur Senkung der Immobilienpreise beitragen, könnten aber auch negative Folgen für die Erholung des Marktes haben.

Obwohl die Immobilienpreise tendenziell steigen, geschieht dies nicht einheitlich, sondern konzentriert sich hauptsächlich auf bestimmte Segmente und Gebiete, wie etwa Gebiete mit neuen Projekten, Auktionsgebiete, Wohnungssegmente und sogar „Preismanipulation“. Gleichzeitig haben viele Immobilieninvestoren immer noch mit Schwierigkeiten zu kämpfen, insbesondere diejenigen, die Reihenhäuser und Grundstücke besitzen, da sich der Markt noch nicht erholt hat.

Tatsächlich entfällt ein sehr großer Anteil neuer Projekte auf Investoren, etwa 60-70 % oder mehr. Eine Kreditverknappung wird sich daher unmittelbar auf die Liquidität neuer Projekte auswirken und die Marktstimmung verschlechtern. Und wenn die Marktstimmung sinkt, werden sich auch die Investoren weniger am Markt beteiligen, was das Risiko eines Rückgangs des Angebots an Immobilienprodukten birgt.

Daher kommt es darauf an, ein „reales Angebot für eine reale Nachfrage“ zu schaffen und nicht wie derzeit ein „virtuelles Angebot für eine virtuelle Nachfrage“. Wir müssen ein Angebot an Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen schaffen und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit mittlerem Einkommen erhöhen, anstatt mit administrativen Lösungen einzugreifen.

Betrachten Sie die Rationalität

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Property, sagte, dass viele Investoren große finanzielle Hebel einsetzen, um in den Kauf von Häusern zu investieren, diese dann aber mit einem Verlust von 30-40 % verkaufen müssen, weil die Immobilienpreise nicht wie erwartet steigen und diese Investoren nicht über das Geld verfügen, um Zinsen und Tilgung zu zahlen.

Eine Begrenzung der Kreditaufnahme für Zweit-, Dritt- und weitere Immobilien würde daher die Zahl der Menschen verringern, die zu viel Kapital für den Hauskauf aufnehmen, und so dazu beitragen, die Anleger vor Marktrisiken zu schützen. Tatsächlich schränkt diese Lösung die Spekulation nur bis zu einem gewissen Grad ein, da Anleger das Gesetz zur Aufnahme von Kapital für den Hauskauf vollständig umgehen können.

Investoren vieler Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt gehen jedoch davon aus, dass die neue Politik zwar auf die Eindämmung der Immobilienpreise abzielt, ihre Umsetzung jedoch zu weiteren Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt führen und das Problem möglicherweise nicht vollständig lösen wird.

Ein Investor sagte, dass die Regelung, die Kreditquote für eine Zweitwohnung auf 50 % und für eine Drittwohnung auf 30 % zu senken, unvernünftig sei und dass die Redaktionsagentur keine Standards zur Bestimmung dieser Quote bereitgestellt habe und dies „den Marktcharakter verlieren“ werde.

Dieser Person zufolge müssen nach der Zusammenlegung der Verwaltungsgrenzen viele Menschen, darunter auch viele Beamte, an anderen Orten arbeiten. Wenn sie sich für den Kauf einer zweiten Wohnung entscheiden, wird die Kreditobergrenze gesenkt, was für sie zu Schwierigkeiten führen wird.

Ganz zu schweigen von vielen Fällen, in denen aus vielen Gründen, wie etwa dem Kauf eines Hauses für Verwandte, dem Schulbesuch der Kinder usw., auch ein Kredit für den Hauskauf erforderlich ist.

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BAO NGOC - NGOC HIEN

Quelle: https://tuoitre.vn/han-che-cho-vay-mua-nha-thu-2-tro-len-han-che-dau-co-hay-can-tang-cung-20251009080122273.htm