Foto: Ngoc Hien
Bei der Bekanntgabe der Highlights des Immobilienmarkts für das dritte Quartal 2025 kommentierte Frau Nguyen Hoai An, Senior Director von CBRE Vietnam: „Der Wohnungsmarkt in Hanoi tritt in eine Phase starken Wachstums sowohl hinsichtlich der Größe als auch der Preise ein, was eine deutliche Verschiebung der Produktstruktur und des Kaufverhaltens beim Eigenheimkauf widerspiegelt.“
Laut CBRE lag das Gesamtangebot an neu auf den Markt gebrachten Wohnungen in Hanoi im dritten Quartal 2025 bei über 10.300 Wohnungen. Damit überschritt das Angebot in den letzten fünf Jahren zum zweiten Mal die 10.000-Einheiten-Marke. In den ersten neun Monaten des Jahres lag das Gesamtangebot bei fast 21.100 Einheiten, ein Anstieg von 10 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2024. Bemerkenswert ist, dass bis zu 2.000 Wohnungen einen Verkaufspreis von über 120 Millionen VND/m2 (ohne Mehrwertsteuer, Wartungsgebühr und Rabatt) hatten – ein Rekordwert, seit CBRE den Markt beobachtet.
Verkaufspreis für neue Wohnungen übersteigt 90 Millionen VND/m2
Der Bericht zeigt, dass der durchschnittliche Verkaufspreis für neue Wohnungen in Hanoi 90 Millionen VND/m2 überschritten hat und damit höher ist als der Durchschnittspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt im gleichen Zeitraum. Dies ist der höchste Preis, der jemals auf dem Wohnungsmarkt der Hauptstadt erzielt wurde. Im Vergleich zum zweiten Quartal liegt er rund 14 % höher als im Vorquartal, und im Vergleich zum Vorjahreszeitraum beträgt der Anstieg bis zu 40 %.
Ein CBRE-Vertreter sagte, dass der Anstieg der Verkaufspreise eindeutig die Verschiebung der Marktstruktur widerspiegele, da sich der Großteil des neuen Angebots auf Gebiete mit günstiger Lage und guter Infrastruktur konzentriere und von Investoren mit großem Potenzial entwickelt werde.
Nicht nur in zentralen Gebieten wie Tay Ho, Cau Giay und Long Bien, sondern auch in Vororten wie Dan Phuong (Hanoi) und Van Giang ( Hung Yen ) liegen die Preise zwischen 70 und 110 Millionen VND/m². Auch weiter vom Zentrum entfernte Gebiete nähern sich der Schwelle von 70 bis 80 Millionen VND/m². Die Preislücke zwischen den zentralen und vorstädtischen Gebieten verringert sich zunehmend, was zeigt, dass das allgemeine Preisniveau des Marktes in eine neue Phase eingetreten ist.
Trotz des starken Preisanstiegs herrscht weiterhin reger Handel und Kauf. Das Gesamttransaktionsvolumen erreichte im dritten Quartal mehr als 11.100 Wohnungen und damit den höchsten Stand seit 2018. Die durchschnittliche Absorptionsrate lag bei 70 bis 80 Prozent. Dies zeigt, dass die Nachfrage nach Investitionen und Vermögensaufbau stabil bleibt und keine Anzeichen einer Verlangsamung erkennbar sind.
Laut CBRE haben viele Investoren die positive Marktstimmung genutzt, um bestehende Produktportfolios aggressiv auf den Markt zu bringen, insbesondere in Projekten in Zentrumsnähe und entlang neuer Verkehrswege. Dies hat zu einem weiteren Preisanstieg geführt, insbesondere in Gegenden, die einst als „erschwinglich“ galten.
Potenzielle Nachhaltigkeitsrisiken
Auf dem Sekundärmarkt erreichte der durchschnittliche Transferpreis rund 58 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 19 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Obwohl dieser Anstieg langsamer ausfällt als im „heißen Jahr“ 2024, tendierten die Immobilienpreise in den letzten beiden Quartalen dennoch nach oben. Dies zeigt, dass die Nachfrage stabil bleibt – insbesondere von Käufern mit langfristigen Investitionszwecken.
Experten zufolge hat dieser Preisanstieg drei Hauptgründe. Erstens hat das knappe Angebot im mittleren und unteren Preissegment viele Käufer dazu gezwungen, sich dem Sekundärmarkt zuzuwenden – dort gibt es bereits übergebene Wohnungen, gute Lagen und einen klaren Rechtsstatus. Zweitens hat die „Holding“-Mentalität der Investoren nach der Phase des Preisanstiegs dazu geführt, dass das tatsächliche Transaktionsvolumen zurückging, die Listenpreise jedoch stiegen. Und drittens bleibt die Nachfrage nach langfristigen Investitionen dank niedriger Zinsen stabil, sodass viele Anleger Immobilien als sicheren Hafen wählen.
Frau Nguyen Hoai An, leitende Direktorin der CBRE-Niederlassung in Hanoi. Foto: Ngoc Hien
Steigen die Sekundärmarktpreise jedoch weiterhin stark an, während die reale Nachfrage sinkt, besteht die Gefahr eines Marktungleichgewichts. Um die Nachhaltigkeit zu gewährleisten, ist es wichtig, das Angebot zu diversifizieren und das angemessene Preissegment zu erweitern.
CBRE prognostiziert, dass es in Hanoi im vierten Quartal 2025 rund 11.000 neue Wohnungen geben wird, wodurch sich das jährliche Gesamtangebot auf über 32.000 Einheiten erhöht. Dieses Angebot wird in Vororten entstehen, mit Preisen von 50-60 Millionen VND/m2, was zu einer „Abkühlung“ des Marktes im nächsten Jahr beitragen wird.
Die „Lücke“ bei bezahlbarem Wohnraum wird größer
„Wenn die Jahre 2023 und 2024 eine Zeit des Angebotsmangels und der Produkthunger waren, dann wird es 2025 eine Umkehr geben, wenn das Angebot zwar reichlich ist, die Preise jedoch im Vergleich zur durchschnittlichen Erschwinglichkeit zu hoch angesetzt sind. Dies ist der ‚Umgestaltungszyklus‘ des Marktes, in dem die High-End- und Luxussegmente absolut dominieren, während die mittleren und erschwinglichen Segmente fast verschwinden“, kommentierte Frau Hoai An.
Konkret liegen 95 % des aktuellen Angebots bei Preisen über 60 Millionen VND/m2, das Segment unter 60 Millionen macht nur weniger als 5 % des Marktes aus. Dementsprechend führt diese Lücke zu einem enormen Druck auf die tatsächliche Wohnungsnachfrage, insbesondere bei jungen Menschen und Haushalten mit mittlerem Einkommen.
Insgesamt ist der Immobilienmarkt in Hanoi dank niedriger Zinsen, erhöhter Kreditvergabe und einer stabilen Makroökonomie weiterhin gesund. Rasche Preissteigerungen und das Ungleichgewicht zwischen den Segmenten stellen jedoch sowohl die Immobilienverwaltungen als auch die Unternehmen vor große Herausforderungen.
Wenn die Kredit-, Planungs- und Steuerpolitik im Zeitraum 2026–2027 angemessen geregelt wird, kann Hanoi in einen gesunden Entwicklungszyklus eintreten, in dem Produktqualität und Nachhaltigkeit oberste Priorität haben.
Quelle: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm
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