Das Rundschreiben 22/2023 der Staatsbank, gültig ab 1. Juli 2024, legt fest, dass Geschäftsbanken und ausländische Bankfilialen Privatpersonen nur Kredite für den Kauf von fertigen, also verfügbaren Häusern zur Übergabe gewähren dürfen.
Nimmt eine Privatperson einen Kredit auf, um eine Gewerbeimmobilie zu erwerben, die durch eine Immobilie besichert ist, bei der es sich um die Gewerbeimmobilie selbst handelt, darf das Kreditinstitut nur dann einen Kredit vergeben, wenn die Gewerbeimmobilie bezugsfertig ist (verfügbare Gewerbeimmobilie).
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, dass die oben genannte Regelung es Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen nicht erlaube, Kredite an Personen zu vergeben, um unfertige Gewerbeimmobilien zur Übergabe zu kaufen (d. h. Gewerbeimmobilien, die in der Zukunft gebaut werden), die durch das jeweilige Haus selbst besichert (mit einer Hypothek belastet) sind.
Daher müssen Privatpersonen, die einen Kredit für den Kauf einer zukünftigen Gewerbeimmobilie aufnehmen möchten, andere Sicherheitsmaßnahmen ergreifen oder mit anderen Vermögenswerten absichern.
Gemäß den neuen Bestimmungen der Staatsbank können künftig keine Kredite für Wohneigentum bei Banken vergeben werden (Illustrationsfoto: Hai Long).
Herr Chau sagte, wenn die oben genannten Einzelheiten nicht unmittelbar vor Inkrafttreten des Rundschreibens geändert würden, könne diese Regelung schlimme Folgen haben, Schwierigkeiten verursachen und den normalen Betrieb des Immobilienmarktes behindern, was sich sowohl kurz- als auch langfristig negativ auf den Erholungs- und Entwicklungsprozess des Marktes auswirken würde.
Denn es ist unangemessen, inkonsistent und steht im Widerspruch zu den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 2015 sowie den geltenden und neu verabschiedeten Gesetzen, Kreditinstituten die Gewährung von Krediten an Privatpersonen für den Kauf künftiger gewerblicher Immobilien zu untersagen.
Er analysierte, dass der Kauf eines zukünftigen Geschäftshauses durch eine Einzelperson und die Ergreifung von Maßnahmen zur Sicherung der Erfüllung von Verpflichtungen durch die Aufnahme einer Hypothek auf das zukünftige Geschäftshaus ein zivilrechtliches Geschäft gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch von 2015 sei.
Die Maßnahme zur Sicherung eines Darlehens im Rahmen dieser Regelung besteht in der Verpfändung des gesicherten Vermögens. Dabei kann es sich um bestehendes oder zukünftig geschaffenes Vermögen handeln. Als gesichertes Vermögen kann daher auch zukünftig geschaffener Gewerberaum verwendet werden.
Der Kauf einer zukünftigen Gewerbeimmobilie durch eine Privatperson und die Durchführung von Maßnahmen zur Sicherung der Erfüllung von Verpflichtungen durch die Hypothekenaufnahme auf die zukünftige Gewerbeimmobilie ist ebenfalls ein Rechtsgeschäft gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes 2014, des Wohnungsbaugesetzes 2023, des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023, des Investitionsgesetzes 2020, des Gesetzes über Kreditinstitute 2024...
Daher schlägt HoREA vor, eine Regelung hinzuzufügen, die es Kreditinstituten ermöglicht, Privatpersonen Kredite für den Kauf künftiger Gewerbeimmobilien zu gewähren, die durch das Haus selbst besichert (hypothekarisch gesichert) sind. Diese Regelung gilt sowohl für den Kauf von Gewerbe- als auch von Sozialwohnungen, sowohl für den Kauf von bereits vorhandenem Wohnraum als auch für den Kauf von künftig entstehendem Wohnraum.
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